Κάτοχος αγοραστή πριν από το κλείσιμο

Η κατοχή ενός σπιτιού συνήθως μεταβιβάζεται από τον πωλητή στον αγοραστή κατά το κλείσιμο, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις ένας homebuyer ζητά από τον πωλητή να χορηγήσει την προγενέστερη κατοχή αγοραστή πριν κλείσει. Οι αγοραστές κάνουν συνήθως τέτοια αιτήματα όταν η μίσθωση των διαμερισμάτων έχει τελειώσει - ή το σπίτι τους έχει πωληθεί - και χρειάζονται ένα μέρος για να ζήσουν πριν από την ημερομηνία λήξης του νέου σπιτιού τους. Οι πωλητές και οι αγοραστές κατοικιών πρέπει να συμβουλεύονται τους δικηγόρους τους με ερωτήσεις και ανησυχίες σχετικά με την κατοχή πρώιμου αγοραστή πριν υπογράψουν τέτοιες συμφωνίες.

Πρώτες παγίδες κατοχής

Οι πωλητές λαμβάνουν την τελική απόφαση για το αν μια πρώιμη κατοχή έχει νόημα για τη συναλλαγή τους. Οι περισσότεροι πράκτορες καταχώρησης, ωστόσο, αποθαρρύνουν τέτοιες καταστάσεις, διότι πάρα πολλά πράγματα μπορεί να πάνε στραβά. Για παράδειγμα:

• Η πώληση μπορεί να υποχωρήσει λόγω προβλήματος αναδοχής υποθηκών, που σημαίνει ότι το δάνειο των αγοραστών δεν μπορεί να εγκριθεί ακόμη και μετά από ενδελεχή αναθεώρηση των εγγράφων τους. Σε περίπτωση που συμβεί αυτό, ο πράκτορας είναι πίσω στο τετράγωνο ένα, προσπαθώντας να βρει έναν άλλο αγοραστή για το σπίτι, αλλά αυτή τη φορά με έναν ανεπιθύμητο ενοικιαστή στη θέση του. Σε έναν τέλειο κόσμο, οι πρώην αγοραστές εγκαταλείπουν, αλλά οι πράκτορες ανακαλύπτουν τον σκληρό τρόπο που οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει μερικές φορές να αναλάβουν νομικές ενέργειες για να απομακρύνουν τους πρώην αγοραστές.
• Οι αγοραστές μπορεί να αισθάνονται ότι το σπίτι είναι ήδη δικό τους και αρχίζουν να κάνουν αλλαγές - ίσως αλλαγές που ο ιδιοκτήτης δεν θα εκτιμούσε. Αν το σπίτι δεν κλείσει, οι ιδιοκτήτες μπορεί να κολλήσουν με τις βελτιώσεις των αγοραστών.

• Οι αγοραστές ενδέχεται να αρχίσουν να καταρτίζουν λίστες επιπρόσθετων επισκευών που θέλουν να δουν ολοκληρωθεί πριν κλείσουν. Τις περισσότερες φορές, αυτές δεν είναι γνήσιες επισκευές, είναι απλά πράγματα που οι αγοραστές θα ήθελαν να δουν αλλάζουν. Αυτό μπορεί να είναι ιδιαίτερα απογοητευτικό αν έχετε ήδη περάσει από τη διαδικασία επιθεώρησης και επισκευής.
• Χειρότερη περίπτωση: Οι αγοραστές μπορούν να σκουπίσουν το σπίτι.

Εάν συμφωνείτε με την κατοχή πρώιμων αγοραστών, θα πρέπει να γίνεται με γραπτή συμφωνία που περιγράφει τα καθήκοντα και τις ευθύνες και των δύο μερών. Οι κτηματομεσίτες μπορούν να παράσχουν την τυποποιημένη προσθήκη σύμβασης που καλύπτει την κατοχή πρώιμου αγοραστή. Εάν προτιμάτε, ένας δικηγόρος μπορεί να συντάξει το έγγραφο.

Στοιχεία για συμφωνίες κατοχής πρώιμου αγοραστή

• Η διατύπωση πρέπει να περιλαμβάνει λεπτομέρειες για το τι θα συμβεί αν η πώληση δεν κλείσει εγκαίρως - ή δεν κλείνει ποτέ. Πόσο χρόνο πρέπει να απομακρύνουν οι αγοραστές; Τι θα συμβεί αν δεν το κάνουν;
• Πόσο μίσθωμα θα πληρώσουν οι αγοραστές και πότε θα τους οφείλεται; Θέλετε μια κατάθεση ασφαλείας;
• Οι αγοραστές πρέπει να συμφωνήσουν ότι δεν θα τροποποιήσουν το σπίτι χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Εάν το κλείσιμο δεν πραγματοποιηθεί, οι αγοραστές πρέπει να πληρώσουν για να επιστρέψουν το σπίτι στην προηγούμενη κατάσταση.
• Αποφασίστε αν θα συμπεριληφθούν οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στο μίσθωμα ή αν θέλετε να μεταφέρουν οι αγοραστές τους λογαριασμούς στα ονόματά τους.
• Οι αγοραστές είναι συνήθως υπεύθυνοι για την απομάκρυνση των απορριμμάτων και πρέπει να συντονίζουν τις αρμοδιότητες εξωραϊσμού με τον πωλητή, αν δεν παρέχονται από την ένωση ιδιοκτήτη σπιτιού.
• Οι πωλητές στο σπίτι εξακολουθούν να είναι κύριοι στο σπίτι, οπότε η ασφάλιση για τη δομή είναι η ευθύνη των πωλητών. Οι αγοραστές πρέπει να ασφαλίσουν τα προσωπικά τους αντικείμενα.
• Οι αγοραστές δεν πρέπει να επιτρέπεται να υπενοικιάζουν το σπίτι.
• Οι τυποποιημένες φόρμες περιλαμβάνουν συνήθως μια δήλωση που αποδεσμεύει τους πωλητές από την ευθύνη αν κάτι αρνητικό συμβαίνει στους αγοραστές πριν κλείσουν.
• Θα επιτρέπονται κατοικίδια ζώα;

Υπάρχουν στιγμές κατά τις οποίες η κατοχή αγοραστή πριν από το κλείσιμο μπορεί να βοηθήσει και τα δύο μέρη. Εάν αισθάνεστε ότι είναι μια καλή κίνηση, προχωρήστε με προσοχή. Ιστορικό ελέγξτε τους αγοραστές σας όσο το δυνατόν πληρέστερα πριν συμφωνήσετε.

Θα ήθελα επίσης να είμαι remiss, αν δεν επισημάνω ότι από την άποψη του πράκτορα της κατάταξης (δεν το μυαλό του πράκτορα του αγοραστή σας), πολλοί πράκτορες καταχώρησης είναι έντονα κατά της πρώιμης αγοραστή κατοχή. Ο λόγος είναι η πρόωρη κατοχή δίνει στους αγοραστές πάρα πολύ χρόνο να σκαρφαλώνουν γύρω από το σπίτι, να σκεφτούν για την αγορά. Οι αγοραστές μπορεί να παρατηρήσουν πράγματα που προηγουμένως αγνοούσαν, με τόσο μεγάλο χρόνο στα χέρια τους. Πράγματα που δεν μπορούν πλέον να ζήσουν με αυτά.

Από την προοπτική ενός πράκτορα στο ενημερωτικό δελτίο, αυτά τα πράγματα ανακαλύπτονται καλύτερα μετά το κλείσιμο της πώλησης, όχι πριν. Επειδή πριν κλείσει η πώληση, οι αγοραστές μπορούν συχνά να ακυρώσουν. Με τα χρόνια, έχω ακούσει κάποιους αγοραστές να λυπάται αν είχαν ζήσει στο σπίτι για λίγο πριν κλείσουν, ποτέ δεν θα το αγόραζαν.

Επεξεργασμένο από την Elizabeth Weintraub, εμπειρογνώμονα αγοράς κατ 'οίκον.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.