Πράγματα που μπορεί να πάει στραβά μετά την πώληση του σπιτιού σας

Όταν ένας αγοραστής κάνει μια προσφορά στην καταχώρισή μου, η πρώτη σκέψη που διασχίζει το μυαλό μου είναι πώς να είμαι ενεργός. Πώς να αποτρέψετε τα πολλά πράγματα που μπορεί να πάει στραβά μετά την πώληση ενός σπιτιού. Οι πωλητές μου, από την άλλη πλευρά, είναι εκστατικοί και χαρούμενοι που έλαβαν μια προσφορά. Δεν σκέφτονται πιθανές καταστροφές. Έχουν επικεντρωθεί στο κλείσιμο και μάλιστα ίσως να αναρωτιούνται γιατί χρειάζονται έναν πράκτορα, αφού όλα αυτά φάνηκαν τόσο απροστάτευτα για να κάνουν.

Δεν σκέφτονται για την αρχική εργασία που πήγε στην προετοιμασία ενός σπιτιού προς πώληση. Από την τιμολόγηση του σπιτιού σωστά, στο σκηνικό στο σπίτι, τη φωτογραφία, το στρατηγικό μάρκετινγκ, περιηγήσεις μεσίτες, ανοικτές κατοικίες, online προωθήσεις. Όχι, αυτό που βλέπουν είναι ένας πράκτορας που έχει κολλήσει μια πινακίδα πώλησης στην αυλή και τώρα το σπίτι τους πωλείται. Τέλος της ιστορίας, στο βιβλίο τους.

Αλλά η αποδοχή μιας προσφοράς αγοράς είναι μόνο εν μέρει. Σκεφτείτε την πώληση στο σπίτι ως μια μεγάλη πίτα που χωρίζεται σε τέσσερα τμήματα: 1/4 προετοιμασία, προσφέρετε διαπραγματεύσεις ως 1/4, περνώντας από τις επιθεωρήσεις στο σπίτι ως ένα άλλο 1/4 και τέλος πλοηγώντας τις τελικές απαιτήσεις δανείου ως το τελευταίο βήμα.

Πολλά μπορεί να πάνε στραβά μετά το τέλος της σύμβασης. Αυτή είναι η στιγμή κατά την οποία η επιλογή ενός πράκτορα από την λίστα γίνεται εμφανής. Μήπως μισθώσατε έναν άπειρο πράκτορα που μπορεί να χειριστεί ελάχιστα αυτά τα τελικά στάδια ή έναν πράκτορα έκπτωσης που δεν μπορεί να προσφέρει υπηρεσίες μεσολάβησης και κλεισίματος;

Υπάρχουν τόσα πολλά πράγματα που μπορεί να βλάψουν το κλείσιμο, ότι θα χτυπήσω μόνο τα μεγαλύτερα εμπόδια και θα αφήσω τα μικρότερα θέματα για άλλη μια μέρα:

Το πρώτο πράγμα που μπορεί να πάει στραβά μετά την πώληση του σπιτιού σας

Δεν υπάρχει αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων.Το Sacramento MLS μας απαιτεί να αλλάξουμε την κατάσταση των καταχωρίσεών μας εντός 3 ημερών και πολλές άλλες υπηρεσίες πολλαπλών καταχωρήσεων απαιτούν παρόμοιο χρονικό πλαίσιο. Για να μην αναφέρουμε, οι πράκτορες του αγοραστή είναι πολύ θυμωμένοι αν έχουν παρατάξει μια πιθανή εμφάνιση, μόνο για να ανακαλύψουν το σπίτι είναι ήδη πωλούνται αλλά ο πράκτορας εγγραφής δεν άλλαξε την κατάσταση στο MLS. Οι πωλητές είναι επίσης ανήσυχοι να σταματήσουν τις προβολές και να ξεκινήσουν τη συσκευασία.

Αλλά το πρώτο πράγμα που μπορεί να πάει στραβά κατά την πώληση του σπιτιού σας είναι να ανακαλύψετε ότι ο αγοραστής δεν έχει καταθέσει χρήματα σε μεσεγγύηση, δεν υπάρχει αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων στο αρχείο. Δεδομένου ότι τα σοβαρά χρήματα είναι κατά κανόνα συμβατική υποχρέωση και δείχνουν την καλή πίστη του αγοραστή, καθιστά τους πάντες άβολα και είναι μια μεγάλη κόκκινη σημαία εάν τα χρήματα δεν κατατεθούν.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα έχει αλλάξει το καθεστώς στο MLS σε εκκρεμότητα και επειδή ο αγοραστής ακυρώθηκε λόγω κρύων ποδιών, τώρα το σπίτι πρέπει να επιστρέψει στην αγορά ως πίσω στο σπίτι της αγοράς. Όλοι αναρωτιούνται τι φοβάται ο αγοραστής. Είναι φρικτό για τον πωλητή. Μια επιστροφή στο σπίτι της αγοράς είναι σαν ένα φιλί του θανάτου.

Το δεύτερο πράγμα που μπορεί να πάει στραβά μετά την πώληση του σπιτιού σας

Μια κακή επιθεώρηση στο σπίτι. Για να είμαστε δίκαιοι, δεν είναι πάντα μια κακή εγχώρια επιθεώρηση που ξεσπάει ορισμένους αγοραστές, καθώς πολλοί αγοραστές γνωρίζουν ελάχιστα για τις επιθεωρήσεις και δεν μπορούν να τις ερμηνεύσουν σωστά. Συχνά, οι πράκτορές τους δεν έχουν καμία βοήθεια, ούτε. Εάν ήταν άτυχοι να προσλάβουν έναν κακό επιθεωρητή, δεν μπορούν επίσης να εμπιστευτούν τον επιθεωρητή. Οι τύποι μπορούν να αποκαλούνται εαυτοί επιθεωρητές σπιτιών χωρίς εκπαίδευση και άδεια σε ορισμένες πολιτείες όπως η Καλιφόρνια, για παράδειγμα.

Πολλοί αγοραστές θέλουν να ακυρώσουν μετά από μια επιθεώρηση στο σπίτι, και δεν συνειδητοποιούν ότι όλα τα σπίτια έχουν ελαττώματα. Ή ζητούν από τον πωλητή να επιδιορθώσει ζητήματα ή να απαιτήσει εξωφρενικά χρηματικά ποσά για μικρές επισκευές.Είχα πρόσφατα μια ζήτηση αγοραστή σε μια αίτηση για επισκευή ότι ο πωλητής μου καθορίσει μια μικροσκοπική τρύπα σε έναν τοίχο μέσα σε μια ντουλάπα και το πετρέλαιο μια τσαλακωτή πόρτα, πάνω στην οποία ο πωλητής πωλούσε όπως είναι και έζησε από το κράτος. Αρνήσαμε το αίτημα και έκλεισε ακόμα. Ωστόσο, πολλές συναλλαγές υποχωρούν μετά από επιθεώρηση στο σπίτι.

Το τρίτο πράγμα που μπορεί να πάει στραβά μετά την πώληση του σπιτιού σας

Μια χαμηλή εκτίμηση. Θα συναντήσετε πράκτορες που θα επιμείνουν στην παράδοση συγκρίσιμων πωλήσεων σε έναν εκτιμητή και αυτό είναι τόσο προσβλητικό για τον εκτιμητή. Δεν σταματούν να θεωρούν ότι ένας εκτιμητής κρύβεται σε αυτό το είδος πρακτικής. Αυτό είναι σαν να λέτε σε έναν εκτιμητή ότι δεν ξέρει πώς να κάνει τη δουλειά. Οι πράκτορες πιστεύουν ότι είναι προληπτικοί και χρήσιμοι και αντ 'αυτού φαίνονται σαν ένα know-it-all.

Μερικοί πράκτορες θα ακούσουν ότι άλλοι πράκτορες κάνουν τα χέρια comps στον εκτιμητή ως θέμα πρακτικής. Λόγω της ανασφάλειας που έχουν πολλοί πράκτορες, πάντα πιστεύουν ότι άλλοι πράκτορες γνωρίζουν κάτι που δεν το κάνουν. Στην περίπτωση αυτή, θα ήταν λάθος.

Χρειάζεστε έναν πράκτορα που γνωρίζει πώς να επικοινωνεί με έναν εκτιμητή και μπορεί να βοηθήσει τον εκτιμητή να αξιολογήσει διαφορετικά το σπίτι αν η τιμή είναι δύσκολο να προσδιοριστεί. Αυτός είναι ένας τομέας όπου ο πράκτοράς σας σίγουρα μπορεί να σπάσει ή να κάνει τη συναλλαγή για σας, και όπου η εμπειρία συχνά πληρώνει μακριά. Δεν είστε έξω από το δάσος μέχρι ο εκτιμητής να υπογράψει την εκτίμηση και η αξία είναι στην τιμή πώλησής σας.

Το τέταρτο πράγμα που μπορεί να αποτύχει μετά την πώληση του σπιτιού σας

Η αναδοχή απορρίπτει τον φάκελο. Ίσως ο υπάλληλος ενυπόθηκου δανείου που αρχικά προέκρινε τον αγοραστή δεν συγκέντρωσε όλα τα γεγονότα. Ίσως ο αγοραστής να διαζευγνύει και σύντομα να είναι πρώην σύζυγος αρνείται να υπογράψει μια πράξη quitclaim. Ίσως το εισόδημα από την αγορά εργασίας του αγοραστή να εξαρτάται από μπόνους που δεν μπορούν να τεκμηριωθούν. Ίσως ο πρώην σύζυγος του αγοραστή να έχει μια σύντομη πώληση στο αρχείο του τα τελευταία χρόνια, ή υπάρχει μια απόφαση που κατατίθεται εναντίον ενός από τους δανειολήπτες. Το underwriting είναι το τζάκποτ των λαθών, επειδή πολλά πράγματα μπορεί να πάει στραβά στην αναδοχή.

Το πέμπτο πράγμα που μπορεί να πάει στραβά μετά την πώληση του σπιτιού σας

Απαλλοτρίωση αγοραστή. Σίγουρα, το συμβόλαιο αγοράς σας πιθανώς καθορίζει την ημερομηνία της κατοχής αγοραστή, αλλά δεν κάνει τίποτα καλό αν ο πωλητής δεν μπορεί να μετακινηθεί έξω ή ο αγοραστής πρέπει ξαφνικά να κινηθεί νωρίτερα, και οι δύο μπορεί να συμβούν. Συντονίζοντας την ημερομηνία μετακίνησης, προγραμματίζοντας την τελική διαδρομή και διασφαλίζοντας ότι δεν υπάρχουν εκπλήξεις, όλες οι επισκευές έχουν ολοκληρωθεί όπως συμφωνήθηκε και το σπίτι έχει καθαριστεί από τον πωλητή δεν είναι πάντα απλό.

Είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι χρειαζόμαστε ευελιξία και ήρεμα νεύρα, τα οποία είναι συχνά ελλιπή, όσο πιο κοντά φτάνει στο κλείσιμο. Μερικές φορές η καλύτερη πορεία δράσης είναι να επεκτείνετε το κλείσιμο ή να οργανώσετε μια ενοικίαση του πωλητή.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, άδεια # 00697006, είναι Broker-Associate στο Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.