Προκαταβολές: Πώς λειτουργούν, Πόσο πληρώνουν

Όταν αγοράζετε ακριβά στοιχεία με χρέος, συνήθως χρειάζεται να κάνετε προκαταβολή για να καλύψετε ένα μέρος της τιμής αγοράς. Αυτή η αρχική πληρωμή είναι συχνά κρίσιμη για να πάρει έγκριση και μπορεί να επηρεάσει το κόστος δανεισμού σας καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου σας. Ως αποτέλεσμα, είναι συνετό να κατανοήσετε τον τρόπο λειτουργίας των πληρωμών και να επιλέξετε το σωστό ποσό πληρωμής.

Τι είναι η προκαταβολή;

Μια προκαταβολή είναι μια προκαταβολή που κάνετε για να αγοράσετε ένα σπίτι, ένα όχημα ή άλλο περιουσιακό στοιχείο. Η προκαταβολή είναι το τμήμα της τιμής αγοράς που πληρώνετε για τον εαυτό σας εκτός τσέπης (σε αντίθεση με το δανεισμό). Αυτά τα χρήματα κατά κανόνα προέρχονται από την προσωπική σας αποταμίευση και στις περισσότερες περιπτώσεις, πληρώνετε με επιταγή, πιστωτική κάρτα ή ηλεκτρονική πληρωμή.

Οι προκαταβολές είναι συχνά, αλλά όχι πάντα, μέρος του δανείου. Όταν βλέπετε προσφορές "μηδέν κάτω", δεν απαιτείται προκαταβολή. Αλλά μπορεί να είναι καλό να κάνετε μια προκαταβολή ακόμη και όταν δεν χρειάζεται. Η προκαταβολή καλύπτει συχνά ένα σημαντικό ποσοστό της συνολικής τιμής αγοράς (όπως το 20%). Πληρώνετε το υπόλοιπο του δανείου με την πάροδο του χρόνου με τακτικές πληρωμές δόσεων - εκτός αν πληρώσετε το δάνειο νωρίς με μεγάλη προκαταβολή ή με αναχρηματοδότηση.

Παράδειγμα: Αγοράζετε ένα σπίτι για $ 200.000. Έχετε εξοικονομήσει 40.000 δολάρια για το σκοπό αυτό, έτσι μπορείτε να φέρετε ένα ταμείο για μια προκαταβολή 40.000 δολαρίων (που είναι το 20 τοις εκατό της τιμής αγοράς). Ως αποτέλεσμα, θα δανειστείτε μόνο 160.000 δολάρια, τα οποία μπορείτε να εξοφλήσετε με 30ετή υποθήκη.

Πόσο πρέπει να πληρώσετε;

Μπορείτε συχνά να επιλέξετε πόσο μεγάλη είναι μια προκαταβολή και η απόφαση δεν είναι πάντα εύκολη. Μερικοί άνθρωποι πιστεύουν ότι μεγαλύτερα είναι πάντα καλύτερα, ενώ άλλοι προτιμούν να κρατούν τις πληρωμές όσο το δυνατόν μικρότερες. Πρέπει να αξιολογήσετε τα υπέρ και τα κατά και να αποφασίσετε μόνοι σας.

Μια μεγαλύτερη προκαταβολή σας βοηθά να ελαχιστοποιήσετε το δανεισμό. Όσο περισσότερο πληρώνετε μπροστά, τόσο μικρότερο είναι το δάνειό σας. Αυτό σημαίνει ότι πληρώνετε λιγότερο στο συνολικό κόστος των τόκων καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου και επίσης λαμβάνετε χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές. Για να δείτε πώς λειτουργεί αυτό για τον εαυτό σας, συγκεντρώστε τους αριθμούς από κάθε δάνειο που εξετάζετε και συνδέστε τα σε έναν υπολογισμό δανείου. Πειραματιστείτε με την προσαρμογή του υπολοίπου του δανείου και προσέξτε πώς αποκρίνονται οι άλλοι αριθμοί.

Οφέλη από τη μεγάλη: Μια μεγάλη προκαταβολή μπορεί να σας βοηθήσει με διάφορους τρόπους.

• Χαμηλότερα ποσοστά; Μπορεί να δικαιούστε χαμηλότερο επιτόκιο, αν θέσετε περισσότερα. Οι δανειστές προτιμούν να βλέπουν μεγαλύτερες προκαταβολές, επειδή μπορούν να πάρουν πιο εύκολα τα χρήματά τους αν δεν πληρώσετε το δάνειο. Με τη μείωση του κινδύνου του δανειστή σας, μπορείτε ενδεχομένως να μειώσετε τις χρεώσεις τόκων.
• Ασφάλιση υποθηκών: Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, μπορεί να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) και άλλα τέλη με μεγαλύτερη προκαταβολή. Όσον αφορά τα δάνεια FHA, τα έξοδα ασφάλισης υποθηκών μειώνονται με μεγαλύτερες προκαταβολές και γενικά είστε κολλημένοι με ασφάλεια FHA για τη ζωή του δανείου σας.
• Μικρότερη μηνιαία επιβάρυνση: Οι χαμηλές μηνιαίες πληρωμές μπορούν να διευκολύνουν τη ζωή σας. Εάν το εισόδημά σας αλλάξει (λόγω απώλειας θέσεων εργασίας, για παράδειγμα), οι χαμηλότερες απαιτούμενες μηνιαίες πληρωμές σας δίνουν περισσότερη περιποίηση.
• Μελλοντική ισχύς δανεισμού: Οι χαμηλές πληρωμές καθιστούν επίσης ευκολότερη την απόκτηση πρόσθετων δανείων στο μέλλον.Οι δανειστές προτιμούν να βλέπουν ότι έχετε περισσότερα από αρκετά έσοδα για να καλύψετε τις μηνιαίες σας υποχρεώσεις και αξιολογούν τα οικονομικά σας με δείκτη χρέους προς εισόδημα.
• Πιθανή ισοτιμία από: Μερικές φορές μπορείτε να δανειστείτε έναντι περιουσιακών στοιχείων όπως το σπίτι ή το αυτοκίνητό σας, χρησιμοποιώντας το περιουσιακό στοιχείο ως εξασφάλιση. Στο παράδειγμα παραπάνω, μάλλον δεν μπορείτε να βουτήξετε στα 20.000 δολάρια που επενδύσατε στο σπίτι σας, επειδή οι δανειστές διστάζουν να υπερβούν το 80 τοις εκατό δάνειο σε αξία. Αλλά αν αρχικά κατέβαλε πάνω από 20 τοις εκατό ή έχετε τύχη να απολαύσετε την ανατίμηση των τιμών, μπορεί να είστε σε θέση να τραβήξετε τα χρήματα έξω με ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης.

Μια μικρότερη προκαταβολή είναι ελκυστικό για προφανείς λόγους: Δεν χρειάζεται να βγάζετε τόσα χρήματα. Αρκετά επιχειρήματα για τη διατήρηση της μικρής σας προκαταβολής περιλαμβάνουν:

• Αγοράστε νωρίτερα: Η εξοικονόμηση 20% για μια αγορά στο σπίτι μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Για μερικούς, μπορεί να χρειαστούν δεκαετίες, και αυτό μπορεί να μην είναι αποδεκτό στην περίπτωσή σας.
• Τα αποθεματικά έκτακτης ανάγκης: Αν εσύ κάνω συμβεί να σώσετε ένα σημαντικό ποσό, είναι τρομακτικό να συμμετέχετε με όλα αυτά τα χρήματα - τι συμβαίνει εάν συμβεί κάτι (εάν το αυτοκίνητό σας καταρρεύσει, προβλήματα υγείας προκύψουν κ.ο.κ.); Κάνοντας όλα τα δωρεάν μετρητά σας σε ένα σπίτι ή ένα αυτοκίνητο σημαίνει ότι τα χρήματά σας είναι δεμένα σε κάτι που μπορεί να είναι δύσκολο να πουληθεί. Μερικοί άνθρωποι δεν είναι άνετοι με αυτό.
• Πόροι για βελτιώσεις: Ειδικά όταν πρόκειται για αγορά στο σπίτι, οι μικρές προκαταβολές είναι δελεαστικές. Παίρνετε χρήματα για τις αναπόφευκτες βελτιώσεις και επισκευές.
• Κόστος ευκαιρίας: Ίσως προτιμάτε να χρησιμοποιήσετε τα χρήματα για άλλους σκοπούς, όπως αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης ή την ανάπτυξη της επιχείρησής σας.

Φυσικά, η απόφαση είναι προσωπική και η σωστή επιλογή εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Στην ιδανική περίπτωση, έχετε ένα σταθερό ταμείο έκτακτης ανάγκης για να αντιμετωπίσετε τυχόν εκπλήξεις και δεν αποστερείτε από αυτό το ταμείο για να κάνετε την προκαταβολή σας.

Απαιτήσεις δανειστή

Δεν είναι ασυνήθιστο για τους δανειστές να ορίσουν μια ελάχιστη απαιτούμενη προκαταβολή (αλλά μπορείτε να πληρώσετε περισσότερα, αν θέλετε). Και πάλι, μια μεγαλύτερη προκαταβολή μειώνει τους κινδύνους δανειοδότη: Εάν αποκλείσουν από το σπίτι σας ή ανακάμψουν το αυτοκίνητό σας, δεν χρειάζεται να το πουλήσουν για το κορυφαίο δολάριο για να ανακτήσουν την επένδυσή τους.

Δέρμα στο παιχνίδι: Οι προκαταβολές μπορούν επίσης να έχουν ψυχολογικό αντίκτυπο. Δείχνουν στους δανειστές ότι έχετε "δέρμα στο παιχνίδι" επειδή διακυβεύονται τα δικά σας χρήματα. Ως αποτέλεσμα, είστε πιο πιθανό να συνεχίσετε να κάνετε πληρωμές - το περπάτημα μακριά θα ήταν ακριβό. Επιπλέον, μια προκαταβολή δείχνει ότι οι δανειστές είναι πρόθυμοι και ικανοί να καταλήξουν σε ένα μέρος της τιμής αγοράς και ένα ιστορικό αποταμίευσης είναι πάντα χρήσιμο για να πάρει έγκριση.

Κοινές απαιτήσεις:

• Για οικιακές αγορές, Το 20 τοις εκατό είναι ένας σημαντικός αριθμός. Πληρώνοντας τουλάχιστον 20 τοις εκατό σας επιτρέπει να αποφύγετε να πληρώσετε για PMI, η οποία προστατεύει τον δανειστή σας, εάν δεν έχετε το δάνειο. Εάν δεν μπορείτε να φέρετε το 20 τοις εκατό στο τραπέζι, ένα δάνειο FHA θα μπορούσε να είναι μια βιώσιμη επιλογή, απαιτώντας μόνο 3,5 τοις εκατό κάτω. Αλλά εξακολουθείτε να πληρώνετε για ασφάλιση, και πρέπει να αξιολογήσετε αν είστε ή όχι σε καλή θέση να αγοράσετε εάν δεν έχετε κονδύλια.
• Για τα δάνεια αυτοκινήτων, οι κύριοι δανειστές ενδέχεται να απαιτούν τουλάχιστον 10% χαμηλότερο. Ωστόσο, ορισμένοι δανειστές είναι πρόθυμοι να επιτρέψουν μέχρι 110 τοις εκατό LTV (με βάση τις τιμές Kelley Blue Book).

Μετρητά και εναλλακτικές λύσεις: Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι προκαταβολές έρχονται ως "μετρητά" (ή πιθανότατα μια επιταγή, χρηματική εντολή ή τραπεζική μεταφορά). Αλλά τα μετρητά δεν απαιτούνται πάντα. Για παράδειγμα, μια εμπράγματη ασφάλεια στη γη σας μπορεί μερικές φορές να λειτουργήσει ως προκαταβολή όταν υποβάλλετε αίτηση για δάνειο κατασκευής.

Αφού κάνετε την προκαταβολή σας, πληρώνετε συνήθως το υπόλοιπο του δανείου με:

• Τρέχουσες περιοδικές πληρωμές (π.χ. μηνιαίες πληρωμές)
• Επιπρόσθετες πληρωμές κατ 'αποκοπή, αν επιλέξετε να κάνετε προαιρετικές πληρωμές για να μειώσετε το χρέος σας ή να πληρώσετε το δάνειο νωρίς
• Μια πληρωμή με μπαλόνια, σε ορισμένες περιπτώσεις

Όπως συμβαίνει με πολλά πράγματα, ο τρόπος με τον οποίο αρχίζουν τα πράγματα είναι κάτι που θα σας βοηθήσει ή θα σας στοιχειώσει για τα επόμενα χρόνια, γι 'αυτό είναι απαραίτητο να επιλέξετε σοφά την προκαταβολή σας. Αφού το κάνετε αυτό, ξεκινήστε να εξοικονομείτε χρήματα έτσι ώστε το σχέδιό σας να είναι επιτυχές.