Τα κορυφαία 5 προβλήματα με τη χρηματοδότηση μιας σύντομης πώλησης

Τι κάνει τη χρηματοδότηση μια σύντομη αγορά πώλησης μοναδική; Αφθονία. Όπως και αν οι μικρές πωλήσεις δεν ήταν αρκετές από μια ταλαιπωρία για να αγοράσουν για τους περισσότερους ανθρώπους, ο τύπος χρηματοδότησης ενός αγοραστή χρησιμοποιεί έχει τεράστιο αντίκτυπο, για διάφορους λόγους.

Αν προσπαθήσετε να πάρετε το λάθος είδος δανείου, ακόμη και αν η σύντομη πώληση σας εγκριθεί από την τράπεζα του πωλητή, μπορεί να μην μπορείτε να κλείσετε τη συναλλαγή λόγω προβλημάτων χρηματοδότησης. Δυστυχώς, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί κάθε είδος διαθέσιμης χρηματοδότησης στις Ηνωμένες Πολιτείες για να αγοράσει μια σύντομη πώληση.

Αναμονή για έγκριση

Εκτός εάν η σύντομη πώληση που σκοπεύετε να αγοράσετε είναι μια σύντομη πώληση της Wachovia ή μια προνομιούχα σύντομη πώληση της HAFA, μπορείτε να υπολογίζετε λίγο στην αναμονή για μια μικρή έγκριση πώλησης. Η λήψη σύντομης πώλησης που εγκρίθηκε μπορεί να διαρκέσει από 4 έως 8 εβδομάδες κατά μέσο όρο, έως ένα έτος ή περισσότερο.

Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, τα επιτόκια κυμαίνονται. Πολλοί δανειστές δεν θα κλειδώσουν ένα δάνειο για περισσότερο από 30 ημέρες χωρίς να σας χρεώσουν για το προνόμιο. Μερικοί δεν θα σας δώσουν ένα κλείδωμα δανείου μέχρι να λάβετε έγκριση σύντομης πώλησης. Εάν τα επιτόκιά σας αναπηδήσουν προς τα πάνω, θα μπορούσατε να διαπιστώσετε ότι δεν είστε πλέον κατάλληλος να αγοράσετε αυτό το σπίτι.

Συμβουλή: Προσπαθήστε να αγοράσετε κάτω από τα μέσα σας. Μην τεντώσετε το προεγκεκριμένο ποσό δανείου σας στο μέγιστο. Αφήστε λίγο ελαστικότητα.

Δεν κλείνει πριν από τη λήξη της έγκρισης

Πολλές μικρές τράπεζες πώλησης θέλουν να κλείσουν εντός 30 ημερών από την έγκριση σύντομης πώλησης. Εάν λαμβάνετε ένα δάνειο που απαιτεί μεγαλύτερη περίοδο έγκρισης, όπως ένα δάνειο του Τμήματος 184, ενδέχεται να μην μπορείτε να κλείσετε εντός της καθορισμένης προθεσμίας και η έγκρισή σας θα λήξει.

Μερικές φορές, ακόμη και με ένα συμβατικό δάνειο, οι καθυστερήσεις με τη σύντομη χρηματοδότηση πώλησής σας είναι αναπόφευκτες. Ίσως οι εκτιμητές να υποστηρίζονται και η αξιολόγηση δεν μπορεί να ολοκληρωθεί εγκαίρως ή η αναδοχή διαρκεί περισσότερο από το συνηθισμένο. Αν ο δανειστής δεν έλαβε κατανομή των εγκεκριμένων τελών και κάποια από τα τέλη που δεν επιτρέπεται να πληρώσει ο πωλητής μεταβιβάστηκαν στον αγοραστή, η αναθεώρηση της εκτίμησης της καλής πίστης θα μπορούσε επίσης να καθυστερήσει τη διαδικασία. Ορισμένες τράπεζες δεν θα εκδώσουν παράταση για τις σύντομες επιστολές έγκρισης πώλησης τους.

Συμβουλή: Ρωτήστε τον δανειστή σας εκ των προτέρων εάν η εταιρεία μπορεί να εγγυηθεί ένα κλείσιμο 30 ημερών. Επιπλέον, εάν ακούσετε ότι έρχεται η επιστολή έγκρισης, ξεκινήστε το δάνειο νωρίτερα.

Οι πιθανές επισκευές σπάνια πληρώνονται για την απαγόρευση

Πολλοί δανειστές έχουν όρους δανείου. Οι κατευθυντήριες γραμμές επισκευής FHA μπορούν να απαιτήσουν πολλές επισκευές, όπως ο καθορισμός χρωμάτων από ένα σπίτι πριν από το 1978 ή η τοποθέτηση κιγκλιδωμάτων. Ένα δάνειο VA θα απαιτήσει αναμφισβήτητα μια έκθεση επιβλαβών οργανισμών και ένα σαφές πιστοποιητικό ολοκλήρωσης παρασίτων. Ακόμη και αν το δάνειο σας είναι συμβατικό, ο εκτιμητής μπορεί να σημειώσει μια αποτυχημένη στέγη και να ζητήσει αντικατάσταση πριν συμφωνήσει να χρηματοδοτήσει αυτή τη σύντομη πώληση. Οι τράπεζες σπάνια πληρώνουν για επισκευές. Οι σύντομες πωλήσεις πωλούνται σε κατάσταση "όπως είναι". Επιπλέον, η τράπεζα δεν θα αφήσει τον πωλητή να πληρώσει για τις επισκευές, επειδή αν ο πωλητής έχει κάποια επιπλέον χρήματα, γενικά η τράπεζα θα θέλει αυτά τα κεφάλαια.

Συμβουλή: Ζητήστε από τον αντιπρόσωπό σας να ελέγξει εκ των προτέρων το σπίτι και να συζητήσει πιθανά προβλήματα εκ των προτέρων.

Τα έξοδα κλεισίματος δεν καλύπτονται

Συχνά, οι αγοραστές θα ζητήσουν από έναν πωλητή να πληρώσει τα έξοδα κλεισίματος. Εάν ο αγοραστής δεν έχει αρκετά χρήματα για να πληρώσει για το κλείσιμο του κόστους και η τράπεζα αρνείται να επιτρέψει την παραχώρηση, ο αγοραστής μπορεί να μην είναι σε θέση να αγοράσει αυτή τη σύντομη πώληση.

Μερικές φορές, οι μικρές τράπεζες πώλησης της Wells Fargo FHA θα μειώσουν το ποσό που συνήθως πληρώνουν οι άλλες τράπεζες επειδή η Wells Fargo αναφέρει ότι οι κατευθυντήριες γραμμές της για το FHA απαγορεύουν σε ορισμένες περιπτώσεις την πλήρη πίστωση 3%.Έχω επίσης διαπιστώσει ότι ορισμένες μικρές τράπεζες πώλησης θα απορρίψουν αυτόματα μια πιστωτική κλεισίματος αγοραστή αν ο αγοραστής μειώσει πάνω από 3,5%.

Συμβουλή: Ζητήστε από τον πράκτορα εγγραφής εάν η τράπεζα θα πληρώσει μια παραχώρηση για το κλείσιμο των δαπανών όταν γράφετε την προσφορά ή προσφέρετε πάνω από την τιμή καταλόγου για να αντισταθμίσετε.

Η ενασχόληση με δύο δανειστές και η έγκριση

Εάν υπάρχουν 2 δάνεια για μια σύντομη πώληση, θα χρειαστείτε τη συγκατάθεση και των δύο δανειστών για να κλείσετε. Διακινδυνεύετε εάν προχωρήσετε με μια αξιολόγηση ή / και την επιτόπια επιθεώρηση πριν λάβετε την έγκριση και από τους δύο δανειστές. Ένας δανειστής μπορεί να συμφωνήσει, ενώ ο άλλος μπορεί να απορρίψει τη σύντομη πώληση ή αντικείμενο της συνεισφοράς του πωλητή στο HUD.

Συμβουλή: Ζητήστε να δείτε μια προκαταρκτική αναφορά τίτλου ή δέσμευση τίτλου για να καθορίσετε πόσα δάνεια είναι εξασφαλισμένα από το ακίνητο. Θα μπορούσε να υπάρξει ένα αποπληρωμένο δάνειο που δεν επανασυνδέθηκε ποτέ.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}