Ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών και πώς να την εξουδετερώσετε

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, υπάρχουν πολλά "κρυφά" έξοδα που μπορεί να χρειαστεί να προσέξετε. Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών είναι μία από αυτές.

Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ή PMI είναι ασφάλιση που οι δανειστές απαιτούν από τους δανειολήπτες να έχουν όταν λαμβάνουν υποθήκη και δεν έχουν αρκετά κεφάλαια στο σπίτι. Για πολλούς αγοραστές που αναζητούν υποθήκη, αποφεύγοντας την προστιθέμενη δαπάνη του PMI σημαίνει να βγείτε με μια προκαταβολή 20% όταν αγοράζετε ένα σπίτι. Δυστυχώς, δεν είναι πάντα εύκολο για τους νέους αγοραστές κατοικιών να βρουν χρήματα αυτού του είδους, αλλά υπάρχουν μερικές άλλες επιλογές για να αποφύγετε την καταβολή των ασφαλίστρων PMI.

Τι είναι η ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI);

Ενώ στην αρχή ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών μπορεί να φαίνεται σαν μόνο μέρος της πληρωμής υποθηκών σας, είναι στην πραγματικότητα ένα πολύ σημαντικό και ξεχωριστό εργαλείο διαχείρισης κινδύνων για τους δανειστές. Αυτός ο τύπος ασφάλισης υποθηκών που έχει πληρωθεί από δανειολήπτη προστατεύει τους δανειστές από τις μεγάλες απώλειες σε περίπτωση που ο δανειολήπτης αθετήσει το δάνειο. Μια ενεργή σύμβαση PMI επιτρέπει στον δανειστή να ανακτήσει τα χρήματα που δάνεισε στον οικιακό αγοραστή, ακόμη και αν το σπίτι δεν είναι πλέον αρκετά αξιόλογο για να εξοφλήσει το υπόλοιπο.

Είναι συνηθισμένη πρακτική για τους δανειστές ενυπόθηκων δανείων να απαιτούν ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών για δάνεια με ποσοστό δανείου προς αξία (LTV) μεγαλύτερο από 80%, το οποίο συμβαίνει γενικά όταν ο δανειζόμενος αποτιμά λιγότερο από το 20% της αξίας της κατοικίας κατά την αγορά. Υπό την έννοια αυτή, το PMI μπορεί επίσης να είναι ένα χρήσιμο εργαλείο για τους δανειολήπτες. Η συμφωνία για την καταβολή των ασφαλίστρων PMI επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να αγοράσει ένα σπίτι χωρίς να βγάλει το πλήρες 20% κάτω και αντί να κάνει μικρότερη προκαταβολή.

Ενώ από οικονομική σκοπιά, είναι καλή ιδέα να έχουμε χρήματα για να καταθέσετε μια νέα αγορά στο σπίτι, μπορεί επίσης να χρειαστούν χρόνια εξοικονόμησης μόνο για να φτάσετε σε αυτόν τον αριθμό 20%. Με το PMI στη θέση του, οι αγοραστές κατοικιών είναι σε θέση να βρουν λιγότερα χρήματα και να αγοράσουν το σπίτι νωρίτερα, ενώ ο δανειστής υποθηκών προστατεύεται από αυτό που θα μπορούσε να θεωρηθεί ως πιο επικίνδυνο δάνειο. Το συμβιβασμό για τον δανειολήπτη είναι μια αυξημένη μηνιαία πληρωμή υποθηκών, δεδομένου ότι περιλαμβάνει το κόστος της πριμοδότησης PMI.

Εκτός από ένα μηνιαίο ασφάλιστρο, υπάρχει επίσης ένα premium premium PMI που οφείλεται στην αρχή του δανείου. Το ποσό αυτό μπορεί να πληρωθεί με τα έξοδα κλεισίματος ή να μεταφερθεί στο ίδιο το δάνειο.

Πώς να εξαλείψετε το PMI

Παραδοσιακά, οι οφειλέτες υποχρεούνται να διατηρούν μόνο την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών εφόσον το ποσοστό του δανείου προς την αξία είναι μικρότερο από το 80%, πράγμα που σημαίνει ότι πρέπει να πληρώσουν μόνο τα ασφάλιστρα έως ότου αποκτήσουν αρκετό μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι, ο δανειστής δεν θεωρεί πλέον την υποθήκη "υψηλού κινδύνου".

Για τους δανειολήπτες που καταβάλλουν σήμερα ασφάλιστρα PMI ως μέρος των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών τους, υπάρχουν δύο τρόποι με τους οποίους μπορεί να εξαλειφθεί το τμήμα PMI της πληρωμής με ακύρωση της πολιτικής:

1. Προκαθορισμένη ακύρωση PMI από δανειολήπτη
2. Αυτόματη ακύρωση PMI δανειστή

Και οι δύο καθορίζονται από το συσσωρευμένο μετοχικό κεφάλαιο του δανειολήπτη. Ένας οφειλέτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει την ακύρωση ή την καταγγελία της πολιτικής PMI όταν έχει καταβάλει το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων στο βαθμό που αντιστοιχεί στο 80% της αρχικής τιμής αγοράς ή της εκτιμώμενης αξίας της κατοικίας σας κατά τον χρόνο λήψης του δανείου , όποια είναι μικρότερη. Αυτή η διαδρομή απαιτεί από τον οφειλέτη να διαχειρίζεται ενεργά την υποθήκη και να αναλαμβάνει δράση όταν η PMI δεν απαιτείται πλέον.

Η δεύτερη επιλογή είναι η αυτόματη ακύρωση της πολιτικής PMI από τον δανειστή. Αλλά, υπάρχει μια αλίευση.Ένας δανειστής δεν θα σταματήσει αυτόματα τις πληρωμές PMI έως ότου έχετε συγκεντρώσει το 22% του μετοχικού κεφαλαίου στο σπίτι παρά το 20%. Ενώ ο δανειολήπτης έχει το δικαίωμα να ακυρώσει PMI στο 20% της μετοχής, ο δανειστής δεν θα ακυρώσει αυτόματα την πολιτική για άλλο 2%, πράγμα που σημαίνει ότι ο οφειλέτης θα ξοδεύει χρήματα για περιττές πριμοδοτήσεις PMI καθώς οι μηνιαίες πληρωμές υποθηκών τους βοηθούν να αποκτήσουν επιπλέον 2% στα ίδια κεφάλαια.

Με απλά λόγια, οι δανειολήπτες χάνουν χρήματα αν δεν ακυρώσουν το PMI τους, αφού χτυπήσουν το σήμα μετοχών 20%.

Το κόστος PMI

Το κόστος της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών ποικίλλει ελαφρώς από πολιτική σε πολιτική, αλλά ο δανειολήπτης μπορεί γενικά να αναμένει να πληρώσει περίπου $ 40- $ 50 κάθε μήνα ανά 100.000 δολάρια που δανείστηκε ή 0.25% έως 2% του υπολοίπου υποθηκών ετησίως. Έτσι, για ένα δάνειο 200.000 δολ. Ένας δανειολήπτης μπορεί να πληρώσει περίπου $ 100 / μήνα για τα ασφάλιστρα PMI, ή πάνω από $ 1.000 κάθε χρόνο.

Όταν το σκεφτείτε, το ποσό αρχίζει πραγματικά να αυξάνεται. Προφανώς, όσο μεγαλύτερη είναι η υποθήκη και όσο μικρότερη είναι η προκαταβολή σε ποσοστό, τόσο μεγαλύτερη είναι η πληρωμή ΙΜΙ. Εάν ένας δανειολήπτης καταλήξει να πληρώνει ασφάλιστρα PMI για πολλά χρόνια, μπορεί να κοστίσει κυριολεκτικά χιλιάδες δολάρια. Ως εκ τούτου, το πρόσθετο κόστος του PMI θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη στην απόφασή σας, όταν καθορίζετε πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και πόσο από μια προκαταβολή που θα θέλατε να προσφέρετε.