Αρχική αγορά χωρίς μια έκτακτη ανάγκη για την πώληση ενός υπάρχοντος σπιτιού

Η αγορά ενός σπιτιού με ένα ενδεχόμενο πώλησης δεν είναι πάντα τόσο εύκολο όσο ακούγεται. Δεν πωλούν το υπάρχον σπίτι σας που είναι γενικά το πρόβλημα, είναι η απροθυμία ορισμένων πωλητών να δεχτούν την προσφορά αγοράς σας ως ενδεχόμενη πώληση. Εάν θέλετε να κάνετε το κεφάλι σας πραγματικά κακό, σκεφτείτε τι συμβαίνει όταν αγοράζετε ένα σπίτι που εξαρτάται από την πώληση κατοικίας σας και ο αγοραστής για το σπίτι σας αγοράζει με ένα ενδεχόμενο να πουλήσει το σπίτι του αγοραστή.

Είναι το φαινόμενο του ντόμινο. Μπορείτε να έχετε τον πωλητή Α (που είστε εσείς) που πωλείτε στον αγοραστή Β. Ο αγοραστής Β πωλεί την κατοικία του αγοραστή B στον αγοραστή C, ο οποίος καθιστά την απόδοση του αγοραστή Β ενδεχόμενη. Εάν ο αγοραστής C δεν μπορεί να κλείσει, ούτε ο αγοραστής Β ούτε εσείς. Αλλά εάν ο Αγοραστής Γ πωλεί στον Α αγοραστή, θα μπορούσατε να έχετε περισσότερα προβλήματα. Επειδή αν ο Αγοραστής D ξεσπάσει, ολόκληρη η αλυσίδα καταρρέει.

Ένας πωλητής που αποδέχεται μια προσφορά στο πλαίσιο μιας πώλησης ντόμινο όπως αυτή, παίρνει μεγαλύτερο κίνδυνο από την αποδοχή μιας προσφοράς με μόνο ένα απρόβλεπτο να πουλήσει, επειδή υπάρχουν περισσότεροι τρόποι για να ανατινάξει η συναλλαγή. Υπάρχουν καταστάσεις και τύποι αγορών ακινήτων που θα μπορούσαν να καταστήσουν πολύ δύσκολο για έναν αγοραστή με ένα υπάρχον σπίτι να πουλήσει για να αγοράσει ένα άλλο σπίτι σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης αγοράς. Επειδή αντιμέτωποι με την πώληση σε έναν αγοραστή που δεν έχει καμία πιθανότητα να πουλήσει ή να πουλήσει σε έναν αγοραστή με ένα ενδεχόμενο να πουλήσει, το οποίο εξαρτάται από την απόδοση ενός τρίτου, που νομίζετε ότι ένας πωλητής θα επιλέξει;

Ποια θα επιλέγατε;

Επιπλέον, η σύμβαση έκτακτης ανάγκης αγοράς μπορεί να επιτρέψει στον πωλητή να διατηρήσει την κατοικία του πωλητή στην αγορά και να προσπαθήσει ανοιχτά να βρει έναν εφεδρικό αγοραστή. Στη βόρεια Καλιφόρνια, αυτός ο τύπος κατάστασης θα μπορούσε να ονομαστεί ενεργός με ρήτρα αποδέσμευσης. Είναι βασικά μια ρήτρα kick-out που λέει ότι αν ο πωλητής λάβει μια αποδεκτή προσφορά εφεδρείας, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να δώσει στον υφιστάμενο αγοραστή 72 ώρες ελάχιστη ειδοποίηση για να απελευθερώσει το ενδεχόμενο να πωλήσει ή να ακυρώσει τη σύμβαση.

Τι σημαίνει απελευθέρωση της έκτακτης ανάγκης για πώληση; Εξαρτάται από την υπερβολή και τη συμβατική υποχρέωση. Θα μπορούσε να σημαίνει οικονομικά να πληρούν τις προϋποθέσεις για να αγοράσουν το νέο σπίτι χωρίς να πουλήσουν το υπάρχον σπίτι του αγοραστή. Θα μπορούσε επίσης να σημαίνει ότι θα προχωρήσουμε στην πεποίθηση ότι το υπάρχον σπίτι θα κλείσει και, αν δεν κλείσει για κάποιο λόγο, τα σοβαρά χρήματα του αγοραστή θα μπορούσαν να διακινδυνεύσουν για μη απόδοση.

Οι συμβάσεις περιέχουν συνήθως κάποιες πράξεις καλής πίστης και αποκαλύψεις. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορείτε να παρακρατήσετε σχετικές πληροφορίες από έναν πωλητή. Εάν ένας αγοραστής πρέπει να πουλήσει ένα σπίτι για να πάρει τα μετρητά για να κλείσει μεσεγγύηση, αυτό το σημαντικό γεγονός θα πρέπει να αποκαλυφθεί. Ένας αγοραστής πιθανότατα έχει καθήκον να αποκαλύψει αυτό το γεγονός. Ωστόσο, μετά την αποκάλυψη, ο αγοραστής μπορεί να είναι ελεύθερος να υποβάλει προσφορά χωρίς να χρειαστεί να πωληθεί εάν ο αγοραστής είναι διατεθειμένος να αναλάβει κίνδυνο.

Ποιος είναι ο συνηθισμένος κίνδυνος;

Ο κίνδυνος είναι ότι ο αγοραστής θα μπορούσε να είναι νομικά υπεύθυνος για να μην κλείσει τη συναλλαγή όπως υποσχέθηκε αν δεν κλείσει η κατοικία του αγοραστή. Χωρίς να υπάρχει περίπτωση πώλησης, δεν υπάρχει καμία ρήτρα εξαίρεσης για τον αγοραστή, εκτός από τις συνήθεις περιόδους έκτακτης ανάγκης για πράγματα όπως εκτίμηση, εγχώριες επιθεωρήσεις ή έκτακτη ανάγκη δανείου. Οι αγοραστές που θεωρούν αυτόν τον ελιγμό θα πρέπει επίσης να λάβουν νομικές συμβουλές και να μην βασίζονται σε αυτό το άρθρο ούτε στον κτηματομεσίτη τους ως βάση για να αγοράσουν ένα σπίτι όταν πωλούν χωρίς να υπάρχει έκτακτη ανάγκη για αυτή την πώληση.

Ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος μπορεί να είναι η σοβαρή κατάθεση χρημάτων του αγοραστή ή η εκκαθάριση αποζημίωσης ή κάποια άλλη μορφή αποζημίωσης στον πωλητή.Από την εμπειρία μου, η ερώτηση συχνά έρχεται κάτω από την αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων - θα έχει ο αγοραστής το δικαίωμα να λάβει μια επιστροφή της σοβαρής κατάθεσης χρημάτων κατά την ακύρωση;

Αυτό είναι ένα άλλο μεγάλο άρθρο. Βασικά, η κατώτατη γραμμή είναι οι πωλητές θέλουν να είναι ελεύθεροι να πουλήσουν σε κάποιον άλλο αγοραστή ή θέλουν να πολεμήσουν πάνω από την αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων; Εάν ο αγοραστής επιθυμεί την κατάθεση και ο πωλητής δεν θέλει να το αποδεσμεύσει, οι περισσότερες εταιρείες μεσεγγύησης στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, θα επιτρέψουν στα μέρη να ακυρώσουν τη συναλλαγή, αφήνοντας την κατάθεση σε αμφισβήτηση. Ωστόσο, και τα δύο μέρη πρέπει να υπογράψουν την ακύρωση.

Εάν ένα συμβαλλόμενο μέρος αρνείται να υπογράψει την ακύρωση, και ας πούμε ότι το επίμονο κόμμα είναι ο αγοραστής, ο πωλητής μπορεί να βρει τα χέρια του δεμένα. Δεν μπορεί να είναι σύμβαση με δύο αγοραστές ταυτόχρονα, οπότε ο πωλητής μπορεί να χρειαστεί να αναλάβει νομική ενέργεια για να πάρει την αποδέσμευση της σύμβασης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο τρόπος με τον οποίο επιλύεται αυτή η διαφορά, ο πωλητής τυπικά απελευθερώνει την αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων. Αυτό μας οδηγεί πίσω στην ερώτηση: είναι η κατάθεση του αγοραστή σε κίνδυνο; Αυτή είναι μια ερώτηση για τον δικηγόρο του αγοραστή να απαντήσει.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.