Τι είναι μια πράξη επανεξέτασης;

Μια πράξη μετατροπής είναι ένα επίσημο έγγραφο από έναν κάτοχο υποθηκών που αποδεσμεύει τον οφειλέτη από την υποθήκη. Είναι απόδειξη ότι η υποθήκη έχει καταβληθεί εξ ολοκλήρου. Το ενυπόθηκο σημείωμα επισημαίνεται πληρωμένο, επιστρέφεται η αρχική υποθήκη και εκδίδεται πράξη μεταβιβάσεως προς τον ιδιοκτήτη σπιτιού, που δείχνει ότι η υποθήκη έχει εξοφληθεί.

Καταγραφή μιας πράξης επανεξέτασης

Μια πράξη ανασυγκρότησης πρέπει να καταγράφεται στα δημόσια αρχεία του νομού όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αν η πράξη μεταστέγασης χαθεί ή καταστραφεί, δημιουργεί έναν εφιάλτη τίτλου και βάζει ένα σύννεφο στον τίτλο, επειδή δεν υπάρχει τίποτα που να δείχνει ότι το δάνειο έχει καταβληθεί.

Οι καταστάσεις στις οποίες δεν καταγράφηκε η ανασύσταση είναι πιο συχνές από αυτές που αρχικά θα μπορούσατε να υποθέσετε. Αυτό συμβαίνει όταν κάποιος πέσει τη μπάλα κατά τη μεταφορά κεφαλαίων και την προετοιμασία της ζήτησης του δικαιούχου. Ένα άτομο μπορεί να σκέφτηκε ότι η μεταφορά έγινε, αλλά δεν ήταν, ή κάποιος άλλος θα ήταν υπεύθυνος για την κατάρτιση του μετασχηματισμού, αλλά αγνόησε αυτό το καθήκον. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους θα μπορούσε να είχε χαθεί.

Επιπλέον, μερικές φορές η εταιρεία τίτλου που χειρίζεται την ασφάλιση για τη συγκεκριμένη συναλλαγή μπορεί να έχει ασφαλίσει τον τίτλο. Εάν συνέβαινε αυτό, τότε η συγκεκριμένη εταιρεία τίτλου είναι γενικά η εταιρεία τίτλου που θα πρέπει να αναλάβουν τα μέρη για να ασφαλίσουν την επόμενη συναλλαγή. Μπορεί να αναρωτιέστε πώς μια εταιρεία τίτλου μπορεί να ασφαλίσει μια συναλλαγή όταν όλα τα έγγραφα δεν καταγράφονται όπως απαιτείται, αλλά μπορούν να το κάνουν. Μια εταιρεία τίτλου που δεν ασφαλίζει αρχικά το ακίνητο, πιθανότατα θα αρνηθεί να εκδώσει ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο τίτλου για αυτό.

Λάθη υποταγή υποθηκών

Άλλες καταστάσεις αφορούσαν έναν ιδιοκτήτη σπιτιού, ο οποίος αναχρηματοδότησε ένα δάνειο στην πρώτη θέση, με το δεύτερο δάνειο επιτρέποντας την τοποθέτηση μιας εγγραφής μπροστά του. Αυτό ονομάζεται υποταγή δανείου. Μερικές φορές η υποταγή του δανείου συμβαίνει λόγω λάθους και το δάνειο καταγράφεται στη δεύτερη θέση αντί της πρωτογενούς θέσης. Αυτό συμβαίνει περισσότερο στις σύντομες πωλήσεις, όταν ο πρώτος δανειστής που δεν είναι στην πρώτη θέση βραχυκυκλώνεται από μια κατώτερη αποζημίωση από την ασφάλεια που είναι πολύ μικρότερη από ό, τι θα συμφωνούσε ποτέ να δεχτεί. Αυτό μπορεί να στείλει μια σύντομη κατάσταση πώλησης σε παύση και να σταματήσει τη διαδικασία της σύντομης έγκρισης πώλησης.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο δεύτερος δανειστής βρίσκεται τώρα στην πρώτη θέση και μπορεί να αρνηθεί να σταματήσει.

Κλειστά λάθη

Πιθανότατα τα πιο συνηθισμένα προβλήματα που συμβαίνουν με τις πράξεις μετατροπής είναι μικρά λάθη που έγιναν στο ίδιο το έγγραφο, όπως ορθογραφίες των ονομάτων των δανειοληπτών, λανθασμένη γραφή του ονόματος του δανειστή ή εσφαλμένη εισαγωγή της νομικής περιγραφής του ακινήτου. Αυτό μπορεί να επιλυθεί καταγράφοντας μια πράξη διόρθωσης.

Έλλειψη ιστορικών αρχείων

Κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 1970, οι ιδιοκτήτες σπιτιών έκαψαν τις μετασκευές τους ως μορφή εορτασμού. Μερικές φορές θα κατέχουν μεγάλες φωτιές και θα προσκαλούν οικογένεια και φίλους στην ευκαιρία. Το πρόβλημα είναι ότι έκαψαν μερικές φορές το συμβιβασμό πριν την καταγράψουν. Εάν δεν γίνει καταχώρηση στα δημόσια αρχεία, αν και τα χρήματα εισπράχθηκαν από τον δανειστή και κατατέθηκαν, το δάνειο θα μπορούσε να παραμείνει απαλλαγμένο από την καταβολή και πάλι, αυτό βάζει ένα σύννεφο στον τίτλο.

Επιλογές αναχρηματοδότησης έχουν ως αποτέλεσμα την επανεξέταση

Σήμερα, οι περισσότερες μετατροπές συμβαίνουν επειδή ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει επιλέξει να αναχρηματοδοτήσει το υπάρχον δάνειο, και με αυτόν τον τρόπο, ο ιδιοκτήτης πληρώνει το υπάρχον δάνειο.Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού προσελκύονται από προγράμματα δανείων που είτε μειώνουν το επιτόκιο είτε παρατείνουν την περίοδο απόσβεσης (ή συνδυασμό των δύο), γεγονός που έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή.

Είναι όλο και λιγότερο κοινό για τους ιδιοκτήτες σπιτιού να πληρώνουν μια υποθήκη και να έχουν τα σπίτια τους ελεύθερα και καθαρά. Πολλοί εξακολουθούν να επεκτείνονται και να επεκτείνονται με αναχρηματοδότηση ξανά και ξανά. Αυτό το είδος οικονομικής σκέψης μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα να πληρώνει μια πιο απότομη τιμή κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σπιτιού. Πριν πηδήσετε σε ένα ποσοστό διαφήμισης για αναχρηματοδότηση, ίσως είναι πιο λογικό να εξετάσετε τα επιπλέον έτη που προστίθενται στην υποθήκη σας ή επιλέξτε μια συντομότερη περίοδο απόσβεσης.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια