Ποιες είναι οι συγκρίσιμες πωλήσεις για αγορά ή πώληση ενός σπιτιού;

Όσον αφορά την αγορά οικοδόμησης, οι αγοραστές και οι πωλητές πρέπει να δώσουν υψηλότερο επίπεδο σπουδαιότητας στις συγκρίσιμες πωλήσεις. Γνωστή σε όλο τον κλάδο των ακινήτων ως "comps", συγκρίσιμες πωλήσεις είναι οι τιμές πώλησης παρόμοιων κατοικιών που έχουν πωληθεί.

Μια καλή στρατηγική θα ήταν να έχει ο πράκτοράς σας να σας δείξει τουλάχιστον 10 συγκρίσιμες πωλήσεις στην αγορά. Όταν ένας homebuyer ξεναγεί σπίτια, αυτός ο αγοραστής συγκρίνει τα σπίτια προς πώληση σε ολόκληρη την αγορά.

Γιατί πρέπει να φροντίσει ο αγοραστής για τις συγκρίσιμες πωλήσεις;

Ένας πωλητής μπορεί να χρησιμοποιήσει συγκρίσιμες πωλήσεις για να δικαιολογήσει μια ζητούμενη τιμή στον αγοραστή. Ωστόσο, οι αγοραστές θα πληρώσουν τελικά ένα ποσό που πιστεύουν ότι είναι μια δίκαιη τιμή. Ποτέ δεν έχετε ακούσει ποτέ έναν αγοραστή να λέτε: "Θα έπρεπε να πληρώσω περισσότερα για αυτό το σπίτι." Οι αγοραστές γενικά θέλουν να πληρώσουν λιγότερα.

Αντίθετα, οι αγοραστές μερικές φορές ανησυχούν ότι θα πληρώσουν πάρα πολλά για ένα σπίτι, ειδικά όταν αγοράζουν σε μια κάτω αγορά ακινήτων. Κανένας αγοραστής δεν θέλει να ανακαλύψει ότι το σπίτι που μόλις αγόρασε αξίζει λιγότερο από την αρχική του τιμή.

Μια αξιολόγηση είναι ένας καλός τρόπος να προσδιοριστεί και να δικαιολογηθεί η αξία. Ωστόσο, οι εκτιμήσεις είναι μόνο μια άποψη αξίας. Μια εκτίμηση είναι μόνο τόσο καλή όσο η εμπειρία και η γνώση του ατόμου που το προετοίμασε.

Εάν ο εκτιμητής του αγοραστή υποβάλει χαμηλή εκτίμηση, ο πωλητής έχει τη δυνατότητα να μειώσει την τιμή πώλησης. Αν ο πωλητής αρνείται, τότε ο αγοραστής μπορεί να αμφισβητήσει την αξιολόγηση. Οι αγοραστές μπορούν να αμφισβητήσουν την εκτίμηση υποβάλλοντας συγκρίσιμες πωλήσεις.

Παρόλο που είναι δυνατό να προσαρμόσετε μια εκτίμηση για εξαιρετικούς παράγοντες όταν οι συγκρίσιμες πωλήσεις είναι λίγες και μακριά, οι καλύτερες θα είναι πάντα εκείνες που ταιριάζουν περισσότερο με τα κριτήρια του αντικειμένου.

Τι κάνει μια συγκρίσιμη πώληση;

Οι συγκρίσιμες πωλήσεις δεν είναι ενεργές καταχωρήσεις ούτε εκκρεμείς πωλήσεις. Οι τιμές αυτές δεν έχουν το ίδιο βάρος με ένα σπίτι που έχει ήδη πωληθεί. Οι συγκρίσιμες πωλήσεις χρησιμοποιούνται ως παράδειγμα για να δικαιολογήσουν γιατί ένας αγοραστής δεν θέλει να πληρώσει περισσότερο από τον τελευταίο κάτοχο για παρόμοιο σπίτι.

Παρακάτω παρατίθενται τα κύρια στοιχεία μιας συγκρίσιμης πώλησης:

• Πρόσφατο χρονικό πλαίσιο πώλησης. Κατά τα προηγούμενα χρόνια, οι εκτιμητές θα περνούσαν από δημόσια αρχεία από τους προηγούμενους έξι μήνες για να βγάλουν συγκρίσιμες πωλήσεις. Από την κατάρρευση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων του 2007, αυτό το χρονικό πλαίσιο έχει συσφιγτεί σημαντικά. Σήμερα, οι εκτιμητές χρησιμοποιούν συνήθως μόνο τους τελευταίους τρεις μήνες συγκρίσιμων πωλήσεων.
• Κοντά κοντά. Στην ιδανική περίπτωση, ένας ερευνητής θα εξετάσει τα στατιστικά στοιχεία που πωλούνται μέσα σε μια ορισμένη ακτίνα, συνήθως εντός ενός τετάρτου έως το μισό μίλι του αντικειμένου. Όσο πιο κοντά τόσο το καλύτερο. Ένα σπίτι που αντιμετωπίζει έναν πολυσύχναστο δρόμο θα αξίζει λιγότερο από ένα σπίτι που βλέπει σε μια λίμνη.
• Παρόμοια τετραγωνικά μέτρα. Δεν μπορείτε να πάρετε την τιμή ενός σπιτιού 1.000 τετραγωνικών ποδιών και να το διπλασιάσετε για να καθορίσετε την αξία ενός σπιτιού 2.000 τετραγωνικών ποδιών. Αυτό συμβαίνει επειδή το κόστος ανά τετραγωνικό πόδι των μικρότερων κατοικιών είναι υψηλότερο από το κόστος ανά τετραγωνικό πόδι ενός μεγαλύτερου σπιτιού. Στην ιδανική περίπτωση, θέλετε να συγκρίνετε τα σπίτια μέσα σε 10 τοις εκατό των τετραγωνικών μέτρων του αντικειμένου σας.
• Ανάλογη ηλικία και κατασκευή. Θα ακούσετε τους ανθρώπους να λένε, "Δεν χτίζουν σπίτια όπως συνηθίζαμε." Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι τα παλαιότερα σπίτια είναι καλύτερα από τα νεότερα. Οι αξίες, ωστόσο, είναι διαφορετικές λόγω του χαρακτήρα και της έκκλησης.Μια κεραμοσκεπή, για παράδειγμα, μπορεί να απολαύσει μια πεντηκονταετή ζωή κατά τη διάρκεια ζωής των 25 έως 30 ετών ενός κλασσικού σκελετού σύνθεσης.
• Παρόμοιο μέγεθος παρτίδας. Σε μερικές νεότερες οικιακές εκδρομές, ίσως βρείτε ένα μείγμα μεγεθών παρτίδας. Για παράδειγμα, μια μηδενική γραμμή γραμμής σημαίνει ότι το σπίτι πραγματικά δεν έχει αυλή. Η πλευρά ή πίσω αυλή μπορεί να είναι πολύ μικρή, χωρίς χόρτο ή βλάστηση, η οποία συνήθως δεν απευθύνεται σε οικογένειες με παιδιά. Πολλοί τομείς υπολογίζουν το μέγεθος της παρτίδας με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά μεγέθη χωρισμένα σε 43.560 τετραγωνικά πόδια (ένα στρέμμα). Το ένα τέταρτο ενός στρεμμάτων (.25 στρέμματα) είναι 10.890 τετραγωνικά πόδια.
• Παρόμοια κατάσταση. Εκτός αν εργάζεστε με κάποιον ειδικό της γειτονιάς που έχει στενή γνώση της κατάστασης των περισσότερων σπιτιών σε μια συγκεκριμένη περιοχή, μπορεί να είναι δύσκολο να καθοριστεί η κατάσταση μιας συγκρίσιμης πώλησης. Μια απογυμνωμένη κατοικία αποκλεισμού που ανήκει στην τράπεζα, η οποία λείπει από τις συσκευές της και τις χαλκοσωλήνες, αξίζει πολύ λιγότερο από ένα σπίτι κλειστό στο χέρι, ενημερωμένο με νέες συσκευές, τάπητες και βαφή. Αν είστε πραγματικά τυχεροί και συγκρίνετε τα σπίτια σε μια υποδιαίρεση, ίσως βρείτε ακριβή διπλότυπα μοντέλων που θα χρησιμοποιηθούν ως συγκρίσιμες πωλήσεις.