Πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για μια σύντομη πώληση FHA

Ένας πωλητής μπορεί να δικαιούται μια σύντομη πώληση FHA εάν το HUD καθορίσει ότι ο πωλητής έχει κακουχίες. Όλες οι ανοικτές πωλήσεις FHA υπάγονται στις κατευθυντήριες γραμμές HUD, στέγαση και αστική ανάπτυξη. Επειδή η κυβέρνηση έχει τα δάχτυλά της στη σύντομη πώληση, η διαδικασία είναι λίγο clunky, και μπορεί να προκαλέσει σύγχυση στους μικρούς πράκτορες πώλησης και τους πωλητές. Οι παρακάτω συμβουλές θα πρέπει να βοηθήσουν στην αποφυγή σύγχυσης.

Βασικές κατευθυντήριες γραμμές για μια σύντομη πώληση FHA

Εάν η σύντομη πώληση σας είναι στη σύντομη διαδρομή προς το πουθενά, είναι πιθανό να κολλήσει στον καταρράκτη FHA. Η FHA θέλει να διερευνήσει τις δυνατότητες τροποποίησης του δανείου. Αν η τροποποίηση του δανείου σας απορρίφθηκε ή απορρίφθηκε, αυτή είναι η τυχερή ημέρα σας επειδή θα μετακινηθείτε πολύ πιο γρήγορα μέσω της διαδικασίας σύντομης πώλησης FHA.

Το σπίτι έχει αναγνωριστεί ως 1 έως 4 μονάδες

Αυτό σημαίνει ότι ένα duplex ή fourplex μπορεί να πληρούν τις προϋποθέσεις για μια σύντομη πώληση FHA, αλλά ένα κτίριο πολυκατοικιών δεν μπορεί.

Τα μη κατειλημμένα σπίτια δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως μισθώματα για περισσότερο από 18 μήνες

Εάν ένα σπίτι χρησιμοποιήθηκε ως μίσθωση για περισσότερο από 18 μήνες, πρέπει να επιτευχθεί διακύμανση για να προχωρήσουμε. Η απόκτηση μιας διακύμανσης είναι χρονοβόρα.

Το σπίτι δεν αγοράστηκε ως μίσθωση

Αν το σπίτι αγοράστηκε ως επένδυση, το ακίνητο δεν πληροί τις προϋποθέσεις για μια σύντομη πώληση FHA.

Ο πωλητής αντιμετωπίζει δυσκολίες

Οι πωλητές που σχεδιάζουν να πάνε μακριά από το σπίτι ή ελπίζουν να κάνουν μια στρατηγική σύντομη πώληση δεν πληρούν τις προϋποθέσεις.

Ο πωλητής είναι τουλάχιστον 30 ημέρες παράνομος με το κλείσιμο

HUD είναι πολύ προσεκτικός να πούμε ότι ένας πωλητής δεν θα πρέπει να ενθαρρύνεται να σταματήσει να πληρώνει για μια υποθήκη? Ωστόσο, αν ο πωλητής δεν είναι σε καθυστέρηση, η σύντομη πώληση FHA δεν θα εγκριθεί. Ανεξάρτητα από το πώς το λένε, η κυβέρνηση λέει στους δανειολήπτες να σταματήσουν να κάνουν πληρωμές υποθηκών.

Συχνές ερωτήσεις σχετικά με μια σύντομη πώληση FHA

Πόσο καιρό χρειάζεται για να κάνετε μια σύντομη πώληση FHA;

Η όλη διαδικασία είναι περίπου 4 έως 6 μήνες, αλλά μπορεί να διαρκέσει περισσότερο. Το HUD μπορεί να εκδώσει μια παράταση για άλλους 2 μήνες. Φαίνεται ότι κάθε φορά που εμπλέκεται η κυβέρνηση, μπορεί κανείς να περιμένει γραφειοκρατία και καθυστερήσεις. Πρώτον, εάν ο εξυπηρετούμενος είναι η Bank of America, η HUD εκδίδει έγκριση συμμετοχής - μετά από μια μακρά και περίπλοκη διαδικασία για να καθορίσει τον πωλητή και την περιουσία, πληρούν τις προϋποθέσεις για τη σύντομη πώληση FHA. Στη συνέχεια ο πωλητής λαμβάνει 4 μήνες για να πουλήσει το σπίτι. Άλλες τράπεζες εγκρίνουν τη σύντομη πώληση FHA με βάση τη σύμβαση αγοράς.

Πώς καθορίζεται η αγοραία αξία για μια σύντομη πώληση FHA;

Η HUD θα προβεί σε πλήρη αξιολόγηση και θα αναμένει την αγοραία αξία. Δεν θα επιτρέψει να συμπεριληφθούν στην εκτίμηση οι τιμές πώλησης των κατασχέσεων και άλλων βραχέων πωλήσεων, εκτός εάν οι τιμές αυτές είναι οι τιμές μόνο συγκρίσιμες πωλήσεις. Με την εξάλειψη των κοντινών ανταγωνιστικών πωλήσεων, μερικές φορές η τελική τιμή πώλησης που εγκρίθηκε μπορεί να είναι παράλογη, πράγμα που αποτελεί ελάττωμα της διαδικασίας.

Μπορείτε να έχετε μια προσφορά αγοράς για να υποβάλετε μια σύντομη πώληση FHA;

Ναι, αν και είναι προτιμότερο να εγκριθεί πρώτα για την "πώληση πριν από τη στεγανοποίηση", αλλά δεν είναι απαραίτητο. Είναι ευκολότερο για τον αγοραστή, ωστόσο, αν ένας πωλητής μπορεί να πάρει προ-εγκριθεί πριν από την εμπορία του σπιτιού, επειδή μειώνει τον χρόνο αναμονής για τον αγοραστή.

Μπορεί ένας πωλητής να λάβει μετρητά για μια σύντομη πώληση FHA;

Η αποζημίωση δεν χρησιμοποιείται για να συνεισφέρει χρήματα στο δεύτερο δάνειο, η απάντηση είναι ναι. Το ποσό κινήτρων ξεκινάει με $ 1.000 και αν η πώληση δεν κλείσει μέσα σε 90 ημέρες, μειώνεται στα $ 750. Εάν ο δεύτερος δανειστής απαιτεί περισσότερα από 1.500 δολάρια για να διευθετήσει τη σύντομη πώληση, ο πωλητής θα υποχρεωθεί να συνεισφέρει μέρος ή το σύνολο του κινήτρου στον δεύτερο δανειστή.

Θα επιτρέψει η FHA πίστωση πωλητή για το κόστος κλεισίματος του αγοραστή;

Ενώ είναι αλήθεια ότι πολλοί αγοραστές FHA χρειάζονται μια πιστωτική πίστωση για να πληρώσουν το κόστος κλεισίματος, και η FHA θα επιτρέψει πίστωση 3% όταν η FHA ασφαλίζει τη χρηματοδότηση του αγοραστή, η FHA δεν θα επιτρέψει περισσότερο από 1% πίστωση σε FHA Short Sale . Ωστόσο, είναι δυνατό να επιτευχθεί διακύμανση. Η FHA αναμένει να καταγράψει το 88% της εγκεκριμένης τιμής πώλησης. Εάν τα καθαρά έσοδα υπερβαίνουν το ελάχιστο FHA, είναι πιθανό η FHA να εγκρίνει υψηλότερη συνεισφορά των πωλητών στα έξοδα κλεισίματος του αγοραστή.

Το μοναδικό μεγαλύτερο μειονέκτημα για μια σύντομη πώληση FHA είναι ο χρόνος που απαιτείται για την επεξεργασία της σύντομης πώλησης. Αν είναι δυνατόν, θα είναι πολύ πιο εύκολο για όλα τα μέρη, εάν ο δανειολήπτης υποβάλει αίτηση για πρώτη φορά και απορρίψει μια τροποποίηση δανείου, ακολουθούμενη από μια αίτηση για να πάρει προ-εγκριθεί για μια σύντομη πώληση FHA. Μόλις γίνει αποδεκτή στο πρόγραμμα FHA Preforeclosure, τότε μισθώστε έναν σύντομο αντιπρόσωπο πώλησης και προχωρήστε στην αγορά σε προ-εγκριθείσα τιμή.

Υπάρχουν δύο σημαντικές ρήτρες που πρέπει να συμπεριληφθούν στη σύντομη πώληση FHA μέσω της Bank of America. Το πρώτο είναι η λέξη για τη συμφωνία καταχώρησης που επιτρέπει στον πωλητή να ακυρώσει τη συμφωνία εισαγωγής χωρίς να χρεώσει το χρηματιστή. Ο δεύτερος είναι ο λόγος για μια προσθήκη μεταξύ αγοραστή και πωλητή που αποκαλύπτει ότι η σύντομη πώληση υπόκειται σε έγκριση.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}