Αφαίρεση σημείων δανείου από την επιστροφή σας

Από τον Julian Block, δικηγόρο

Τα σημεία δανείων μερικές φορές παίρνουν μια κακή ραπα, ακόμη και όταν μπορεί να εκπέσουν από το φόρο, και πολλά δάνεια είναι εάν ακολουθείτε τους κανόνες. Εδώ είναι μια καλή συμβουλή. Σχεδιάζετε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι γύρω από το τέλος του έτους; Προσπαθήστε να ολοκληρώσετε τα πράγματα μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου. Η ανταμοιβή για την τήρηση αυτής της προθεσμίας είναι μια έκπτωση φόρου για το τρέχον έτος εάν πρέπει να χρηματοδοτήσετε την αγορά με ένα ενυπόθηκο δάνειο στο οποίο πληρώνετε δάνεια.

Πώς λειτουργούν οι βαθμοί δανείων;

Ποια είναι τα σημεία; Πρόκειται για πρόσθετα προκαταβολικά τέλη αντί για υψηλότερα επιτόκια. Όταν τα χρήματα είναι σπάνια, οι δανειστές συνήθως χρεώνουν τα σημεία, γνωστά με τέτοιους χαρακτηρισμούς ως "τέλη προέλευσης δανείου", "τέλη ασφαλίστρων" ή "έκπτωση δανείου", ένα σημείο ισούται με το ένα τοις εκατό του ποσού που δανείστηκε. , πληρώσατε 3.000 δολάρια.

Πως τα δάνεια βαθμολογούνται ως έκπτωση φόρου;

Το κλειδί για τα σημεία δανείου που είναι 100 τοις εκατό εκπίπτουν κατά το έτος πληρωμής, μαζί με το άλλο σας στεγαστικό δάνειο, είναι ότι πληρώνετε τα σημεία για να αποκτήσετε ένα συγκεκριμένο είδος δανείου. Πρέπει να είναι ένα δάνειο για να αγοράσετε, να οικοδομήσετε ή να βελτιώσετε (όπως όταν προσθέτετε ή αναδιαμορφώσετε ένα δωμάτιο) το κύριο σπίτι σας, δηλαδή το σπίτι σας όλο το χρόνο, σε αντίθεση, για παράδειγμα, με ένα δεύτερο σπίτι που χρησιμοποιείτε ως καταφύγιο διακοπών ή το ακίνητο για το οποίο χρεώνετε ενοίκιο.

Τι λέει το IRS για τους βαθμούς δανεισμού;

Εδώ είναι πώς το IRS διαβάζει το νόμο όταν αναχρηματοδοτείτε μια υπάρχουσα υποθήκη. Γενικά, τα σημεία αναχρηματοδότησης δεν εκπίπτουν εξ ολοκλήρου κατά το έτος που τους πληρώνετε, εκτός εάν καταβάλλονται σε σχέση με την αγορά ή τη βελτίωση κατοικίας. Αυτό ισχύει ακόμα και αν η νέα υποθήκη είναι εξασφαλισμένη από την κύρια κατοικία σας. Μετάφραση: Οι αναχρηματοδοτούμενοι θα πρέπει να γράφουν σημεία κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου - να διαιρούν τα σημεία που καταβάλλονται με τον αριθμό των μηνιαίων πληρωμών που πρέπει να γίνουν κατά τη διάρκεια του δανείου.

Για να σας δείξουμε, πληρώνετε 4,000 δολάρια σε δάνεια και θα κάνετε 360 μηνιαίες πληρωμές σε υποθήκη 30 ετών. Η επιτρεπόμενη έκπτωση είναι $ 11,11 ανά πληρωμή ή συνολικά $ 133,33 για 12 πληρωμές.

Αυτή η απαίτηση κατανομής IRS υποστηρίχθηκε από απόφαση του φορολογικού δικαστηρίου του 1988, αν και το εφετείο του 8ου Circuit απέρριψε τον κανόνα κατανομής όταν καταβάλλονται πόντοι σε μακροπρόθεσμη υποθήκη που αντικαθιστά βραχυπρόθεσμο δάνειο με πληρωμή με μπαλόνια.

Όταν αναχρηματοδοτείται για δεύτερη φορά ή εάν το δάνειο εξοφληθεί νωρίτερα, αφαιρέστε το έτος αποπληρωμής για όλα τα υπόλοιπα σημεία που δεν έχουν ακόμη αφαιρεθεί. Ουάου! Οι οποίοι γνώριζαν?

Ο νόμος διευκολύνει το IRS να ελέγξει εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αφαιρεί σωστά τους πόντους. Ο δανειστής πρέπει να αναφέρει στο IRS το ποσό των σημείων, εκτός των σημείων αναχρηματοδότησης, τα οποία καταβάλλονται απευθείας από τον οφειλέτη. Το ποσό πρέπει να αναφέρεται στο Έντυπο 1098. Όπως 1099 έντυπα από τις τράπεζες και τις χρηματιστηριακές εταιρείες που αναφέρουν πληροφορίες για μερίσματα και τόκους, αποστέλλονται στο IRS 1098 έντυπα για χρήση από τους υπολογιστές του, οι οποίοι συγκρίνουν 1098 αριθμούς με ποσά που παρατίθενται ως μειώσεις για τα σημεία στο Πρόγραμμα Α του εντύπου 1040.

Πόσο πληρώνεται με τους πωλητές Πόντους δανείου;

Άλλες επιπλοκές ξεκινούν όταν είστε ο πωλητής και τα σημεία πληρωμής για να ωθήσετε τον δανειστή να κανονίσει τη χρηματοδότηση για τον αγοραστή. Δεν μπορείτε να μετρήσετε τα σημεία ως ενδιαφέρον. Αλλά ως δαπάνη πώλησης, μειώνουν το ποσό οποιουδήποτε κέρδους συνειδητοποιείτε από την πώληση και εκπίπτουν από τον αγοραστή, ο οποίος πρέπει να κάνει κάποια χαρτιά.Αυτός ή αυτή πρέπει να αφαιρέσει το ποσό που καταβλήθηκε από την τιμή αγοράς για τον υπολογισμό της βάσης του σπιτιού - το ποσό που χρησιμοποιήθηκε για τον προσδιορισμό του κέρδους ή της ζημίας από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου.

Οι ποινές προπληρωμής εκπίπτουν από το φόρο;

Λάβετε υπόψη σας μια άλλη ρυτίδα εάν προπληρώσετε την υποθήκη σε μια κύρια κατοικία και χτυπάτε με μια βαριά ποινή (ένα ποσοστό του μη καταβληθέντος υπολοίπου) για το προνόμιο να την πληρώσετε μπροστά από το χρόνο. Ανεξάρτητα από το τι λέει ο δανειστής, αυτό το επιπλέον τέλος είναι πλήρως εκπεστέος τόκος στεγαστικών δανείων.

Ο Julian Block είναι δικηγόρος, συνδικαλιστής αρθρογράφος και πρώην ειδικός πράκτορας του IRS (ποινικός ανακριτής). Το άρθρο αυτό ήταν αποσπασματικό με άδεια από το φυλλάδιο: "Ο Οδηγός Φορολογικής Αποταμίευσης του Πωλητή στο Σπίτι: Απλοί τρόποι για κάθε πωλητή να μειώσει τους φόρους στο νόμιμο ελάχιστο", το οποίο μπορεί να παραγγελθεί στέλνοντας 19,95 δολάρια για ένα αντίγραφο στο J. Block Washington Sq., # 1-G, Larchmont, ΝΥ 10538.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.