Πόσο σοβαρός επηρεάζει τους μισθωτές-συνηθισμένη ιδιοκτησία

Η κατοχή τίτλου ακίνητης περιουσίας ως κοινούς μισθωτές δεν μπορεί τυπικά να αποφύγει τη δοκιμασία, τουλάχιστον όχι χωρίς λίγη βοήθεια. Αν ο αγαπημένος σας έχει πεθάνει και αν είστε κάτοχος ιδιοκτησίας από κοινού ως ενοικιαστές, ορισμένοι νόμοι και κανόνες καθορίζουν ποιος θα κληρονομήσει το ιδιοκτησιακό του συμφέρον.

Πότε είναι απαραίτητο;

Η δοκιμασία είναι η νομική διαδικασία μεταφοράς ιδιοκτησίας περιουσιακών στοιχείων από το όνομα ενός αποθανόντος ατόμου στα ονόματα των δικαιούχων του. Η Probate εξασφαλίζει επίσης ότι οι πιστωτές του υποψήφιου μπορούν να προβάλλουν απαιτήσεις για την πληρωμή των χρεών τους και ότι έχουν κατατεθεί οι τελικές φορολογικές δηλώσεις τους, συμπεριλαμβανομένης δήλωσης φορολογίας περιουσίας, εάν η περιουσία της είναι αρκετά μεγάλη.

Όλα αυτά μπορεί να πάρουν κάποιο χρόνο και υπάρχουν κάποιες δαπάνες, τόσο πολλοί άνθρωποι σχεδιάζουν τα κτήματά τους για να προσπαθήσουν να αποφύγουν τη δοκιμασία στο μέγιστο δυνατό βαθμό.

Τι είναι η μίσθωση στα κοινά;

Μια κοινή μίσθωση είναι μια μορφή ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας μεταξύ δύο ή περισσότερων ανθρώπων. Οι μισθωτές δεν πρέπει να έχουν ίσα δικαιώματα ιδιοκτησίας - μπορεί κανείς να κατέχει μερίδιο 25 τοις εκατό στο ακίνητο ενώ το άλλο κατέχει 75 τοις εκατό ιδιοκτησίας. Και οι δύο δικαιούνται να χρησιμοποιούν ολόκληρη την ιδιοκτησία ανεξάρτητα.

Σε αντίθεση με κάποιες άλλες μορφές ιδιοκτησίας, οι ενοικιαστές είναι ελεύθεροι να πωλούν ή να μεταφέρουν τις μετοχές τους σε άλλα άτομα χωρίς τη συγκατάθεση ή την άδεια του άλλου μισθωτή ή ενοικιαστή. Κάθε μισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να συμπεριλάβει το μερίδιό του στο ακίνητο στο σχέδιο ακίνητης περιουσίας του, αφήνοντάς το σε οποιονδήποτε του αρέσει όταν πεθαίνει.

Αυτό το είδος ιδιοκτησίας είναι κοινό μεταξύ των άγαμων ατόμων όταν κάποιος συμβάλλει περισσότερο οικονομικά στην ιδιοκτησία από τους άλλους. Η ποσοστιαία συμμετοχή του στο ακίνητο είναι συνήθως ανάλογη με τις εισφορές του, οπότε έχει το δικαίωμα να μεταφέρει αυτό το ενδιαφέρον σε κάποιον άλλο κατά τη διάρκεια της ζωής του ή μετά το θάνατό του.

Μισθωτοί σε κοινές έναντι κοινών ενοικιαστών

Μια κοινή μίσθωση είναι ένας άλλος συνήθης τρόπος να κατέχει τίτλο στην ιδιοκτησία, και αυτό το είδος ιδιοκτησίας κάνει αποφύγετε το δόλωμα επειδή φέρει δικαιώματα επιζών. Αυτό σημαίνει ότι όταν ένας μισθωτής πεθάνει, το μερίδιό του μεταβιβάζεται άμεσα και αυτόματα στον επιζώντα μισθωτή. Δεν υπάρχει λόγος να συμμετάσχει κανείς στη δίκη.

Οι μόνιμοι κάτοικοι κατέχουν ίσα μερίδια του ακινήτου. Εάν υπάρχουν δύο από αυτά, η ιδιοκτησία είναι 50/50. Ούτε μπορούν να πουλήσουν ή να επιβαρύνουν το μερίδιό τους στην ιδιοκτησία χωρίς τη συνεργασία και τη συναίνεση του άλλου. Εάν κάποιος πρέπει να προσπαθήσει να μεταβιβάσει το μερίδιό του στο ακίνητο σε κάποιον άλλο στο σχέδιο κτημάτων του, τα δικαιώματα επιβίωσης που είναι εγγενή στον τίτλο θα αμαρτάνουν και θα εξαλείφουν το κληροδότημα.

Όταν η ιδιοκτησία έχει τίτλο στο μοναδικό όνομα του αποχωρούντος

Αυτή η κατάσταση μπορεί να φαίνεται αδύνατη στην επιφάνεια. Πώς μπορεί μια κοινόχρηστη ιδιοκτησία όπως η κοινή μίσθωση να κρατιέται μόνο με το όνομα ενός ατόμου; Δεν μπορεί - αλλά το συμφέρον ιδιοκτησίας του αποθανόντος μπορεί να είναι.

Εάν το μερίδιο του αποθανόντος στην ιδιοκτησία του κοινού ενοικιαστή τιτλοφορείται μόνο στο όνομά του, το περιουσιακό του δικαίωμα στην ιδιοκτησία θα περάσει μέσω του κληροδοτήματος του με δύο τρόπους. Θα απευθυνθεί στους δικαιούχους που κατονομάζονται στην τελευταία του διαθήκη και διαθήκη αν έφυγε από μια έγκυρη βούληση. Το μερίδιό του από τον μισθωτή σε κοινή περιουσία θα περάσει στους δικαιούχους που ονομάστηκε για να το λάβει.

Διαφορετικά, θα πήγαινε στους νόμιμους κληρονόμους του αποθανόντος. Αυτά είναι άτομα που στέκονται να κληρονομήσουν από έναν νεκρό όταν δεν υπάρχει βούληση. Παρόλο που ποικίλλει ανάλογα με το κρατικό δίκαιο, οι σύζυγοι και τα παιδιά είναι συνήθως πρώτοι στην κληρονομιά.Εάν ο αποθανών δεν κατάφερε να κάνει μια βούληση, το τμήμα του από τον ιδιοκτήτη του κοινόχρηστου περιουσιακού στοιχείου θα περάσει σύμφωνα με αυτούς τους κανόνες, που ονομάζονται νόμοι ενόχλησης.

Αλλά ποιο κρατικό δίκαιο θα διέπει; Εάν η ιδιότητα του ενοικιαστή-κοινό δεν είναι ακίνητη περιουσία, θα κυβερνώνται οι νόμοι για την πρόληψη του κράτους όπου έζησε ο νεκρός κατά τη στιγμή του θανάτου. Εάν η ιδιότητα του ενοικιαστή-κοινό είναι ακίνητη, θα διέπονται οι νόμοι για την πρόληψη του κράτους όπου βρίσκεται το ακίνητο, ακόμη και αν είναι διαφορετικοί από τους νόμους του κράτους στο οποίο πέθανε ο νεκρός.

Η κατώτατη γραμμή είναι ότι εάν κατέχετε τον τίτλο με την ιδιότητα με αυτόν τον τρόπο, θα καταλήξετε με έναν νέο μισθωτή-όποιος κληρονόμησε το μερίδιο του άλλου ενοικιαστή. Θα μπορούσατε να βρείτε τον εαυτό σας που κατέχει ιδιοκτησία με έναν πλήρη ξένο.

Σε ένα βέλτιστο σενάριο, κληρονόμησε το μερίδιό του σε εσάς. Τώρα είστε κύριος ολόκληρης της περιουσίας, όπως θα κάνατε σε μια κοινή μίσθωση με δικαιώματα επιζώντων … αλλά αυτή η συναλλαγή θα υπόκειτο σε δόλο.

Όταν μια ιδιοκτησία κοινών μισθωτών τιτλοφορείται στην ανακλητή διαβίωση του αποχωρούντος

Το μέρος του ακινήτου του αποθανόντος θα να περάσει σε ένα ζωντανό αποδέκτη έξω από τη δοκιμασία εάν σχημάτισε μια ανακλητή εμπιστοσύνη και κάλεσε το μερίδιό της από το ακίνητο στο όνομα της εμπιστοσύνης. Στην περίπτωση αυτή, το μερίδιό της θα μεταβεί απευθείας στους δικαιούχους που κατονομάζονται στα έγγραφα εμπιστοσύνης της.

Αυτό δεν αποτελεί συνάρτηση των μισθωτών σε κοινή πράξη. Είναι συνάρτηση της ζωντανής εμπιστοσύνης. Οι ανακλητές εμπιστοσύνη των κατοίκων αποφεύγουν την εκδίκαση όλων των περιουσιακών τους στοιχείων.

Τι γίνεται με την υποθήκη;

Μια υποθήκη είναι ένα χρέος, και η διαδικασία αποδείξεων αντιμετωπίζει τα χρέη ενός αποχωρούντος. Αλλά το κτήμα του αποθανόντος θα ήταν δεν να είναι υπεύθυνος για την εξόφληση της υποθήκης εάν το δάνειο βρίσκεται σε κοινές ονομασίες.

Σε αυτή την περίπτωση, το δίκαιο των καταναλωτών αμαρτάρει στον νόμο περί αποδείξεων. Και οι δύο μισθωτές ήταν συμβατικά δεσμευμένοι να πληρώσουν την υποθήκη. Εάν μόνο ένας από αυτούς επιβιώνει, ολόκληρη η υποχρέωση σύμβασης μετατίθεται αυτόματα στον επιζώντα από το νόμο.

Αν όμως ο υποψήφιος κρατούσε υποθήκη με το αποκλειστικό του όνομα μόνο για το τμήμα του ακινήτου, το κτήμα του θα ήταν υπεύθυνο για την πληρωμή του ή για την επίλυση με άλλο τρόπο της κατάστασης. Αυτό θα μπορούσε ενδεχομένως να συνεπάγεται αναγκαστική πώληση του ακινήτου είτε από την περιουσία είτε από τον δανειστή εάν δεν υπάρχουν επαρκή κεφάλαια στην περιουσία του για να διακανονιστεί το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων.

Επιλογές των ενοικιαστών

Η όλη διαδικασία μπορεί να γίνει περίπλοκη με διάφορα μέρη που ενδιαφέρονται να προστατεύσουν τα δικά τους συμφέροντα. Προφανώς δεν θέλετε να χάσετε το σπίτι σας, αλλά ίσως να μην θέλετε να έχετε ιδιοκτησία - ή να ζήσετε με - όποιος κληρονόμησε το μερίδιο του άλλου ενοικιαστή.

Εάν δεν είστε κολλημένοι στο να ζείτε εκεί μόνοι σας, ίσως να είστε σε θέση να καταλήξετε σε συμφωνία με τον νέο ενοικιαστή για να πουλήσετε το ακίνητο. Ο καθένας θα μπορούσε να πάρει τα δικαιώματά του μερίδιο των εσόδων βάσει των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας τους. Ή ίσως μπορείτε να εξαγοράσετε το ενδιαφέρον του νέου ενοικιαστή ή να βρείτε κάποιον άλλο που είναι πρόθυμος να το κάνει.

Εάν δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία, θα μπορούσατε να καταθέσετε κάτι που ονομάζεται διαδικασία διαίρεσης στο δικαστήριο, ζητώντας από έναν δικαστή να αναγκάσει την πώληση του ακινήτου και να πληρώσει σε καθέναν από εσάς το αντίστοιχο μερίδιο των εσόδων.