Έκπτωση των υποθηκών μεταβίβασης του πωλητή

Οι πωλητές που μεταφέρουν στεγαστικά δάνεια συμφωνούν να κάνουν δάνειο για να βοηθήσουν έναν αγοραστή κατοικίας να αγοράσει ένα σπίτι. Οι πωλητές που συμφωνούν να χρηματοδοτήσουν το σύνολο ή μέρος της τιμής αγοράς λαμβάνουν έγγραφα που αποδεικνύουν τους όρους και τις προϋποθέσεις του δανείου. Τα μέσα μεταφοράς των πωλητών εγγράφονται συνήθως στα δημόσια αρχεία. Οι μεταφορές πωλητών μπορούν να έχουν τη μορφή υποθήκης, σύμβασης αξιοπιστίας, σύμβασης γης ή ακόμα και μίσθωσης. Οι περισσότερες αναλήψεις είναι εξασφαλισμένες με μια επιταγή.

Λόγους πωλητές μεταφέρουν υποθήκες

Όταν τα επιτόκια είναι υψηλά ή οι κατευθυντήριες γραμμές πίστωσης είναι αυστηρότερες, οι αγοραστές ζητούν από τους πωλητές να ενεργούν στη θέση της τράπεζας και να φέρουν τη χρηματοδότηση για αυτούς. Αν το σπίτι είναι ελεύθερο και καθαρό χωρίς υπάρχοντα δάνεια, ο πωλητής μπορεί να μεταφέρει όλη τη χρηματοδότηση ή ο αγοραστής μπορεί να πάρει ένα συμβατικό δάνειο σταθερού επιτοκίου για μέρος της τιμής αγοράς και να ζητήσει από τον πωλητή να χρηματοδοτήσει το υπόλοιπο.

Εάν υπάρχει ένα εγγεγραμμένο δάνειο που εξασφαλίζεται στο σπίτι, οι πωλητές ενδέχεται να επιτρέψουν στους αγοραστές να αναλάβουν τις υπάρχουσες πληρωμές δανείων, αν και το δάνειο θα παραμείνει στο όνομα του πωλητή. Η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης, μείον την προκαταβολή και το υφιστάμενο δάνειο, είναι τα ίδια κεφάλαια που ο πωλητής θα μεταφέρει ως δάνειο.

Οι πωλητές συμφωνούν να μεταφέρουν μέρος ή το σύνολο της χρηματοδότησης για διάφορους λόγους, μερικοί από τους οποίους είναι:

• Είναι μια μαλακή ή κάτω αγορά ακινήτων. Η χρηματοδότηση που θα μεταφέρει ιδιοκτήτες θα προσελκύσει μεγαλύτερο αριθμό αγοραστών.
• Οι αγοραστές δεν μπορούν να τύχουν συμβατικού δανείου.
• Ο πωλητής αντιμετωπίζει κεφαλαιακά κέρδη από την πώληση του ακινήτου και μπορεί να αναβάλει το μέρος που χρηματοδοτείται.
• Η χρηματοδότηση δίνει στον πωλητή ένα καλύτερο ποσοστό απόδοσης από έναν λογαριασμό χρηματαγοράς.
• Οι πωλητές θέλουν μερικές φορές ένα μηνιαίο εισόδημα.
• Το ακίνητο δεν είναι σύμφωνο και κανένας δανειστής δεν θα δανείζει.
• Συχνά οι πωλητές μπορούν να λάβουν υψηλότερη τιμή πώλησης σε αντάλλαγμα για την προσφορά χρηματοδότησης από τον ιδιοκτήτη.

• Είναι μια παράξενη ιδιοκτησία που προσελκύει περιορισμένο αριθμό πιθανών αγοραστών.

Μειονεκτήματα των υποθηκών μεταβίβασης του πωλητή

• Ο αγοραστής ενδέχεται να χρεώσει τις πληρωμές, προκαλώντας στον πωλητή να κινήσει διαδικασία αποκλεισμού.
• Μετά τον αποκλεισμό, με την καταβολή των προκαταβολών στον υφιστάμενο δανειστή, εάν υπάρχει υφιστάμενο δάνειο, πληρώνοντας τα έξοδα κλεισίματος και τις προμήθειες για ακίνητα, ο πωλητής μπορεί να μην μείνει με ίδια κεφάλαια.
• Οι πωλητές που μεταφέρουν ενυπόθηκα δάνεια έχουν δεμένα τα μετρητά με την εξασφάλιση της στην ιδιοκτησία.
• Οι πωλητές εξακολουθούν να ασχολούνται με την ιδιοκτησία και δεν μπορούν να φύγουν.

Μετατροπή του πωλητή σε Carry-Back σε μετρητά

Υπάρχει μια μεγάλη δεξαμενή ιδιωτικών επενδυτών στην αγορά που αγοράζουν τακτικά τα μέσα μεταφοράς των πωλητών. Ωστόσο, δεν πληρώνουν την ονομαστική τους αξία. Οι επενδυτές εξετάζουν την απόδοση που θα λάβουν κατά τη διάρκεια της επένδυσης και αυτή η απόδοση μπορεί να αυξηθεί εάν ο επενδυτής πληρώσει λιγότερο από το οφειλόμενο υπόλοιπο.

Οι εκπτώσεις ποικίλλουν, αλλά οι πωλητές μπορούν να αναμένουν να χάσουν το 10 έως 30 τοις εκατό του μη καταβληθέντος υπολοίπου, ανάλογα με τα ακόλουθα:

• Καρύκευμα. Αυτό σημαίνει πόσο χρονικό διάστημα ο πωλητής έχει λάβει πληρωμές σχετικά με τη χρηματοδότηση ανάκτησης. Ένας πωλητής που έχει λάβει έγκαιρες πληρωμές για περίοδο 12 μηνών θα λάβει περισσότερα μετρητά από ό, τι ένας πωλητής που κατέχει μια εντελώς νέα υποθήκη.
• Επιτόκιο. Όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο χαμηλότερη είναι η έκπτωση. Ένα χαμηλότερο επιτόκιο θα προσελκύσει επενδυτές που θέλουν υψηλότερη έκπτωση.
• Υποθήκη υποθήκη. Τα μακροπρόθεσμα ενυπόθηκα δάνεια, όπως μια υποθήκη 30 ετών, δεν είναι τόσο ελκυστικά για έναν επενδυτή ως βραχυπρόθεσμη υποθήκη. Ως εκ τούτου, οι μακροπρόθεσμες υποθήκες πωλούνται συνήθως σε υψηλότερες εκπτώσεις από τις βραχυπρόθεσμες.
• Προκαταβολικές ποινές και καθυστερημένες χρεώσεις. Τα ενυπόθηκα δάνεια που περιέχουν ποινή προπληρωμής και καθυστερημένη χρέωση είναι επίσης ελκυστικότερα για τους επενδυτές, γεγονός που επηρεάζει το προεξοφλητικό επιτόκιο που εφαρμόζεται.
• Δείκτης αναλογίας δανείων προς αξία. Οι χαμηλότερες αναλογίες δανείου προς αξία λαμβάνουν ευνοϊκότερες εκπτώσεις. Οι υψηλότερες αναλογίες θεωρούνται μεγαλύτεροι κίνδυνοι και οι εκπτώσεις είναι πιο απότομες.

Οι επενδυτές θεωρούν επίσης τον τύπο της ασφάλειας, την εκτιμώμενη αξία της, την τοποθεσία, τις ανέσεις, την κατάστασή της και την πιστοληπτική της αξία, εφόσον είναι γνωστή, των αγοραστών.

Τέλη πώλησης για υποθήκη υποθήκης

Ο επενδυτής μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή μιας υποθήκης υπολογισμού να αναλάβει όλες τις δαπάνες που σχετίζονται με την πώληση του ενυπόθηκου δανείου και της υποθήκης. Ενδέχεται να σας ζητηθεί να πληρώσετε τέλη όπως:

• Πολιτική τίτλου
• Προμήθεια μεσεγγύησης
• Προετοιμασία εγγράφων
• Εκτίμηση
• Δήλωση δικαιούχου
• Μεταφορές με Courier / Wire
• Εγγραφή
• Επιτροπή, εάν υπάρχει

Βρίσκοντας τους επενδυτές να αγοράσουν υποθήκες

Υπάρχουν ιδιώτες επενδυτές και εμπορικοί επενδυτές. Ορισμένοι αντιπροσωπεύονται από μεσίτες υποθηκών, μερικοί δεν είναι:

• Εγγραφείτε σε ενημερωτικά δελτία επενδύσεων.
• Αναζήτηση στο Διαδίκτυο.
• Δείτε τις επενδυτικές αγγελίες.
• Καλέστε μεσίτες που ασχολούνται με επενδύσεις σε ακίνητα.
• Αφήστε τα δάχτυλά σας να περπατήσουν στον Χρυσό Οδηγό.
• Ρωτήστε τους φίλους και τα μέλη της οικογένειάς σας.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, άδεια # 00697006, είναι Broker-Associate στο Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.