Πώς οι πωλήσεις αποκλεισμού επηρεάζουν τις αρχικές τιμές

Ως επί το πλείστον, τα σπίτια αποκλεισμού διαφέρουν ως προς την εμφάνιση. Ορισμένες πωλήσεις αποκλεισμού αντιμετωπίζονται ήσυχα και μεταπωλούνται γρήγορα από τον δανειστή. Μια μέρα ένα κινούμενο φορτηγό τραβά πάνω, φορτώνει τα περιουσιακά στοιχεία του κατόχου και αναχωρεί, σύντομα ακολουθούμενο από ένα σημάδι πώλησης ακινήτου μεσίτη. Λίγες εβδομάδες αργότερα, εμφανίζεται ένα πωλούμενη πινακίδα και εισέρχονται νέοι ιδιοκτήτες.

Σε άλλες γειτονιές, ένα στεγασμένο σπίτι μπορεί να επιβιβαστεί και να επικαλυφθεί με μεγάλες πινακίδες που το διαφημίζουν ως ιδιοκτησία σε τράπεζα ή REO. Ορισμένα στεγασμένα σπίτια παραμένουν εγκαταλελειμμένα για χρόνια. Τα ζιζάνια αναπτύσσονται αρκετά ώστε να καλύπτουν τα πεζοδρόμια, οι γονατιστές ρίχνουν πέτρες στα παράθυρα του δεύτερου ορόφου, και το σπίτι γίνεται ορατό για τη γειτονιά.

Τα σημάδια των κατασχέσεων μπορούν να αφήσουν τους γείτονες να αναρωτιούνται για την αξία των σπιτιών τους. Οι ιδιοκτήτες των γύρω σπιτιών ανησυχούν ότι ένας αποκλεισμός ενδέχεται να επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων.

Οι εκτιμήσεις περιλαμβάνουν σπίτια όπως η δική σας, Plus Foreclosures

Εάν δύο συγκρίσιμες πωλήσεις είναι τακτικές συναλλαγές και μία είναι αποκλεισμός ή πώληση σε σύντομο χρονικό διάστημα, ο εκτιμητής θα χρησιμοποιήσει τη δυσχερή πώληση ως συγκρίσιμη περιουσία;

Υπάρχουν τρεις μέθοδοι αξιολόγησης ακινήτων:

• Προσέγγιση κόστους - Αυτή η μέθοδος θεωρεί το κόστος για την κατασκευή του σπιτιού συν την αξία της γης.
• Προσέγγιση εισοδήματος - Χρησιμοποιείται για τη σύγκριση πολλαπλών μονάδων με βάση τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης.
• Προσέγγιση αγοράς - Αυτός ο τύπος αξιολόγησης συγκρίνει το θέμα της ιδιοκτησίας με τρεις συγκρίσιμες πωλήσεις στη γειτονιά.

Για να λάβουμε απαντήσεις, μιλήσαμε με τον Derek Yuke, έναν εκτιμητή στην Yuke & Associates στο Σακραμέντο.

Ο Yuke προσπαθεί να βρει συναλλαγές σε βάθος χρόνου όταν συντάσσει μια αξιολόγηση. Αυτά θεωρούνται πωλήσεις στην αγοραία αξία, που προσφέρονται προς πώληση από έναν πωλητή και αγοράζονται από έναν ικανό και πρόθυμο αγοραστή, χωρίς κανένα μέρος υπό πίεση ούτε σχετικό. Ακόμα κι αν αυτό σημαίνει ότι τράβηγμα συγκρίσιμων πωλήσεων από γειτονική γειτονιά και προσαρμογή για αξία, οι περισσότεροι εκτιμητές, όπως λέει, μπορούν να βρουν συναλλαγές που θα χρησιμοποιηθούν κατά την αξιολόγηση.

Η Yuke βρισκόταν στην επιχείρηση από το 1996 και λέει: "Αν χρησιμοποιήσω έναν αποκλεισμό, εξηγώ γιατί το χρησιμοποίησα. Λέω ότι δεν είναι καλό comp και δεν το δίνουμε πολύ βάρος. "Λέει ότι οι κατασχέσεις δεν αντιπροσωπεύουν εμπορική αξία και μπορεί πάντα να βρει τακτικές πωλήσεις για να ενσωματώσει τις εκτιμήσεις του. "Εάν υπάρχουν αποκλεισμοί σε μια περιοχή, τότε αυτό επηρεάζει την αγορά επειδή γίνεται η αξία", προειδοποιεί ο Yuke.

Οι αποκλεισμοί καθιστούν τα HOAs ευάλωτα

Yuke συνεχίζει, "Εάν δεν υπάρχουν τακτικές συναλλαγές, τότε είστε κολλημένοι. Μια ανάπτυξη διαμερισμάτων είναι δύσκολη. "Τι συμβαίνει εάν υπάρχουν μόνο βραχυπρόθεσμες πωλήσεις ή κατασχέσεις εντός της ένωσης ιδιοκτήτη σπιτιού; Σύμφωνα με τον Yuke, αυτά είναι τα καλύτερα στοιχεία για την εξέλιξη αυτή, επειδή είναι τα μόνα διαθέσιμα στοιχεία.

Οι ενοχλημένες πωλήσεις στο πλαίσιο της ένωσης ιδιοκτήτη σπιτιού σημαίνουν επίσης ότι είναι απίθανο ο ιδιοκτήτης να καταβάλει το μερίδιο της μονάδας για το κατ 'αναλογία μερίδιο των HOA. Εάν το ταμείο σύνδεσης ιδιοκτητών σπιτιών τρέχει χαμηλά, είναι οι άλλοι ιδιοκτήτες σπιτιού που καταλήγουν να πληρώνουν την καρτέλα με τη μορφή υψηλότερων δικαιωμάτων σύνδεσης.

Δυστυχώς, παρόλο που πολλοί σύλλογοι ιδιοκτητών σπιτιού έχουν την εξουσία να αποκλείσουν αν τα τέλη είναι καθυστερούμενα, λίγοι έχουν τα χρήματα ή τα μέσα για να το κάνουν, και εκείνοι που συχνά αποποιούνται από τη διαδικασία όταν το ποσό της υποθήκης είναι υψηλότερο από την αξία της μονάδας.

Foreclosures Weaken Nearby Τιμές

Αν και μερικές μελέτες δείχνουν ότι οι γειτονιές με μεγάλους αριθμούς αποκλεισμού βλέπουν μια πτώση 1 τοις εκατό σε αξία, η πτώση αξίας δεν οφείλεται πάντα στον αριθμό των κατασχέσεων. Συχνά, οι μειούμενες τιμές οφείλονται στην αντίληψη των αγοραστών για την περιοχή, σε συνδυασμό με την ακραία παραμέληση του ακινήτου από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.

Ορισμένες πωλήσεις αποκλεισμού φαίνεται να διαιωνίζονται. Μόλις ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πηγαίνει σε προεπιλογή, άλλοι κοντινοί φαίνεται να ακολουθούν. Εάν ο ιδιοκτήτης σε αθέτηση αποβιβάζεται ή εγκαταλείπει το ακίνητο, το εγκαταλελειμμένο σπίτι υποβαθμίζεται. Τα σπίτια που δεν έχουν έκταση συγκράτησης που χρειάζονται σημαντικές επισκευές δεν πωλούνται για εμπορική αξία.

Μέρος του μειονεκτήματος στην αγορά κατασχέσεων είναι το γεγονός ότι τα σπίτια πωλούνται "όπως είναι", και οι αγοραστές δεν έχουν καμία εγγύηση για την κατάσταση. Μερικοί ιδιοκτήτες σπιτιού που χάνουν τα πάντα λόγω αποκλεισμού δεν θα σκεφτούν τίποτα για την πώληση των ενσωματωμένων συσκευών και την εξαφάνιση των χαλκοσωλήνων για να πουλήσουν για παλιοσίδερα. Σπίτια με ελλείποντα χαρακτηριστικά επίσης χαμηλότερες τιμές γειτονιάς.