Γιατί πρέπει να είστε δύσπιστοι στις μικρές πωλήσεις

Οι σύντομες πωλήσεις συμβαίνουν όταν οι εγχώριες αξίες πέφτουν και οι πωλητές δεν λαμβάνουν αρκετά μετρητά από έναν αγοραστή για να εξοφλήσουν τις υπάρχουσες υποθήκες τους, παρέχοντας στους δανειστές να συμφωνήσουν να πάρουν λιγότερα από το οφειλόμενο ποσό.

Στην επιφάνεια, μπορεί να φαίνεται ότι ένας αγοραστής μικρής πώλησης κερδίζει μια καλή προσφορά. Παρόλο που ένα λεπτό περιθώριο ανοικτών πωλήσεων μπορεί να είναι επικερδές για έναν αγοραστή - επειδή υπάρχουν πάντα εξαιρέσεις - μεγάλο μέρος του χρόνου, ένας αγοραστής θα ήταν καλύτερα να αγοράσει ένα σπίτι που δεν είναι σε αθέτηση. Οι μικρές πωλήσεις δεν πωλούνται με εκπτώσεις.

Είναι απίθανο να ακούσετε επαγγελματίες ακίνητων περιουσιών να σας πω ότι δεν είναι καλή ιδέα να αγοράσετε μια σύντομη πώληση. Εν μέρει, αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι επαγγελματίες των ακινήτων αποκομίζουν κέρδη από μια σύντομη πώληση. Όλοι κάνουν χρήματα εκτός από τους πωλητές και τους αγοραστές. Συνειδητοποιήστε, επίσης, ότι οι πράκτορες κατάλογοι ενδέχεται να ωθήσουν τους πωλητές να καταγραφούν ως σύντομη πώληση, επειδή εάν οι πωλητές διέσχιζαν τον αποκλεισμό, οι πράκτορες των καταλόγων δεν θα λάβουν την καταχώριση.

Στο Σακραμέντο, όπου εργάζομαι, για παράδειγμα, πολλοί πράκτορες αγνοούν τις πωλήσεις μικρών ποσοτήτων και υποδεικνύουν ότι οι αγοραστές τους αγοράζουν κάτι άλλο. Αυτοί είναι συχνά πράκτορες που είχαν καεί στο παρελθόν και είχαν μικρές πωλήσεις να υποχωρήσουν επειδή ήταν εισηγμένες από έναν πράκτορα ο οποίος δεν είχε καμία επιχείρηση με μια μικρή πώληση.

Γιατί οι αγοραστές δεν θα θέλουν να αγοράσουν μια σύντομη πώληση

• Πωλητές που πληρώνονται πάρα πολύ: Εάν ένα σπίτι πωλείται για $ 500.000 πριν από λίγα χρόνια και τώρα πωλείται στα 400.000 δολάρια, αυτό δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής κερδίζει δωρεάν 100.000 δολάρια. Σημαίνει ότι ο πωλητής πληρώνει πάρα πολύ σε μια αυξανόμενη αγορά και τώρα η αγορά έχει πέσει. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής δεν έχει ίδια κεφάλαια.
• Οι πωλητές δανεισμού πάρα πολύ: Οι τράπεζες που ήταν πρόθυμες να δανείσουν χρήματα στην εκτίμηση των αγορών μερικές φορές επέτρεψαν στους δανειολήπτες να υποθηκεύσουν υπερβολικά το σπίτι, πράγμα που σημαίνει ότι το υπόλοιπο του δανείου του δανειολήπτη υπερέβη την αξία του ακινήτου. Οι εκτιμήσεις είναι υποκειμενικές και όχι όλοι οι εκτιμητές θα τοποθετήσουν την ίδια αξία σε ένα σπίτι. Αν και ενάντια στο νόμο, ορισμένοι εκτιμητές πιέζονται από τις τράπεζες να εκτιμήσουν το ποσό που ο ιδιοκτήτης σπιτιού θέλει να δανειστεί.

• Στερεά προσόντα: Οι άπειροι ή ανήθικοι κτηματομεσίτες ενδέχεται να ωθήσουν έναν πωλητή να εξετάσει μια σύντομη πώληση όταν ο πωλητής δεν πληροί τις προϋποθέσεις για μια σύντομη πώληση. Οι πωλητές πρέπει να αποδείξουν την ύπαρξη κακουχιών και να υποβάλουν αποδεικτικά στοιχεία για τις κακουχίες στον δανειστή προς έγκριση. Μερικοί πράκτορες καταγράφουν τα σπίτια ως μικρές πωλήσεις χωρίς ποτέ να μιλάνε με τους δανειστές ή να προκριματίσουν τους πωλητές.
• Πωλήσεις κατοικιών σε Αγοραία Αξία: Οι δανειστές δεν είναι αφελείς ή δεν γνωρίζουν την αξία ενός σπιτιού. Οι δανειστές θα επιμείνουν σε μια συγκριτική ανάλυση αγοράς, γνωστή ως CMA, ή γνωμάτευση τιμών χρηματιστών, γνωστή ως BPO. Εάν ένας δανειστής πιστεύει ότι μια καλύτερη τιμή μπορεί να επιτευχθεί με τη λήψη της ιδιοκτησίας σε αποκλεισμό μέσω μιας προσφοράς βραχυπρόθεσμης πώλησης, ο δανειστής μπορεί να κρατήσει για υψηλότερη τιμή. Η τιμή αυτή θα είναι κοντά στην αγοραία αξία. Οι δανειστές αποδέχονται τις μικρές πωλήσεις όταν το σπίτι αξίζει την τιμή πώλησης, δηλαδή την αγοραία αξία.
• Κατοικίες Πώληση "Όπως είναι": Εάν μια εταιρεία υποθηκών συμφωνεί με μια σύντομη πώληση, είναι πολύ πιθανό να πληρώσει επίσης τα έξοδα κλεισίματος της συναλλαγής. Οι δανειστές ζητούν από τους αγοραστές να αγοράσουν το σπίτι στην παρούσα κατάσταση. Οι δανειστές συνήθως θα αρνηθούν να πληρώσουν για τις προτεινόμενες επισκευές που αποκαλύπτονται σε επιτόπια επιθεώρηση. Επιθεωρήσεις για επιβλαβείς οργανισμούς ή εργασίες που είναι απαραίτητες για τη δημοσίευση σαφούς έκθεσης για τα παράσιτα Πιστοποιήσεις οροφής ή επισκευές οροφής. Σχέδια οικιακής προστασίας για τον αγοραστή. Αναβαλλόμενη συντήρηση.
• Χρόνος λήξης χρόνου: Ανάλογα με το πότε κατατέθηκε η Ανακοίνωση για την Προκαθορισμένη Προκαταβολή, το ανεκτέλεστο υπόλοιπο του δανειστή και το ύψος των εγγράφων που έχει ήδη υποβάλει ο πωλητής, θα μπορούσε να διαρκέσει από δύο εβδομάδες έως δύο μήνες για να λάβει απάντηση σε μια προσφορά αγοράς από έναν δανειστή. Επίσης, εάν εμπλέκονται δύο δανειστές επειδή υπάρχουν δύο δάνεια που εξασφαλίζονται στο ακίνητο, θα μπορούσε να χρειαστεί περισσότερο χρόνο για να ικανοποιηθούν οι απαιτήσεις του δεύτερου δανειστή.
• Οι δανειστές μπορούν να αλλάξουν τις συνθήκες: Μερικοί δανειστές διατηρούν το δικαίωμα να επαναδιαπραγματευτούν τους όρους της σύντομης πώλησης την τελευταία στιγμή. Εάν αλλάξει η αγορά, περάσουν νέοι νόμοι ή μεταβιβαστούν νέα στοιχεία στο γραφείο του δανειστή, ο δανειστής μπορεί να επιχειρήσει να αλλάξει τους όρους της σύμβασης. Οι δανειστές έχουν γενικά στη διάθεσή τους δικηγόρους και οι συνηθισμένοι αγοραστές δεν το κάνουν.
• Επιχείρηση έκπτωσης δανείων: Οι δανειστές που έχουν πουλήσει δάνεια στον Fannie Mae ή στον Freddie Mac πληρώνουν γενικά τις παραδοσιακές προμήθειες ακινήτων σε κτηματομεσίτες. Άλλοι μπορεί να ζητήσουν έκπτωση. Επιπλέον, οι πράκτορες καταλήγουν να κάνουν δύο έως τρεις φορές το έργο μιας συμβατικής συναλλαγής και δεν εκτιμούν να πληρώσουν λιγότερο για να κάνουν περισσότερη δουλειά. Αν έχετε συμφωνήσει να πληρώσετε με το συμβόλαιό σας ένα συγκεκριμένο ποσοστό με βάση μια συμφωνία μεσίτη αγοραστή, θα μπορούσατε να είστε υπεύθυνοι για τη διαφορά μεταξύ του τι θα πληρώσει ο δανειστής και τι προβλέπει η σύμβασή σας, εάν ο πράκτοράς σας αρνηθεί να παραιτηθεί από τη διαφορά.
• Υψηλότερες δαπάνες κλεισίματος αγοραστών: Επειδή οι δανειστές σπάνια θα πληρώσουν για τυχόν έξτρα, όπως ένας πωλητής θα ήταν πρόθυμοι να κάνουν, αν θέλετε κάποιο από αυτά τα έξτρα, θα πληρώσετε για τους εαυτό σας. Μερικές φορές οι δανειστές θα αρνηθούν να πληρώσουν για τα τυπικά κόστη κλεισίματος των πωλητών, όπως οι φόροι μεταβίβασης. Αν θέλετε συγκεκριμένες επιθεωρήσεις, πιθανώς θα πληρώσετε για τους έξω από την τσέπη.
• Χάστε τον έλεγχο της συναλλαγής: Εάν πρέπει να κλείσετε μεσεγγύηση μέχρι συγκεκριμένη ημερομηνία, πολλή τύχη με αυτό. Μια σύντομη διαδικασία κλεισίματος στο σπίτι της πώλησης παίρνει αόριστο χρονικό διάστημα. Ο δανειστής του πωλητή καλεί τις λήψεις, όχι τον αγοραστή ούτε τον δανειστή του αγοραστή. Εάν προσπαθείτε να κλείσετε τη μεσεγγύηση ταυτόχρονα με την πώληση του σπιτιού σας, μπορεί να μην συμβεί.
• Λόγος του μικρού πωλητή: Όταν ο πωλητής ανακαλύψει ότι η επίδραση σύντομης πώλησης στην πίστωση είναι κοντά σε εκείνη του αποκλεισμού, υπάρχει ελάχιστο κίνητρο για έναν πωλητή να συνεργαστεί με μια σύντομη πώληση. Παρόλο που οι πωλητές ενδέχεται να δικαιούνται να αγοράσουν άλλο σπίτι μέσα σε 2 χρόνια μετά από μια σύντομη πώληση έναντι 5 (με περιορισμούς) σε έναν αποκλεισμό, ορισμένοι δεν έχουν καμία πρόθεση να αγοράσουν άλλο σπίτι ξανά.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια