Κρίση υποθηκών υποθηκών: Χρονοδιάγραμμα και οικονομική επίδραση

01 21 Φεβρουαρίου 2003: Ο Buffett προειδοποιεί για οικονομικά όπλα μαζικής καταστροφής

Η πρώτη προειδοποίηση για τον κίνδυνο των ενυπόθηκων χρεογράφων και άλλων παραγώγων ήρθε στις 21 Φεβρουαρίου 2003. Ότι ο Warren Buffett έγραψε στους μετόχους του: "Κατά την άποψή μας, ωστόσο, τα παράγωγα είναι οικονομικά όπλα μαζικής καταστροφής, φέρνουν κινδύνους που, ενώ τώρα λανθάνουσα, είναι δυνητικά θανατηφόρα. "

02 Ιουνίου 2004-Ιούνιος 2006: Χρεωστικοί τόκοι από χρεωστικούς τόκους

Μέχρι τον Ιούνιο του 2004, οι τιμές των κατοικιών ήταν άνοδος. Ο πρόεδρος της Federal Reserve Alan Greenspan ξεκίνησε να αυξάνει τα επιτόκια για να δροσίσει την υπερθερμασμένη αγορά. Η Fed αυξήθηκε έξι φορές το χρηματικό επιτόκιο, φτάνοντας το 2,25% μέχρι τον Δεκέμβριο του 2004. Το αύξησε οκτώ φορές το 2005, ανεβαίνοντας δύο πλήρεις μονάδες στο 4,25% μέχρι τον Δεκέμβριο του 2005. Το 2006 η νέα έδρα της Fed Ben Bernanke αύξησε το ποσοστό τέσσερις φορές , σημειώνοντας απώλειες 5,25% μέχρι τον Ιούνιο του 2006.

Κατ 'αποκοπήν, αυτό αυξάνει τις μηνιαίες πληρωμές για όσους είχαν μόνο επιτόκιο και άλλα δάνεια υψηλού κινδύνου βάσει του επιτοκίου των τρεχούμενων κεφαλαίων. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια έλαβαν δάνεια μόνο από τόκους, καθώς παρέχουν χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές Όταν οι τιμές των κατοικιών πέφτουν, πολλοί βρήκαν ότι τα σπίτια τους δεν άξιζαν πλέον αυτό που τους πλήρωσαν. Ταυτόχρονα, τα επιτόκια αυξήθηκαν μαζί με το επιτόκιο των κεφαλαιαγορών. Ως αποτέλεσμα, αυτοί οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν μπορούσαν να πληρώσουν τις υποθήκες τους, ούτε να πουλήσουν τα σπίτια τους για κέρδος. Η μόνη επιλογή τους ήταν η προεπιλογή. Καθώς τα ποσοστά αυξήθηκαν, η ζήτηση υποχώρησε. Μέχρι το Μάρτιο του 2005, οι νέες πωλήσεις κατοικιών έφθασαν τις 127.000.

03 Αυγούστου 25-27, 2005: Ο οικονομολόγος του ΔΝΤ προειδοποιεί τους κεντρικούς τραπεζίτες του κόσμου

Ο Δρ. Raghuram Rajan ήταν επικεφαλής οικονομολόγος στην Παγκόσμια Τράπεζα το 2005. Παρουσίασε ένα έγγραφο με τίτλο "Έχει η χρηματοπιστωτική ανάπτυξη καταστήσει τον κόσμο πιο επικίνδυνο;" στο ετήσιο Συμπόσιο Οικονομικής Πολιτικής των κεντρικών τραπεζών στο Jackson Hole, Wyoming. Η έρευνα του Rajan διαπίστωσε ότι πολλές μεγάλες τράπεζες κρατούσαν παράγωγα για να αυξήσουν τα περιθώρια κέρδους τους.

Προειδοποίησε: "Η διατραπεζική αγορά θα μπορούσε να παγώσει και θα μπορούσε να έχει μια πλήρης οικονομική κρίση", παρόμοια με τη μακροπρόθεσμη κρίση διαχείρισης κεφαλαίων. Το κοινό ακούστηκε τις προειδοποιήσεις του Rajan, με τον πρώην υπουργό Οικονομικών Larry Summers να τον καλεί ακόμα και έναν Luddite.

04 22 Δεκεμβρίου 2005: Εναλλαγή καμπύλης απόδοσης

Αμέσως μετά την ανακοίνωση του Rajan, οι επενδυτές άρχισαν να αγοράζουν περισσότερα Treasurys, πιέζοντας τις αποδόσεις κάτω. Αλλά αγόραζαν περισσότερα μακροπρόθεσμα Treasurys, με διάρκεια μεταξύ τριών και 20 ετών, από τους βραχυπρόθεσμους λογαριασμούς, με όρους που κυμαίνονταν από ένα μήνα έως δύο χρόνια. Αυτό σήμαινε ότι η απόδοση των μακροπρόθεσμων ομολόγων του Δημοσίου μειούσε ταχύτερα από ό, τι στις βραχυπρόθεσμες σημειώσεις.

Μέχρι τις 22 Δεκεμβρίου 2005, η καμπύλη αποδόσεων για τα αμερικανικά Treasurys ανέτρεψε. Η Fed αύξησε το επιτόκιο των τρεχούμενων κεφαλαίων, ωθώντας την απόδοση του 2ετούς λογαριασμού του Δημοσίου στο 4,40%. Ωστόσο, οι αποδόσεις σε μακροπρόθεσμα ομόλογα δεν αυξάνονταν τόσο γρήγορα. Το 7ετές σημείωμα του Δημοσίου απέδωσε μόλις 4,39%.

Αυτό σήμαινε ότι οι επενδυτές επενδύουν περισσότερο σε μεγάλο βαθμό μακροπρόθεσμα. Η υψηλότερη ζήτηση οδήγησε κάτω αποδόσεις. Γιατί; Πιστεύουν ότι μια ύφεση θα μπορούσε να συμβεί σε δύο χρόνια. Ήθελαν υψηλότερη απόδοση του 2ετούς λογαριασμού απ 'ό, τι στο 7ετές σημείωμα για να αντισταθμίσουν το δύσκολο επενδυτικό περιβάλλον που περίμεναν το 2007. Ο χρόνος τους ήταν τέλειος.

Μέχρι τις 30 Δεκεμβρίου 2005, η αντιστροφή ήταν χειρότερη. Το 2ετές νομοσχέδιο του Δημοσίου επέστρεψε 4,41%, αλλά η απόδοση του 7ετούς σημειώματος είχε μειωθεί στο 4,36%. Η απόδοση του 10ετούς ομολόγου του Δημοσίου μειώθηκε στο 4,39%.

Μέχρι την 31η Ιανουαρίου 2006, η απόδοση του 2ετούς λογαριασμού αυξήθηκε σε 4,54%, υπερβαίνοντας την απόδοση 4,49% της δεκαετίας. Διακυμάνθηκε κατά τους επόμενους έξι μήνες, στέλνοντας μεικτά μηνύματα.

Μέχρι τον Ιούνιο του 2006, το επιτόκιο των κεφαλαιαγορών ήταν 5,75%, ωθώντας τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Στις 17 Ιουλίου 2006, η καμπύλη αποδόσεων ανέτρεψε σοβαρά. Το δεκαετές σημείωμα έφθασε το 5,06%, μικρότερο από τον τριμηνιαίο λογαριασμό στο 5,11%.

05 Σεπτεμβρίου 25, 2006: Οι τιμές στο σπίτι πέφτουν για πρώτη φορά σε 11 χρόνια

Η Εθνική Ένωση Realtors ανέφερε ότι οι μέσες τιμές των υφιστάμενων πωλήσεων κατοικιών μειώθηκαν κατά 1,7% από το προηγούμενο έτος. Αυτή ήταν η μεγαλύτερη αυτή πτώση σε 11 χρόνια. Η τιμή τον Αύγουστο του 2006 ήταν $ 225.000. Αυτό ήταν το μεγαλύτερο ποσοστό πτώσης από την πτώση της τάξης του 2,1% στην ύφεση του Νοεμβρίου 1990.

Οι τιμές μειώθηκαν επειδή το απούλητο απόθεμα ήταν 3,9 εκατομμύρια, 38% υψηλότερο από το προηγούμενο έτος. Με τον τρέχοντα ρυθμό πωλήσεων 6,3 εκατομμυρίων ετησίως, θα χρειαζόταν 7,5 μήνες για να πουληθεί το απόθεμα. Αυτό ήταν σχεδόν διπλάσιο από την προσφορά τεσσάρων μηνών το 2004. Οι περισσότεροι οικονομολόγοι νόμιζαν ότι σήμαινε μόνο ότι η αγορά στέγασης ήταν ψυχρότερη. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα επιτόκια ήταν αρκετά χαμηλά, στο 6,4% για μια τριετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου.

06 Νοεμβρίου 2006: Νέα άδεια στο σπίτι επιτρέπει πτώση 28%

Η επιβράδυνση της ζήτησης για στέγαση μείωσε τις νέες άδειες κατοικίας κατά 28% από το προηγούμενο έτος.Ο βασικός αυτός οικονομικός δείκτης ανήλθε σε 1.535 εκατ. Ευρώ, σύμφωνα με την Έκθεση Real Estate του Τμήματος Εμπορίου του Νοεμβρίου 17.

Νέες άδειες κατοικίας εκδίδονται περίπου έξι μήνες πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής και η υποθήκη κλείνει. Αυτό σημαίνει ότι οι άδειες αποτελούν τον κύριο δείκτη για το νέο σπίτι που κλείνει. Η κάμψη των αδειών σημαίνει ότι τα νέα στεγαστικά σπίτια θα συνεχίσουν να υποχωρούν για τους επόμενους εννέα μήνες. Κανένας εκείνη τη στιγμή δεν συνειδητοποίησε πόσο πολύ τα στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου έφθασαν στο χρηματιστήριο και στη συνολική οικονομία.

Εκείνη την εποχή, οι περισσότεροι οικονομολόγοι πίστευαν ότι όσο η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ υποχώρησε τα επιτόκια το καλοκαίρι, η κάμψη των κατοικιών θα αναστραφεί. Αυτό που δεν συνειδητοποίησαν ήταν το τεράστιο μέγεθος της αγοράς ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων. Είχε δημιουργήσει μια "τέλεια καταιγίδα" κακών γεγονότων.

Τα δάνεια μόνο για τόκους κατέστησαν δυνατή την ύπαρξη πολλών στεγαστικών δανείων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν μόνο τους τόκους και δεν καταβάλλουν ποτέ κεφάλαιο. Αυτό ήταν ωραίο μέχρι το χτύπημα επιτοκίου να αυξήσει τις μηνιαίες πληρωμές. Συχνά ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορούσε πλέον να αντέξει τις πληρωμές. Καθώς οι τιμές κατοικιών άρχισαν να μειώνονται, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών διαπίστωσαν ότι δεν είχαν πλέον την οικονομική δυνατότητα να πουλήσουν τα σπίτια. Voila! Κρίμα υποπληθυσμού υποθηκών.

Τα ενυπόθηκα δάνεια επαναχρηματοποίησαν τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια σε επενδύσεις. Αυτό επέτρεπε την πώλησή τους στους επενδυτές. Βοήθησε να εξαπλωθεί ο καρκίνος των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων σε ολόκληρη την παγκόσμια οικονομική κοινότητα.

Οι επαναχρηματοδοτούμενες υποθήκες υποεπενδύσεων πωλήθηκαν στους επενδυτές μέσω της δευτερογενούς αγοράς. Χωρίς αυτήν, οι τράπεζες θα έπρεπε να κρατούν όλα τα ενυπόθηκα δάνεια στα βιβλία τους.

Τα επιτόκια κυριαρχούν στην αγορά κατοικίας, καθώς και σε ολόκληρη την οικονομική κοινότητα. Προκειμένου να κατανοηθούν τα επιτόκια και ο ρόλος που παίζει, να γνωρίζουμε πώς καθορίζονται τα επιτόκια και ποια είναι η σχέση μεταξύ των σημειώσεων του Δημοσίου και των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Επίσης, έχετε μια καλή βασική κατανόηση των σημειώσεων της Federal Reserve και του Treasury.

Πριν από την κρίση, τα ακίνητα αποτελούσαν σχεδόν το 10% της οικονομίας. Όταν η αγορά κατέρρευσε, πήρε ένα δάγκωμα από το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν. Αν και πολλοί οικονομολόγοι δήλωσαν ότι η επιβράδυνση των ακινήτων θα ήταν περιορισμένη, αυτό ήταν απλώς ευσεβής σκέψη.

07 Πώς δημιουργήθηκε η τραπεζιτική κρίση του 2007 η κρίση του subprime

Καθώς οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν, οι τραπεζίτες έχαναν την εμπιστοσύνη ο ένας στον άλλο Φοβούνταν να δανείζουν ο ένας τον άλλον επειδή εάν μπορούσαν να λάβουν τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες ως εξασφάλιση. Μόλις οι τιμές των κατοικιών αρχίσουν να μειώνονται, δεν θα μπορούσαν να τιμολογήσουν την αξία αυτών των περιουσιακών στοιχείων. Αλλά αν οι τράπεζες δεν δανείζουν ο ένας τον άλλο, όλο το χρηματοπιστωτικό σύστημα αρχίζει να καταρρέει.