Οι τράπεζες κάνουν περισσότερα σχετικά με αποκλεισμούς ή μικρές πωλήσεις;

Ερώτηση: Κάνουν οι τράπεζες περισσότερα χρήματα για αποκλεισμούς από βραχυπρόθεσμες πωλήσεις;

Ένας αναγνώστης λέει: "Προσπαθώ να αγοράσω το πρώτο σπίτι μου, αλλά στο εύρος τιμών που ψάχνω, όλα τα σπίτια φαίνεται να είναι μικρές πωλήσεις. Ο πράκτοράς μου προσπαθεί να με μιλήσει για να αγοράσει μια σύντομη πώληση επειδή λέει ότι οι τράπεζες προτιμούν να αποκλείσουν από ό, τι μια σύντομη πώληση.Αυτό είναι αλήθεια; "Οι τράπεζες κάνουν περισσότερα χρήματα για κατασχέσεις από τις πωλήσεις μικρών ποσοτήτων;"

Απάντηση: Το ερώτημα εάν μια τράπεζα κάνει περισσότερα χρήματα σε έναν αποκλεισμό από μια σύντομη πώληση εξαρτάται κυρίως από την μεμονωμένη τράπεζα ή / και τους επενδυτές. Έχουμε ξεπεράσει μια αγορά ακινήτων από το 2005 που είδε ανακοινώσεις αποκλεισμού κατατεθειμένες σε πρωτοφανείς διαστάσεις. Ήταν τρελός. Επιπλέον, τουλάχιστον το ήμισυ των τροποποιήσεων του δανείου που έγιναν ξεκίνησαν λίγο αργότερα μετά τη χορήγησή τους. Η αγορά ήταν ένα χάος.

Για να περιπλέξουν περαιτέρω τα θέματα, σε ορισμένες πολιτείες όπως η Αριζόνα, οι τράπεζες δεν μπορούν να πουλήσουν ένα ακίνητο για περισσότερο από την υποθήκη του. Κάθε κράτος έχει τους δικούς του κανονισμούς. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πάρει ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μετά το κλείσιμο της μεσεγγύησης και στη συνέχεια την αθέτηση υποχρεώσεων, ο κατώτερος δανειστής μπορεί να έχει το δικαίωμα να ακολουθήσει μια κρίση ανεπάρκειας, ανεξάρτητα από το εάν το σπίτι πωλήθηκε με σύντομη πώληση ή το δάνειο καταστράφηκε από έναν αποκλεισμό από τον πρώτο δανειστή.

Γιατί οι τράπεζες προτιμούν μια σύντομη πώληση σε έναν αποκλεισμό;

Οι τράπεζες λειτουργούν σαν μια επιχείρηση επειδή είναι μια επιχείρηση. Έχουν σκοπό να κερδίσουν κέρδη. Εάν κοστίζει περισσότερο να κάνει έναν αποκλεισμό από τη συμφωνία για μια σύντομη πώληση, η τράπεζα είναι πολύ πιθανό να ευνοήσει τη σύντομη πώληση.

Μερικοί εμπειρογνώμονες προβλέπουν ότι οι τράπεζες μπορούν στην πραγματικότητα να κάνουν το 20% έως 30% περισσότερο σε μια σύντομη πώληση σε έναν αποκλεισμό. Ωστόσο, σε ορισμένες πολιτείες όπως η Φλόριντα, κοστίζει πολύ λίγα για να καταθέσει έναν αποκλεισμό και να δει τη διαδικασία μέχρι το τέλος.

Εάν μια τράπεζα λάβει μια προσφορά που είναι κοντά στην αγοραία αξία, η τράπεζα μπορεί να είναι πιο πιθανό να αποδεχθεί αυτή την προσφορά αντί να αποκλείσει. Ο λόγος είναι μετά τον αποκλεισμό, εάν η τράπεζα θέλει να πουλήσει το σπίτι, είναι απίθανο να λάβει υψηλότερη προσφορά από τη σύντομη προσφορά πώλησης στο τραπέζι. Από την άλλη πλευρά, αν η τράπεζα αισθάνεται ότι η αγορά ακινήτων μπορεί να εκτιμήσει, ένας αποκλεισμός μπορεί να είναι μια πιο κερδοφόρα επιχείρηση για την τράπεζα.

Οι πάροχοι υπηρεσιών μπορούν να αποφασίσουν εάν θα χορηγήσουν μια σύντομη πώληση ή θα προτείνουν αποκλεισμό

Σύμφωνα με το Εθνικό Κέντρο Δικαιωμάτων του Καταναλωτή, περίπου τα δύο τρίτα των δανείων που πραγματοποιήθηκαν από το 2005 έχουν τιτλοποιηθεί. Η τιτλοποίηση είναι μια διαδικασία που περιλαμβάνει τη συγκέντρωση εκατοντάδων έως χιλιάδων δανείων σε ένα πακέτο και την πώληση αυτού του πακέτου στη δευτερογενή αγορά. Συχνά, ο αγοραστής είναι μια εμπιστοσύνη. Τα καταπιστεύματα αποτελούνται από επενδυτές.

Αφού τα δάνεια συγκεντρωθούν και πωληθούν, η εμπιστοσύνη προσλαμβάνει έναν πάροχο υπηρεσιών για τη συλλογή των μηνιαίων πληρωμών και τη διάθεση αυτών των χρημάτων στους επενδυτές. Η εν λόγω συμφωνία τιτλοποίησης ονομάζεται συμφωνία συγκέντρωσης και εξυπηρέτησης ή PSA.

Δεν έχει σημασία για τους παρόχους υπηρεσιών αν η αξία του σπιτιού πέφτει ή το σπίτι πηγαίνει σε αποκλεισμό επειδή ο πάροχος υπηρεσιών πληρώνεται ανεξάρτητα. Οι πάροχοι υπηρεσιών κερδίζουν χρήματα με διάφορους τρόπους όπως η λήψη αμοιβής υπηρεσιών, προκαταβολών, επιτοκίου και / ή επενδυτικών συμφερόντων στα δάνεια που παρέχουν οι πάροχοι υπηρεσιών.

Το Εθνικό Κέντρο Δικαιοσύνης Καταναλωτών λέει ότι οι πάροχοι υπηρεσιών συχνά προτιμούν μια σύντομη πώληση επειδή οι πάροχοι υπηρεσιών πληρώνονται αρκετές φορές περισσότερο ως αποζημίωση για να κάνουν μια σύντομη πώληση παρά μια τροποποίηση δανείου.

Συμβουλή: Εάν η τράπεζα μικρής πώλησης είναι η Wachovia, η οποία αγόρασε την World Savings, η τράπεζα προτιμά να πραγματοποιήσει μια σύντομη πώληση λόγω αποκλεισμού. Ένας εμπιστευμένος στην Wachovia μου είπε ότι η τράπεζα κάνει περισσότερα χρήματα σε μια σύντομη πώληση από ότι ένας αποκλεισμός. Η Wachovia είναι δανειστής χαρτοφυλακίου, πράγμα που σημαίνει ότι τα δάνεια παραμένουν εσωτερικά. Έχω λάβει σύντομη έγκριση πώλησης για λίγες μικρές πωλήσεις της Wachovia στο Σακραμέντο μέσα σε μόλις 7 ημέρες.

Ως επί το πλείστον, οι τράπεζες είναι απίθανο να απορρίψουν μια σύντομη πώληση εάν η τιμή πώλησης είναι κοντά στην αγοραία αξία.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, άδεια # 00697006, είναι Broker-Associate στο Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.