Πόσο ευέλικτη είναι η τιμή σε μια σύντομη αγορά πώλησης;

Ερώτηση: 'Ο σύζυγός μου και εγώ θέλουμε να αγοράσουμε το πρώτο σπίτι μας, αλλά έχουμε σκληρό χρόνο. Φαίνεται ότι σχεδόν κάθε σπίτι που μας ενδιαφέρει είναι μια σύντομη πώληση. Έχω ακούσει φοβερά πράγματα σχετικά με τις μικρές πωλήσεις - πώς σας εξαπατούν να κάνετε μια προσφορά και στη συνέχεια να επιστρέψετε και να ζητήσετε πολλά περισσότερα χρήματα. Υπάρχει ένα σπίτι ειδικότερα που θα θέλαμε να κάνουμε μια προσφορά, αλλά φοβόμαστε. Δεν ξέρουμε πόσα να προσφέρουμε. Πόσο ευέλικτη είναι αυτή η μικρή τιμή πώλησης; "

Απάντηση: Σε μια σύντομη πώληση, η τιμή του καταλόγου πιο συχνά σημαίνει "diddly-squat". "Πως είναι αυτό δυνατόν?" Μπορεί να αναρωτιέστε. Πώς μπορεί ένας πράκτορας και ο πωλητής του να θέσουν μια τιμή σε μια σύντομη πώληση που δεν είναι πραγματική; Κάνει κάθε μέρα στις πόλεις της Αμερικής.

Οι αγοραστές όπως εσείς που ρωτάτε την ίδια ερώτηση: Πόσο ευέλικτη είναι αυτή η μικρή τιμή πώλησης; Ή, ρωτούν: Πόσο χαμηλός θα πάει ο πωλητής; Αν προσφέρουν τιμοκατάλογο, η τράπεζα πρέπει να αποδεχτεί αυτή την τιμή, σωστά; Η απάντηση είναι όχι.

"Πώς μπορεί ένας πωλητής και ο πράκτοράς της να παραπλανήσουν μια ολόκληρη ομάδα αγοραστών όπως αυτό;" Μπορείτε να σκεφτείτε. Είναι πώς οι τιμές των μικρών πωλήσεων είναι τιμές. Ορισμένες τιμές είναι σωστές και μερικές δεν είναι.

Η προπληρωμένη μικρή τιμή πώλησης

Πρώτον, συνειδητοποιήστε ότι μια σύντομη πώληση είναι ένα προνόμιο, όχι ένα δικαίωμα. Οι τράπεζες δεν χρειάζεται να εγκρίνουν τις πωλήσεις μικρών ποσοτήτων. Δεν υπάρχει κανένας νόμος που να λέει ότι μια τράπεζα πρέπει να προσφέρει μια σύντομη πώληση για ένα υποβρύχιο σπίτι. Οι τράπεζες πραγματοποιούν ανοικτές πωλήσεις βασισμένες σε πέντε αρχές:

• Ο πωλητής είναι υποβρύχιος σε ένα σπίτι.
• Ο πωλητής έχει δυσκολίες ή βρίσκεται σε άμεσο κίνδυνο αποκλεισμού.
• Ο αγοραστής είναι κατάλληλος να αγοράσει το σπίτι.
• Είναι πιο κερδοφόρο στην πώληση μικρής διάρκειας από το να αποκλείσει.
• Η τιμή είναι επαρκής ή στην αγοραία αξία.

Είναι το τελευταίο σημείο που οι τράπεζες ενδιαφέρονται όταν αποφασίζουν να προνομιούργησουν μια σύντομη πώληση. Θέλουν να έχουν τον έλεγχο της τιμολόγησης και δεν θα χάνουν χρόνο να δουλεύουν σε μια σύντομη πώληση που είναι πολύ χαμηλή. Αλλά σημαίνει επίσης ότι δεν θα μπορούσαν να πάρουν καμία προσφορά, επειδή πήραν την λάθος τιμή.

Για τον λόγο αυτόν, δεν μου αρέσουν οι προπληρωμένες μικρές πωλήσεις. Θα ήταν πιο λογικό οι τράπεζες να επιτρέψουν στην αγορά να καθορίσει την τιμή πώλησης, αλλά δεν είναι όλοι δίκαιοι και όχι κάθε μικρή πώληση διατιμάται ανάλογα με την αγορά.

Επιπλέον, οι αγοραστές πρέπει να συνειδητοποιήσουν ότι μόνο επειδή η τράπεζα έχει προ-εγκρίνει μια τιμή πώλησης, δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ο αγοραστής πρέπει να προσφέρει αυτή την τιμή. Ένας αγοραστής μπορεί να προσφέρει λιγότερα αλλά η τράπεζα μπορεί να μην το δεχτεί. Ωστόσο, αν ο αγοραστής προσφέρει την προ-εγκριθείσα τιμή, η σύντομη πώληση θα εγκριθεί, εφόσον ο αγοραστής πληροί τις προϋποθέσεις.

Πώς προσδιορίζει η Τράπεζα τη βραχεία τιμολόγηση πώλησης;

Έχω πάει γύρω και γύρω με τις τράπεζες σε τιμή περισσότερο από οποιαδήποτε άλλη πτυχή σε μια σύντομη πώληση. Για παράδειγμα, ανέφερα μια μικρή κατοικία πώλησης για $ 599.000 και έλαβα μια προσφορά για $ 599.000. Η τράπεζα αποφάσισε ότι ήθελε $ 635.000, οπότε οι αγοραστές συμφώνησαν να αυξήσουν την τιμή στα $ 635.000. Στη συνέχεια, ο δανειστής του αγοραστή το αξιολόγησε σε $ 599.000, με αποτέλεσμα η τράπεζα να συμφωνήσει να πουλήσει στα $ 599.000.

Οι περισσότερες τράπεζες βασίζονται σε μια τιμή BPO ή σε μια τιμή αγοράς μεσίτη. Μισθώνουν έναν πράκτορα, ο οποίος είναι στην επιχείρηση να κάνει γρήγορες, μίνι-εκτιμήσεις σε μια φθηνή τιμή. Αυτός ο πράκτορας ψάχνει για σπίτια μέσα σε μια συγκεκριμένη ακτίνα από το αντικείμενο της ιδιοκτησίας. Τα σπίτια είναι παρόμοια τετραγωνικά μεγέθη, ηλικία και κατάσταση.

Αυτό το σύστημα λειτουργεί καλά εφ 'όσον υπάρχουν συγκρίσιμες πωλήσεις εντός των τελευταίων τριών μηνών και όσο η γειτονιά είναι η ίδια.Αλλά συχνά ένας πράκτορας BPO μπορεί να χρειαστεί να προσαρμόσει την αξία αφαιρώντας από ή προσθέτοντας στην τιμή πώλησης για τα μη συγκρίσιμα σπίτια - κάτι που δεν κάθε πράκτορας ξέρει πώς να κάνει. Εναλλακτικά, ο πράκτορας μπορεί να διασχίσει τις οριακές γραμμές γειτονιάς και να μην συνειδητοποιήσει ότι μια διαφορετική γειτονιά διέταξε διαφορετική τιμή.

Τα BPOs, όπως μια εκτίμηση, είναι ένας συνδυασμός της τέχνης και της επιστήμης. Πριν αγοράσετε μια σύντομη πώληση, θα πρέπει να ζητήσετε από τον αντιπρόσωπό σας να διεξάγει τις συγκρίσιμες πωλήσεις, ακριβώς όπως θα έκανε ο πράκτορας του BPO. Στη συνέχεια, θα έχετε μια καλή ιδέα για το αν η τράπεζα θα αποδεχθεί την προσφορά σας. Εάν ο πωλητής πιστεύει ότι η τράπεζα θα δεχτεί την προσφορά σας, ο πωλητής πιθανότατα θα αποδεχθεί την προσφορά σας. Αυτό είναι το μυστικό.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}