Μια προσθήκη σε μια σύμβαση ακινήτων

Ορισμός: Μια προσθήκη σε σύμβαση ή σύμβαση αγοράς ακινήτου είναι ένα έγγραφο που επισυνάπτεται και αποτελεί μέρος της αρχικής σύμβασης κατά το χρόνο που προετοιμάζεται και υποβάλλεται στους εντολοδόχους. Μπορεί να είναι επεξηγηματικό, ενημερωτικό ή να αναφέρει άλλες απαιτήσεις των μερών που δεν αναφέρονται σαφώς στη σύμβαση.

Το κλειδί είναι ότι εκτελείται με και αποτελεί μέρος της αρχικής σύμβασης. Μερικές φορές οι πράκτορες συγχέουν την προσθήκη με μια τροπολογία, η οποία είναι μια μεταγενέστερη τροποποίηση των όρων μιας ήδη αποδεκτής σύμβασης. Με εκπλήσσει πόσο συχνά οι έμπειροι πράκτορες χρησιμοποιούν τον λάθος όρο για ένα έγγραφο. Μπορεί να είμαι υπερβολικά ευαίσθητος, αλλά πιστεύω ότι ο επαγγελματισμός απαιτεί καλύτερα από εμάς.

Παραδείγματα: Σε μια περιοχή όπου τα δικαιώματα νερού είναι πολύ σημαντικά, ένας αγοραστής μπορεί να θέλει να καταστήσει σαφές ότι η προσφορά τους σε ένα ακίνητο εξαρτάται από την επαλήθευση των νόμιμων δικαιωμάτων νερού για την προτεινόμενη χρήση του ακινήτου. Αυτό θα μπορούσε να προστεθεί ως προσθήκη στη σύμβαση αγοράς.

Παραδείγματα προσθέτων

Έχω ασκήσει στο Τέξας, το Κολοράντο και το Νέο Μεξικό και κάποια από αυτές χρησιμοποιήθηκαν σε όλους.

• Επιθεώρηση - μερικές φορές οι απρόβλεπτες επιθεωρήσεις καλύπτονται με προσθήκη και όχι με το σώμα της σύμβασης αγοράς. Θα καλυφθούν οι προθεσμίες για την ολοκλήρωση της επιθεώρησης του ακινήτου, η παράδοση της έκθεσης επιθεώρησης και οι τυχόν αποφάσεις διαπραγμάτευσης που σχετίζονται με την επιθεώρηση.
• Σεπτικές - σε αγροτικές περιοχές τα σηπτικά συστήματα είναι κοινά. Η σηπτική προσθήκη ορίζει τους όρους και τις προθεσμίες που σχετίζονται με την επιθεώρηση του σηπτικού συστήματος, καθώς και ποιος πληρώνει για διορθώσεις ή ότι θα αποτελέσει αντικείμενο διαπραγμάτευσης.

• Νερό Καλά - εάν υπάρχει νερό που παρέχει νερό στην ιδιοκτησία, αυτή η προσθήκη ορίζει τις απρόβλεπτες επιθεωρήσεις, τις ημερομηνίες λήξης και τις ρήτρες διορθωτικής ενέργειας.
• Πώληση μιας άλλης ιδιοκτησίας - εάν ο αγοραστής πρέπει να πουλήσει άλλο ακίνητο για να έχει τη δυνατότητα να κλείσει με εκείνο της παρούσας σύμβασης, τότε αυτό το προσάρτημα θα ορίζει προθεσμίες για αυτή την πώληση και τι θα συμβεί αν δεν συμβεί εντός της προθεσμίας.
• Αποκάλυψη περιουσιακών στοιχείων - ο πωλητής, όταν απαιτείται, θα συμπληρώσει ένα έντυπο γνωστοποίησης σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου, αποκαλύπτοντας όλα τα γνωστά ελαττώματα καθώς και οποιεσδήποτε σημαντικές επισκευές στο παρελθόν σε ορισμένες περιπτώσεις.
• Διάφορες εξουσιοδοτημένες γνωστοποιήσεις - ορισμένες από αυτές μπορεί να μην απαιτούνται, αλλά είναι καλή πολιτική να τους παρέχετε στους αγοραστές για να καλύψουν την ευθύνη τους, μη γνωρίζοντας κάτι που έπρεπε να γνωρίζουν πριν κλείσουν τη συμφωνία. Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν μούχλα, αμίαντο, ραδόνιο, μολύβδινη βαφή και άλλα. Είναι διδακτικά, εξηγώντας τα θέματα που καλύπτονται και τα δικαιώματα του αγοραστή.
• HOA - Οι προσθήκες του συνδέσμου ιδιοκτητών σπιτιού θα αναφέρουν τις πληροφορίες σχετικά με τον HOA στον οποίο υπόκεινται τα ακίνητα, τους κανόνες, τις οικονομικές πληροφορίες κλπ. Πιθανότατα, θα προσδιορίσει απλώς τον HOA και θα ορίσει μια προθεσμία παράδοσης για τα οικονομικά να παραδοθούν στον αγοραστή (-ες).
• Αποκάλυψη του φόρου ακίνητης περιουσίας - Σε αγοραστές NM διαμαρτύρονταν για εκπλήξεις φόρου ακίνητης περιουσίας, ώστε αυτό το έγγραφο τέθηκε σε ισχύ. Απαιτείται, και ο νομός πληρώνει τους τρέχοντες φόρους για το ακίνητο και ο αγοραστής ή τα αγοραστές το αποκτούν ως στοιχείο γνωστοποίησης.
• Συμπλήρωμα Συμβολαίου Ακινήτων - εάν πρόκειται για συμφωνία χρηματοδοτούμενη από τον πωλητή, προστίθεται αυτή η προσθήκη για να καθορίσει τους όρους για το ενυπόθηκο σημείωμα του πωλητή στον αγοραστή.
• Ηλεκτρονική προσθήκη υπογραφής - αυτή καθορίζει τα τμήματα των διαφόρων συμβολαίων που επιτρέπουν ψηφιακές ή ηλεκτρονικές υπογραφές.
• Προσθήκη επικινδυνότητας - αυτό μπορεί να αφορά γνωστές επικίνδυνες ουσίες στο ακίνητο ή πιθανώς επικίνδυνες καταστάσεις. Ένα παράδειγμα θα ήταν μια θαμμένη δεξαμενή βενζίνης ή πετρελαίου που δεν χρησιμοποιείται πλέον αλλά θα μπορούσε να είναι ένας ρύπος.
• Blank Addendum - σε NM, αυτό είναι αυτό που μπορεί να σας φέρει σε δύσκολη θέση για την άσκηση του νόμου χωρίς άδεια. Η σύνταξη νομικών εγγράφων δεν είναι δουλειά του επαγγελματία ακίνητης περιουσίας, γι 'αυτό και τα περισσότερα από τα έγγραφά μας έχουν τη γλώσσα που υπάρχει ήδη και απλά συμπληρώνουμε τις διευθύνσεις και τις λεπτομέρειες των ανθρώπων. Ωστόσο, μερικές φορές έχω χρησιμοποιήσει το κενό addendum για να εξηγήσει κάτι απλό που ο αγοραστής θέλει να κάνει ένα contingency στην συμφωνία.

Υπάρχουν και άλλα, αλλά αυτά είναι κοινά και δείχνουν το ευρύ θέμα που περιλαμβάνεται στις προσθήκες. Συχνά αυτές είναι μορφές με εντολή που επισυνάπτονται απλώς στην αρχική σύμβαση ως θέμα βέβαια. Σε ορισμένες πολιτείες, υπάρχουν πολλά πρότυπα addenda διαθέσιμα στους πράκτορες. Σε ορισμένες περιπτώσεις, παρόλο που μια προσθήκη μπορεί να ισχύει για μια σύμβαση, δεν χρειάζεται να χρησιμοποιηθεί. Αυτό συμβαίνει με τις γνωστοποιήσεις. Ωστόσο, παρόλο που φαίνεται να χτυπάτε πολύ με τον πελάτη σας, οι αποκαλύψεις σας προστατεύουν καθώς και τους.

Υπάρχει κάτι που πρέπει να λεχθεί ότι καλύπτει όλες τις βάσεις σας, ειδικά όταν είναι σχετικά εύκολο να βγάλει και να επισυνάψετε τις φόρμες.