Ισχυρισμός υποθηκών ενυπόθηκων δανείων ως φορολογική έκπτωση

Η ιδιοκτησία του σπιτιού σας έρχεται με μερικές ωραίες φορολογικές προμήθειες. Ένας από αυτούς είναι ότι το ενδιαφέρον που πρέπει να πληρώσετε για το στεγαστικό δάνειο σας είναι η έκπτωση του φόρου.

Ο νόμος περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης (TCJA) υπογράφηκε στη νομοθεσία στις 22 Δεκεμβρίου 2017 και επηρεάζει κάπως την παρακράτηση αυτή, αλλά εξακολουθεί να είναι διαθέσιμη. Ο νόμος δεν δεν να το εξαλείψει εξ ολοκλήρου από τον φορολογικό κώδικα, αλλά θέτει ορισμένα νέα όρια και περιορισμούς.

Ισχυρισμός υποθηκών υποθηκών στο σπίτι

Πρέπει να αναφέρετε τις παρακρατήσεις σας στο Έντυπο 1040, Πρόγραμμα Α, για να διεκδικήσετε τόκο υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι παραλείπετε την τυπική αφαίρεση για την κατάθεσή σας - είναι μια κατάσταση ή / και. Μπορείτε να προβείτε σε παραγγελία ή μπορείτε να διεκδικήσετε την τυπική έκπτωση, αλλά δεν μπορείτε να κάνετε και τα δύο.

Το Πρόγραμμα Α καλύπτει επίσης πολλά άλλα εκπίπτοντα έξοδα, ωστόσο, συμπεριλαμβανομένων των φόρων ακίνητης περιουσίας, των ιατρικών εξόδων και των φιλανθρωπικών εισφορών. Μερικές φορές, όλα αυτά προστίθενται σε περισσότερο από την κανονική έκπτωση για την κατάθεσή σας, καθιστώντας το αξίζει τον κόπο και την προσπάθεια να αναλύσετε τις παρακρατήσεις σας. Διαφορετικά, θα εξοικονομήσετε περισσότερα δολάρια φόρου παραλείποντας την παρακράτηση του τόκου στεγαστικών δανείων και ζητώντας την τυπική έκπτωση αντί.

Αυτό μπορεί να συμβαίνει το 2018 και να προχωρήσουμε μέχρι το 2025 όταν η TCJA τεθεί σε ισχύ, εκτός εάν το ανανεώσει το Κογκρέσο. Από το 2017, η κανονική έκπτωση ήταν $ 6.350 για τους μεμονωμένους φορολογούμενους και τους παντρεμένους φορολογούμενους που υπέβαλαν ξεχωριστές δηλώσεις. Ήταν 12.700 δολάρια για τους παντρεμένους φορολογούμενους που υπέβαλαν από κοινού και για τις προκριματικές χήρες και 9.350 δολάρια για όσους είχαν την ιδιότητα του επικεφαλής της οικογένειας.

Το TCJA σχεδόν διπλασιάζει αυτές τις τυπικές μειώσεις. Τώρα είναι 12.000 δολάρια για τους μοναδικούς αρραβώνα και τους παντρεμένους χωριστές επιστροφές, 18.000 δολάρια για τους επικεφαλής του νοικοκυριού και 24.000 δολάρια για παντρεμένους φορολογούμενους που υποβάλλουν κοινές επιστροφές και χήρες. Ως αποτέλεσμα, μπορεί να γίνει πιο απίθανο ότι θα έχετε αρκετές αναγραφόμενες αφαιρέσεις συνολικά για να ξεπεράσετε την κανονική έκπτωση που δικαιούστε.

Συνήθως είναι σκόπιμο να συμπληρώσετε το Πρόγραμμα Α και να συγκρίνετε το σύνολο των αναλυτικών σας μειώσεων με την κανονική σας έκπτωση για να μάθετε ποια μέθοδος είναι πιο συμφέρουσα για εσάς.

Προκριματικά για την έκπτωση τόκων από υποθήκες

Το 2017, οι τόκοι ενυπόθηκων δανείων περιλάμβαναν εκείνους που πληρώσατε με δάνεια για να αγοράσετε ένα σπίτι, για τις πιστώσεις εγχώριας δικαιοσύνης πίστωσης, και για τα δάνεια κατασκευής. Αλλά το TCJA εξαλείφει την έκπτωση για το χρέος ιδίων κεφαλαίων από το 2018 εκτός μπορείτε να αποδείξετε ότι το δάνειο λήφθηκε για να "βελτιώσει σημαντικά την κατοικία σας". Πρέπει πράγματι να χρησιμοποιήσετε τα χρήματα για το σκοπό αυτό. Με άλλα λόγια, δεν έχετε τύχη μέχρι στιγμής, εάν αναχρηματοδοτήσετε να πληρώσετε για την εκπαίδευση του παιδιού σας.

Η έκπτωση περιορίζεται επίσης στους τόκους που καταβάλατε στην κύρια κατοικία σας ή / και σε μια δεύτερη κατοικία. Οι τόκοι που καταβάλλονται σε τρίτη ή τέταρτη κατοικία δεν εκπίπτουν. Αυτό δεν έχει αλλάξει.

Πρέπει επίσης να είστε νόμιμα στο γάντζο για το δάνειο - το χρέος δεν μπορεί να είναι στο όνομα κάποιου άλλου εκτός αν είναι ο / η σύζυγός σας και καταθέτετε μια κοινή επιστροφή. Πρέπει να είναι ένα καλόπιστο δάνειο, δεδομένου ότι έχετε συμβατική υποχρέωση να το επιστρέψετε. Τέλος, το σπίτι σας πρέπει να λειτουργεί ως εγγύηση για το δάνειο και τα έγγραφα υποθηκών σας πρέπει να το δηλώνουν ξεκάθαρα.

Το σπίτι σας μπορεί να είναι μια οικογενειακή κατοικία, ένα condo, ένα κινητό σπίτι, ένας συνεταιρισμός ή ακόμα και ένα σκάφος - σχεδόν οποιοδήποτε ακίνητο που έχει "εγκαταστάσεις ύπνου, μαγειρέματος και τουαλέτας", σύμφωνα με την Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδήματος.

Καθορισμός του ύψους του ενδιαφέροντος που καταβάλλετε

Θα πρέπει να λάβετε ένα Έντυπο Εντολής Εντολής 1098 από τον δανειστή υποθηκών σας στην αρχή του νέου φορολογικού έτους. Αυτή η φόρμα αναφέρει το συνολικό ενδιαφέρον που καταβάλατε κατά το προηγούμενο έτος. Δεν χρειάζεται να επισυνάψετε το έντυπο στη φορολογική σας δήλωση επειδή το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα πρέπει επίσης να στείλει αντίγραφο του Έντυπο 1098 απευθείας στο IRS.

Βεβαιωθείτε ότι η έκπτωση τόκων υποθηκών που προβάλλετε στο Πρόγραμμα Α αντιστοιχεί στο ποσό που αναφέρθηκε στο έντυπο 1098. Το ποσό που μπορείτε να εκπέμψετε ενδέχεται να είναι μικρότερο από το συνολικό ποσό που εμφανίζεται στη φόρμα με βάση ορισμένους περιορισμούς. Φυλάξτε το Έντυπο 1098 με αντίγραφο της φορολογικής σας δήλωσης για τουλάχιστον τέσσερα χρόνια.

Περιορισμοί στο δολάριο στο χρέος της εξαγοράς στο σπίτι

Τα δάνεια που χρησιμοποιούνται για την αγορά ή την οικοδόμηση μιας κατοικίας ονομάζονται "χρέη εγχώριας απόκτησης". Ο όρος αναφέρεται σε οποιοδήποτε δάνειο λαμβάνετε για να αποκτήσετε, να κατασκευάσετε ή να βελτιώσετε ουσιαστικά ένα εξειδικευμένο σπίτι. Από το 2017, δεν θα μπορούσατε να αφαιρέσετε τους τόκους από χρεωστικούς τίτλους απόκτησης άνω του 1 εκατομμυρίου δολαρίων για την κύρια κατοικία σας ή / και τη δευτερεύουσα κατοικία σας. Το TCJA το μειώνει σε $ 750.000 από το 2018.

Ας πούμε ότι δανείστηκε 800.000 δολάρια έναντι της κύριας κατοικίας σας και 400.000 δολάρια έναντι της δευτερεύουσας κατοικίας σας. Και τα δύο δάνεια χρησιμοποιήθηκαν αποκλειστικά για την απόκτηση ή ουσιαστική βελτίωση των ιδιοτήτων. Μαζί, τα δάνεια προστίθενται έως και 1,2 εκατομμύρια δολάρια, υπερβαίνοντας το τρέχον όριο των 750.000 δολαρίων για το χρέος εξαγοράς στο σπίτι. Μπορείτε να διεκδικήσετε μόνο μια έκπτωση τόκου υποθηκών για το ποσοστό που μπορεί να αποδοθεί στα πρώτα 750.000 δολάρια που δανείστηκε.

Κοινές υποθήκες

Αν κρατάτε μαζί την υποθήκη με κάποιον άλλο που δεν είναι ο / η σύζυγός σας, δικαιούστε να αφαιρέσετε μόνο τους τόκους που καταβάλατε προσωπικά, ανεξάρτητα από το ποιος από εσάς έλαβε το Έντυπο 1098 από τον δανειστή. Αλλά υπάρχει ένα κενό εδώ.

Οι συν-δανειολήπτες που πραγματοποιούν πληρωμές ειδικά για την αποφυγή αποκλεισμού μπορούν να αφαιρέσουν τους καταβληθέντες τόκους, ακόμη και αν οι τόκοι έπρεπε να καταβληθούν από κάποιον άλλο. Οι συντάκτες του Ο φόρος εισοδήματος του JK Lasser, περάστε κατά μήκος αυτής της συμβουλή:

"Το φορολογικό δικαστήριο έχει επιτρέψει σε έναν από κοινού οφειλέτη να εκπέσει την καταβολή του μεριδίου του άλλου οφειλέτη σε τόκο ενυπόθηκου δανείου εάν η πληρωμή γίνει για να αποφευχθεί η απώλεια της περιουσίας και η πληρωμή γίνεται με τα ξεχωριστά του κεφάλαια. (Σελίδα 328)

Δάνεια κατασκευής κατοικιών

Μπορείτε ακόμα να αφαιρέσετε τους τόκους από τα ενυπόθηκα δάνεια που χρησιμοποιούνται για την κάλυψη των εξόδων κατασκευής. Τα έσοδα πρέπει να χρησιμοποιηθούν για την απόκτηση της γης και την κατασκευή του σπιτιού. Τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν κατά τους 24 μήνες πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής υπολογίζονται στο όριο των 750.000 δολαρίων για το χρέος εγχώριας αγοράς.

Αλλά υπάρχει και εδώ μια παγίδα. Εάν αφαιρέσετε τόκο για ένα δάνειο κατασκευής για δύο χρόνια και στη συνέχεια αποφασίσετε να πωλήσετε το ακίνητο αντί να το μετακινήσετε και να το χρησιμοποιήσετε ως κατοικία σας, ίσως χρειαστεί να επαναλάβετε τις φορολογικές δηλώσεις σας για τα έτη που αφαιρέσατε το ενδιαφέρον για να το χαρακτηρίσετε ως επένδυση ενδιαφέρον. Αυτό μπορεί να περιορίσει την έκπτωσή του.

Με άλλα λόγια, η IRS μπορεί να χρειαστεί κάποια χρήματα πίσω.

Πόντοι πληρωμένοι

Οι βαθμοί που καταβάλλονται για την απόκτηση χρέους για τις πρωτεύουσες και τις δευτερεύουσες κατοικίες είναι πλήρως εκπεστέοι στο έτος που πληρώνονται. Τα σημεία δεν αναφέρονται πάντοτε στο Έντυπο 1098, αλλά θα πρέπει να μπορείτε να τα βρείτε στη δήλωση κλεισίματος HUD-1.

Πότε πρέπει να αναζητήσετε τη βοήθεια ενός φοροτεχνικού

Η εκτίμηση της έκπτωσης του τόκου στεγαστικών δανείων είναι απλή για κάποιους φορολογούμενους, αλλά όχι τόσο για τους άλλους.

Προσθέστε το ενδιαφέρον που αναφέρθηκε στα Έντυπα 1098 και εισαγάγετε το σύνολο στο Πρόγραμμα Α. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το φύλλο εργασίας στην Έκδοση 936 για να υπολογίσετε την επιτρεπόμενη έκπτωση.

Ίσως θελήσετε να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό, αν έχετε αγοράσει ή πωλήσει ακίνητα κατά τη διάρκεια του φορολογικού έτους ή εάν το χρέος εξαγοράς σας υπερβαίνει το νέο όριο των 750.000 δολαρίων. Στην πραγματικότητα, θα ήταν λογικό να ζητήσετε τη συμβουλή ενός φορολογικού επαγγελματία ακόμη και πριν να αγοράσετε ή να πωλήσετε ακίνητα, μόνο για να πάρετε μια λαβή για τις φορολογικές συνέπειες της απόφασής σας.