Πρόγραμμα επιλεξιμότητας για το πρόγραμμα πώλησης μικρών ποσοτήτων

Το πρόγραμμα short sale της HAFA, που τέθηκε σε ισχύ από τις 5 Απριλίου 2010 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2016, προβλήθηκε ως η απάντηση σε κάθε εφιάλτη του μικρού πράκτορα πώλησης. Ωστόσο, το HAFA έχει τελειώσει. Δεν θα δεχτεί νέες νέες αιτήσεις μετά την 1η Ιανουαρίου 2017 και τα υπάρχοντα αρχεία πρέπει να κλείσουν μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2017. Η HAFA αρχικά υποσχέθηκε την έγκριση σύντομης πώλησης εντός 10 ημερών και δίνει στον πωλητή έως και 10.000 δολάρια σε μετρητά κατά το κλείσιμο. Αλλά επειδή το HAFA είναι ένα πρόγραμμα που υποστηρίζεται από την κυβέρνηση, είναι πολύ πιο περίπλοκο από αυτό.

Το HAFA είναι ένα αρκτικόλεξο για τις Εγχώριες Προσιτές Εναλλακτικές Αποκλεισμού και είναι μέρος του Προγράμματος Προσιτού Προσιτού Προέδρου του Προέδρου Obama. Το πρώτο βήμα είναι για έναν δανειολήπτη να υποβάλει αίτηση στο Πρόγραμμα Τροποποίησης Προσαρμοσμένου Προγράμματος HAMP. Ακολουθούν οι κανόνες που είναι επιλέξιμοι για το πρόγραμμα HAMP:

• Μόνο προσωπικές κατοικίες είναι επιλέξιμες.
• Το ποσό της υποθήκης πρέπει να είναι μικρότερο από 729.750 $.
• Ο δανειολήπτης υφίσταται δυσχέρειες όπως η απώλεια εισοδήματος, η αυξημένη πληρωμή υποθηκών ή η απρόσμενη αύξηση των εξόδων.
• Η υποθήκη προέκυψε πριν από την 1η Ιανουαρίου 2009.
• Η πληρωμή υποθηκών PITI, συμπεριλαμβανομένης της HOA, υπερβαίνει το 31% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος του δανειολήπτη.

Αν κάποιος από τους 5 κανόνες δεν ισχύει, τότε ο δανειολήπτης δεν είναι επιλέξιμος για HAMP. Γνωρίζω αυτό γιατί πήγα στη σελίδα Προσιτή Τροποποίηση στο Σπίτι για να απαντήσω σε κάθε μία από τις 5 ερωτήσεις. Το έκανα 5 φορές και άλλαξα διαφορετική απάντηση σε κάθε φορά. Μια απάντηση σε κανένα από τα 5 δεν οδήγησε σε απόρριψη.

Εάν δεν δικαιούστε HAMP, ίσως χρειαστεί να βρείτε έναν αντιπρόσωπο πώλησης για να σας βοηθήσει. Εάν δικαιούστε HAMP, αυτό δεν σημαίνει ότι θα δικαιούστε HAMP. Η επιλεξιμότητα και τα προσόντα για το HAMP είναι δύο διαφορετικά ζώα. Ο στόχος σας, αν θέλετε να κάνετε μια σύντομη πώληση, είναι να ελπίζετε ότι η HAMP θα σας αποτρέψει. Στη συνέχεια, θα είστε επιλέξιμοι για HAFA. Ή, αν γίνει δεκτή στο HAMP και σταματήσετε να κάνετε τις πληρωμές τροποποίησης δανείου, μπορείτε να υποβάλετε αίτηση στο HAFA. Αυτό μπορεί να ακούγεται σαν πανούργος κανόνας, αλλά είναι ο τρόπος με τον οποίο λειτουργεί η κυβέρνησή μας.

Νομίζω ότι είναι ενδιαφέρον να επισημάνουμε ότι πολύ λίγοι δανειολήπτες τείνουν να πληρούν τις προϋποθέσεις για μια τροποποίηση του δανείου. Στην πραγματικότητα, σχεδόν κάθε μικρή πώληση που έχω κάνει στο Σακραμέντο είναι για έναν πωλητή ο οποίος απορρίφθηκε για μια τροποποίηση του δανείου.

Προσδιορίστε αν ο δανειστής σας συμμετέχει στο πρόγραμμα HAMP

Είναι χρήσιμο να γνωρίζετε εάν ο δανειστής σας συμμετέχει στο HAMP, επειδή συμμετέχουν και οι δανειστές που συμμετέχουν στο HAMP στο HAFA. Οι δανειστές Fannie Mae και Freddie Mac δεν απαιτείται να συμμετέχουν και να έχουν τις δικές τους εκδόσεις αυτού του προγράμματος. Εδώ είναι ένας μερικός κατάλογος μερικών από τους μεγάλους δανειστές που συμμετέχουν στην HAMP:

• Aurora Loan Services, LLC
• Τράπεζα της Αμερικής, ΝΑ
• Chase Home Finance, LLC
• Η CitiMortgage, Inc
• Εξυπηρέτηση τοπικών δανείων ανά χώρα, LP
• EMC Mortgage Corporation
• GMAC Στεγαστικά LLC
• Πράσινο δέντρο συντήρησης LLC
• HomeEq Συντήρηση
• Horizon Bank
• J.P.Morgan Chase Bank, ΝΑ
• Litton Δάνειο Εξυπηρέτηση
• Navy Federal Credit Union
• Η Ocwen Financial Corporation, Inc.
• OneWest Bank
• PNC Bank, Εθνική Ένωση
• Saxon Στεγαστικών Υπηρεσιών
• Η χρυσή πιστωτική ένωση
• Τράπεζα των ΗΠΑ, Εθνική Ένωση
• Υποθήκη Wachovia, FSB
• Wachovia Bank, ΝΑ
• Wells Fargo Bank, ΝΑ

Απαιτήσεις επιλεξιμότητας για τις σύντομες πωλήσεις της HAFA

Μόλις ο δανειολήπτης απορριφθεί για τροποποίηση δανείου μέσω του προγράμματος HAMP, τότε ο δανειολήπτης δικαιούται να υποβάλει αίτηση για το πρόγραμμα Short Sale της HAFA ή να επιδιώξει την κατάργηση της σύμβασης. Δεδομένου ότι δεν ξέρω γιατί κάποιος με τη σωστή τους νοημοσύνη θα έκανε μια πράξη in-lieu, θα επιμείνουμε στη σύντομη διαδικασία πώλησης. Η HAFA θα προαποφασίσει την τιμή αυτής της σύντομης πώλησης και θα δώσει στον πωλητή 4 μήνες για να πουλήσει το ακίνητο μέσω ενός κτηματομεσίτη. Ακολουθούν οι προϋποθέσεις επιλεξιμότητας:

• Οι προσωπικές κατοικίες είναι επιλέξιμες. Από την 1η Ιουνίου 2012, μη ιδιοκτησία ιδιοκτησίες είναι επιλέξιμες για HAFA.
• Το ποσό της υποθήκης πρέπει να είναι μικρότερο από 729.750 $.
• Ο πωλητής πρέπει να είναι πίσω ή να πέσει πίσω στην υποθήκη.
• Η υποθήκη προέκυψε πριν από την 1η Ιανουαρίου 2009.
• Ο πωλητής απορρίφθηκε ή θα απορριφθεί από την HAMP για τροποποίηση του δανείου.
• Οι πωλητές που έχουν κρατικά δάνεια μπορούν να τύχουν διαφορετικού προγράμματος.

Οφέλη για μια σύντομη πώληση HAFA

Μετά από έναν πωλητή έχει περάσει από όλα αυτά τα στεφάνια, θα πρέπει να υπάρχουν οφέλη, έτσι; Υπάρχουν. Για παράδειγμα, οι δεύτεροι δανειστές δεν μπορούν πλέον να προσπαθήσουν να αναγκάσουν έναν πωλητή να διαπράξει απάτη απάτης υποθηκών πώλησης απαιτώντας πληρωμές εκτός της μεσεγγύησης ή κρατώντας την πρώτη γεννήτρια του πωλητή ως εξασφάλιση. Ακολουθούν άλλα πλεονεκτήματα του HAFA:

• Οι δανειστές που συμμετέχουν στο HAFA παραιτούνται από το δικαίωμα σε μια κρίση ανεπάρκειας.
• Στην αρχή, οι κατώτεροι δανειστές θα μπορούσαν να λάβουν μέχρι και το 6% του υπολοίπου του δανείου ή τα μέγιστα 6.000 δολάρια για να αποδεσμεύσουν το δάνειο. Από την 1η Φεβρουαρίου 2011, το ανώτατο όριο του 6% έχει αφαιρεθεί από το αμερικανικό Υπουργείο Οικονομικών - και αυτό το ποσό είναι τώρα το ανώτατο ποσό των 8.500 δολαρίων που ισχύει από την 1η Ιουνίου 2012. Από την 1η Φεβρουαρίου 2015, αυτό το μέγιστο είναι τώρα $ 12.000.
• Οι πωλητές θα λάβουν μια κρατική πληρωμή ύψους 10.000 δολαρίων κατά το κλείσιμο της μεσεγγύησης για να καλύψουν τα έξοδα μετεγκατάστασης, υπό την προϋπόθεση ότι το σπίτι είναι ιδιοκτήτης.
• Οι πωλητές δεν θα υποχρεούνται να κάνουν μια συνεισφορά πωλητή.
• Οι δανειστές πρέπει να συμφωνήσουν να μην αποκλείσουν κατά τη διαδικασία σύντομης πώλησης.
• Εξαιρουμένων των δανείων Fannie Mae, Freddie Mac, VA και FHA, η πληρωμή υποθηκών των πωλητών δεν χρειάζεται να υπερβαίνει την αναλογία 31% μετά την 2/1/11.

Μια άλλη προϋπόθεση της HAFA είναι ότι όλα τα κόμματα πρέπει να υπογράψουν μια ένορκη ένορκη κατάθεση. Με άλλα λόγια, ο πωλητής δεν μπορεί να πουλήσει σε ένα πρόσωπο που ο πωλητής γνωρίζει ή σε ποιον συνδέεται ο πωλητής. Ο αγοραστής πρέπει επίσης να συμφωνήσει να μην πωλήσει το ακίνητο για τουλάχιστον 90 ημέρες.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.