Έκτακτη ανάγκη σε σύμβαση ακινήτων

Εξ ορισμού, ένα περιστατικό είναι μια διάταξη σε μια σύμβαση ακινήτων που καθιστά τη σύμβαση άκυρη αν συμβεί κάποιο γεγονός. Σκεφτείτε το ως ρήτρα διαφυγής που μπορεί να χρησιμοποιηθεί υπό συγκεκριμένες συνθήκες. Είναι επίσης μερικές φορές γνωστή ως μια κατάσταση.

Μια τυπική ρήτρα έκτακτης ανάγκης μπορεί να διατυπωθεί ως εξής: "Η παρούσα σύμβαση εξαρτάται από την επιτυχή απόκτηση στεγαστικού δανείου με επιτόκιο 6% ή λιγότερο".

Αν τα επιτόκια αυξάνονται ξαφνικά, έτσι ώστε να είναι πλέον διαθέσιμο το επιτόκιο, η σύμβαση θα λήξει. Δεν θα ήταν πλέον δεσμευτική ούτε για τον αγοραστή ούτε για τον πωλητή.

Στην πλειονότητα των συμβάσεων και συναλλαγών στον τομέα των ακινήτων εμφανίζονται ορισμένα πολύ συνηθισμένα και κοινά περιστατικά.

Έγκριση υποθήκης

Μια σύμβαση θα διευκρινίζει συνήθως ότι η συναλλαγή θα ολοκληρωθεί μόνο εάν η υποθήκη του αγοραστή είναι εγκεκριμένη με ουσιαστικά τους ίδιους όρους και αριθμούς που αναφέρονται στη σύμβαση. Με άλλα λόγια, εάν η σύμβαση καθορίζει προκαταβολή 30% και συμβατικό δάνειο 30 ετών, αυτό πρέπει να εγκριθεί από τον δανειστή. Είναι γενικά απλώς μια μείωση ή έγκριση για αυτούς τους όρους, αλλά μερικές φορές ένας αγοραστής θα προσφέρει μια διαφορετική συμφωνία και οι όροι θα αλλάξουν. Ο τύπος δανείου μπορεί επίσης να προσδιοριστεί στη σύμβαση, όπως η VA ή η FHA.

Έγκριση Ασφάλισης

Ένας αγοραστής δεν θα ήθελε να κλείσει σε ένα σπίτι - και ο δανειστής σίγουρα δεν θα κλείσει σε αυτό-εάν ο αγοραστής δεν μπόρεσε να πάρει την ασφάλιση ιδιοκτήτη σπιτιού. Ο αγοραστής θα πρέπει να υποβάλει αμέσως αίτηση ασφάλισης για την τήρηση των προθεσμιών επιστροφής χρημάτων, αν το σπίτι δεν μπορεί να ασφαλιστεί για κάποιο λόγο. Μερικές φορές παρελθόν αξιώσεις για μούχλα ή άλλα θέματα μπορεί να οδηγήσει σε πρόβλημα να πάρει προσιτή ασφάλιση ιδιοκτήτη σπιτιού.

Εκτίμηση

Η συμφωνία θα πρέπει να εξαρτάται από την εκτίμηση τουλάχιστον του ποσού της τιμής πώλησης. Σε περίπτωση που η αξιολόγηση γίνει χαμηλότερη, ενδέχεται να καταστεί αναγκαία μια άλλη διαπραγμάτευση για να διαπιστωθεί εάν ο πωλητής θα μειώσει την τιμή για να καλύψει τη διαφορά. Αν όχι, αυτό θα μπορούσε να ακυρώσει τη σύμβαση.

Τελευταία προθεσμία

Η ολοκλήρωση της συναλλαγής εξαρτάται συνήθως από το κλείσιμό της κατά ή πριν από μια καθορισμένη ημερομηνία. Ας πούμε ότι ο δανειστής του αγοραστή έχει πρόβλημα και δεν μπορεί να χρηματοδοτήσει τη συμφωνία μέχρι την ημερομηνία κλεισίματος / χρηματοδότησης που αναφέρεται στη σύμβαση. Από τεχνική άποψη, ο πωλητής μπορεί να επιστρέψει έξω, αν και η ημερομηνία λήξης είναι συνήθως μόλις παραταθεί εκτός αν ο πωλητής έχει μια άλλη υψηλότερη προσφορά που περιμένει στα φτερά. Τότε μπορεί να θέλει να αφήσει την τρέχουσα συμφωνία έτσι ώστε να το δεχτεί.

Σχετική επιθεώρηση

Η συμφωνία μπορεί να εξαρτάται από την αποδοχή του ακινήτου από τον αγοραστή "όπως είναι". Αυτό είναι σύνηθες σε συμφωνίες αποκλεισμού όπου το ακίνητο μπορεί να έχει βιώσει κάποια φθορά ή παραμέληση. Συχνά, υπάρχουν διάφορα περιστατικά που σχετίζονται με επιθεωρήσεις, με ημερομηνίες και απαιτήσεις, ώστε ο αγοραστής να αποδεχθεί τα αποτελέσματα της επιθεώρησης ή να αντιταχθεί σε αυτούς με όρους επισκευής. Ο πωλητής μπορεί είτε να αποδεχθεί είτε να απορρίψει τους όρους αυτούς.

Ικανοποιητική διέλευση

Το κλείσιμο θα συμβεί αν ο αγοραστής είναι ικανοποιημένος με την τελική διέλευση του ακινήτου την ημέρα ή την ημέρα πριν από το κλείσιμο. Θα υπήρχαν προβλήματα αν λείπει φωτιστικό, πόρτα ή ενσωματωμένη συσκευή ή αν η ιδιοκτησία υπέστη κάποια βλάβη από τη στιγμή της σύναψης της σύμβασης.

Η πώληση ενός άλλου σπιτιού

Μερικές φορές ο αγοραστής είναι σε θέση να κλείσει μόνο εάν μπορεί να πάρει κεφάλαια από την πώληση του σημερινού σπιτιού του, το οποίο συνήθως είναι συμβόλαιο κατά τη στιγμή που εισέρχεται στη συμφωνία για το νέο σπίτι. Η νέα συμφωνία εξαρτάται από το κλείσιμο και τη χρηματοδότηση της συμφωνίας. Ένας πωλητής ενδέχεται να μην αποδεχθεί την προσφορά του αγοραστή αν περιλαμβάνει αυτό το ενδεχόμενο εάν έχει άλλους που μπαίνουν.

Σχετικά με οτιδήποτε

Είτε ο πωλητής είτε ο αγοραστής μπορεί να προτείνει σχεδόν οποιοδήποτε είδος έκτακτης ανάγκης σε μια διαπραγμάτευση σύμβασης, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι θα γίνει αποδεκτό. Τα απρόβλεπτα είναι κοινά και κανονικά στις συναλλαγές επί ακινήτων. Είναι συνήθως μόνο μέρος της διαδικασίας και τα πάντα κινείται κατά μήκος ομαλά, αλλά κάθε τόσο και από την πλευρά του αγοραστή ή πωλητή μπορεί να προκαλέσει προβλήματα.