Αποκλεισμός και βραχυπρόθεσμοι φόροι πώλησης

Το IRS λέει ότι δεν υπάρχει δωρεάν γεύμα όταν πρόκειται για φόρους. Εάν μεταφέρετε τον τίτλο στο σπίτι σας, είτε εθελοντικά μέσω μιας πράξης εγγύησης ή μιας πράξης επιχορήγησης, είτε ακούσια μέσω αποκλεισμού, έχετε πουλήσει το σπίτι σας. Μπορεί να υπόκεισθε σε φόρους, ακόμη και αν πωλήσατε το σπίτι σας με ζημία, είτε σε σύντομη πώληση είτε σε αποκλεισμό.

Δεν φαίνεται δίκαιο. Το χειρότερο είναι ότι δεν μπορεί καν να ανακαλύψετε ότι χρωστάτε φόρους μέχρι την ημέρα που ανοίγετε την αλληλογραφία σας για να βρείτε ένα 1099. Μην έχετε υπόψη σας ότι όλες οι 1099 δεν σημαίνει ότι θα πληρώσετε και τον φόρο εισοδήματος. Οι τράπεζες στέλνουν τα 1099 ως συνηθισμένο θέμα.

Μίλησα με τον Julian Block, δικηγόρο στο Larchmont, NY, ο οποίος έχει αναφερθεί από τους The New York Times ως κορυφαίος φοροτεχνικός. Εδώ είναι αυτό που έχει να πει για τους φόρους, τα κέρδη και τις ζημίες από τις δυσχερείς πωλήσεις, όπως οι κατασχέσεις και οι ανοικτές πωλήσεις:

Julian Block για κέρδη και ζημιές

"Οι πωλητές που έχουν στην κατοχή τους τις προσωπικές τους κατοικίες για μεγάλες περιόδους εξακολουθούν να πραγματοποιούν κέρδη.

"Αλλά οι πωλητές κατοικιών που αποκτήθηκαν κατά τα τελευταία δύο χρόνια περίπου θα υποστούν ζημίες, ακόμη και αν υποτεθεί ότι δεν θα υπάρξει πτώση των τιμών, θα προκύψουν απώλειες εξαιτίας των εξόδων για μεσίτες ακινήτων, δικηγόρους και τα λοιπά.Οι πωλητές δεν θα είναι σε θέση να αφαιρέσουν αυτές τις απώλειες Δεν έχει σημασία ότι υποχρεώνονται να πουλήσουν λόγω, για παράδειγμα, αλλαγών στην εργασία ή για λόγους υγείας.

"Εκτός από τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πωλητές προσωπικών κατοικιών, υπάρχουν φορολογικά προβλήματα για επενδυτές οι οποίοι, για παράδειγμα, αγόρασαν πολλά condos σε μέρη όπως η Φλόριντα και δεν είναι σε θέση να τους αντικαταστήσουν επειδή οι υποψήφιοι αγοραστές περιμένουν περαιτέρω πτώσεις τιμών. Συχνά, δεν αξίζει τον κόπο οι επενδυτές να νοικιάσουν τις θέσεις τους · αυτό που λαμβάνουν ως πληρωμές ενοικίου δεν επαρκεί για να καλύψουν τους φόρους ακίνητης περιουσίας τους και τους τόκους των στεγαστικών δανείων, ενώ η μόνη επιλογή τους είναι να πωλούν με ζημία ».

Αποκλεισμός στις αντισταθμιστικές απώλειες ενάντια στα κέρδη

"Οι πωλητές μπορούν να αντισταθμίσουν τις κεφαλαιουχικές τους απώλειες έναντι κεφαλαιουχικών κερδών, αλλά αν δεν υπάρξουν κεφαλαιουχικά κέρδη, το ετήσιο ανώτατο όριο είναι 3.000 δολάρια (1.500 δολάρια για τα ζευγάρια που καταθέτουν χωριστά) για το ποσό των ζημιών που μπορούν να αντισταθμίσουν το" κανονικό τους εισόδημα " πηγές όπως οι μισθοί, οι συντάξεις και οι αποσύρσεις από τα σχέδια συνταξιοδότησης. Ο νόμος τους επιτρέπει να μεταφέρουν αχρησιμοποίητες απώλειες σε μεταγενέστερα έτη ».

Αποκλείστε τους φορολογικούς κανόνες για αποκλεισμούς

"Το IRS έχει φορολογικούς κανόνες για κατασχέσεις ή επιστροφές από δανειστές σπιτιών ιδιοκτητών που έχουν πέσει πίσω στις πληρωμές υποθηκών τους. Μπορεί να υπάρξουν σοβαρές και απρόσμενες φορολογικές συνέπειες για έναν ιδιοκτήτη ο οποίος απλά αποχωρεί επειδή έχει λίγη ή καθόλου δικαιοσύνη και ο δανειστής αναλαμβάνει και πωλεί τον τόπο.

"Σε αυτή την περίπτωση, η ακύρωση ή η συγχώρεση από τον δανειστή του χρέους συνήθως σημαίνει ότι ο οφειλέτης έχει ανακοινωθεί εισόδημα, αν και υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις - για παράδειγμα, αφερεγγυότητα".

Αποκλείστε την προσωπική ευθύνη

"Ένα παράδειγμα: Ο Brown αγοράζει ένα condo και το χρησιμοποιεί ως προσωπική κατοικία, πληρώνει $ 300,000, κάτω από την πληρωμή $ 15,000 και παίρνει ένα στεγαστικό δάνειο ύψους $ 285,000.Αυτός είναι προσωπικά υπεύθυνος για την υποθήκη.Όταν το υπόλοιπο του δανείου είναι $ 280.000, Κακή προεπιλογή και η τράπεζα δανειστή αποδέχεται την εθελοντική μεταβίβαση της μονάδας, ακυρώνοντας το δάνειο. Παρόμοια condos τότε πωλούν για $ 230.000.

"Ο φορολογικός κώδικας αντιμετωπίζει τη συναλλαγή ως πώληση.Ο Brown ασκεί μια μη εκπεφρασμένη ζημία ύψους $ 70.000, το ποσό με το οποίο η προσαρμοσμένη βάση του $ 300.000 υπερβαίνει την αγοραία αξία του $ 230.000.Δεν αφαιρείται η ζημία επειδή ο Brown χρησιμοποιεί το condo ως προσωπική κατοικία .

"Η Brown έχει επίσης ανακοινώσιμο εισόδημα 50.000 δολαρίων όταν η τράπεζα ακυρώσει το δάνειο. Τα 50.000 δολάρια είναι το ποσό με το οποίο το χρέος των 280.000 δολαρίων υπερβαίνει την αγοραία αξία των 230.000 δολαρίων.

"Εισάγετε το IRS όταν το υποθηκευμένο ακίνητο είναι αποκλεισμένο ή ανακτηθεί και η τράπεζα το επανακτήσει ή η τράπεζα γνωρίζει ότι ο Brown έχει εγκαταλείψει το ακίνητο.Η τράπεζα στέλνει ένα φόρμα 1099-Α στον Brown και το IRS.Με τη χρήση των αριθμών στο παράδειγμα, το 1099-A υποδεικνύει την τιμή προσφοράς αποκλεισμού ($ 230.000), το ποσό του χρέους του Brown (280.000 δολάρια) και το αν ήταν προσωπικά υπεύθυνος.Η ακύρωση του χρέους (εδώ 50.000 δολάρια) φορολογείται με τις συνήθεις εισπράξεις, όπως και για τον μισθό. "

Ασφαλισμένο Χρέος Χωρίς Προσωπική Ευθύνη

Σύμφωνα με την Kleinrock Publishing, η IRS λέει ότι οι πωλητές που δεν είναι προσωπικά υπεύθυνοι για ένα χρέος θα συνειδητοποιήσουν ένα ποσό που περιλαμβάνει το πλήρες ακυρωμένο χρέος, ακόμη και αν η αξία του ακινήτου που είναι εγγύηση για το χρέος είναι μικρότερη, η οποία μπορεί να αντισταθμιστεί ανάλογα με προσαρμοσμένη βάση στην ιδιοκτησία. Τα δάνεια αγοράς δανείων που εξασφαλίζονται με ακίνητα στην Καλιφόρνια δεν φέρουν προσωπική ευθύνη.

Για παράδειγμα, η κυρία Σμιθ αγοράζει ένα σπίτι που εκτιμάται στα 300.000 δολάρια, βάζει κάτω τα 30.000 δολάρια και βγάζει υποθήκη ύψους 270.000 δολαρίων. Ο Smith σταματά να κάνει πληρωμές. Η τράπεζα αποκλείει ένα υπόλοιπο δανείου ύψους 260.000 δολαρίων και η αγοραία αξία του σπιτιού μειώθηκε στα 250.000 δολάρια. Ο Smith έχει προσαρμοσμένη βάση ύψους 295.000 δολαρίων, λόγω απώλειας ατυχήματος αξίας 5.000 δολαρίων. Το ποσό που πραγματοποιεί ο Smith για τον αποκλεισμό είναι $ 260.000. Η Smith αποδίδει το κέρδος ή τη ζημιά της, συγκρίνοντας τα 260.000 δολάρια, δηλαδή το ποσό που πραγματοποιήθηκε, με την προσαρμοσμένη βάση της αξίας $ 295.000. Έχει $ 35.000 πραγματοποιηθεί απώλεια.

Πριν από τον αποκλεισμό ή την πώληση, σχεδιάστε μπροστά

Πριν να πουλήσετε σε μια σύντομη πώληση ή να περάσετε από έναν αποκλεισμό, ζητήστε νομικές και φορολογικές συμβουλές. Ο φορολογικός σχεδιασμός μπροστά από το χρόνο, πριν είναι πολύ αργά.

Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε με έναν πιστοποιημένο δημόσιο λογιστή ή ελέγξτε την τοποθεσία Web του IRS.

Μια προσωρινή αποκατάσταση, που ονομάζεται Δόση Αρωγής για την Εμβάσματα για την Αρωγή του Στεγαστικού Δανείου του 2007, παρέχει απαλλαγή από τη φορολόγηση της απαλλαγής από χρέη ορισμένων κατοίκων και μπορεί να λήξει πριν από τις ανανεώσεις. Οι νόμοι της Καλιφόρνιας είναι διαφορετικοί για τη σύντομη φορολόγηση της πώλησης λόγω του Αστικού Κώδικα 580e της CA και των υποθηκών που εκδίδει η IRS και για λογαριασμό του Franchise Tax Board. Ζητήστε από τους αρμόδιους φορολογικούς συμβούλους να καθορίσουν εάν είστε απαλλαγμένοι από τη φορολογία.

Πηγή: Τα βιβλία του πληρεξούσιου Julian Block περιλαμβάνουν τον "Οδηγό του πωλητή του σπιτιού για φορολογικές αποταμιεύσεις", που επαίνεσε ο καθηγητής νόμου James Edward Maule του Πανεπιστημίου Villanova ως "Εύκολη στην ανάγνωση και καλά οργανωμένη εξήγηση των φορολογικών κανόνων". , επισκεφθείτε την τοποθεσία Web του Julian Block.