Μισθωτές κοινής ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας

Οι μισθωτές κοινό είναι ένας τρόπος για δύο ή περισσότερα άτομα να κατέχουν τίτλο σε ακίνητη περιουσία. Δεν μπορείτε να είστε κοινός μισθωτής από τον εαυτό σας, αλλά δεν υπάρχει όριο στον αριθμό των ατόμων που μπορούν να κατέχουν μαζί σας την κυριότητα του ακινήτου. Ένα ακίνητο που ανήκουν σε κοινούς μισθωτές μπορεί να ανήκει σε δύο ιδιοκτήτες ή 100 ιδιοκτήτες.

Μερικές φορές αυτός ο τύπος τίτλου αναφέρεται ως κοινή μίσθωση.

Θέματα δανεισμού και χρηματοδοτούμενη ιδιοκτησία

Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν τα έγγραφα υποθήκης να περιλαμβάνουν τις υπογραφές όλων των μερών που κατέχουν τίτλο σε έναν ενοίκιο σε κοινό ακίνητο. Με άλλα λόγια, όλοι πρέπει να βγάλουν μαζί το δάνειο. Διαφορετικά, αν ένας δανειστής έδωσε το δάνειο σε ένα μόνο μέρος ή "μισθωτή", το μερίδιο ιδιοκτησίας ενός μόνο ατόμου θα λειτουργούσε ως εγγύηση για το δάνειο. Οι δανειστές δεν θα ήταν σε θέση να καταλάβουν ολόκληρο το ακίνητο σε περίπτωση αθέτησης.

Αν τρία άτομα κατέχουν τον τίτλο ως ενιαίους μισθωτές και ένας από αυτούς σταματά να συνεισφέρει στην πληρωμή υποθηκών, τα υπόλοιπα δύο θα εξακολουθούν να είναι υπεύθυνα για το δάνειο για να αποτρέψουν την αθέτηση υποχρεώσεων. Είναι σημαντικό να επιλέξετε τους μισθωτές σας κοινά με σύνεση.

Μια κοινή εσφαλμένη αντίληψη είναι ότι οι ενοικιαστές είναι άνθρωποι που νοικιάζουν. Στην περίπτωση αυτή, ο όρος "ενοικιαστές" δεν σχετίζεται με την ενοικίαση ακινήτου.

Τα δικαιώματα των ενοικιαστών στα κοινά

Οι ενοικιαστές από κοινού μπορούν να σχετίζονται μεταξύ τους ή μη. Η σχέση μεταξύ των μερών, εάν υπάρχει, δεν διαφέρει. Οι σύζυγοι και οι σύζυγοι μπορούν να κατέχουν τον τίτλο ως ενοίκους στο κοινό. John Smith, Mary Johnson και Sally Doe μπορούν να κατέχουν τον τίτλο μαζί ως ενοίκους στο κοινό.

Η κυριότητα μπορεί να διατηρηθεί ισόποσα ή άνισα. Για παράδειγμα, ο Ιωάννης θα μπορούσε να κατέχει 50 τοις εκατό ιδιοκτησίας, Mary 25 τοις εκατό, και Sally 25 τοις εκατό.

Η Sally μπορεί να ζήσει μόνη της στην ιδιοκτησία ή να μοιραστεί την ιδιοκτησία με τον John και τη Mary. Κανένας ενοικιαστής ή ενοικιαστής δεν μπορεί να αποκλείσει τους άλλους.

Σε περίπτωση που ένας από τους μισθωτές πεθάνει, το ενδιαφέρον της θα περάσει στους κληρονόμους της. Εάν η Sally πέθανε, ο John θα εξακολουθούσε να κατέχει 50 τοις εκατό και η Mary θα εξακολουθούσε να κατέχει το 25 τοις εκατό, αλλά το 25 τοις εκατό της Sally θα περάσει σε όποιον δήλωσε στο σχέδιο της κτηματαγοράς ή στους συγγενείς της σύμφωνα με το κρατικό δίκαιο.

Πώς μπορούν οι μόνιμοι κάτοικοι να γίνουν μισθωτές στο κοινό;

Η μίσθωση κοινών απαιτεί τέσσερις ενότητες γνωστές ως TTIP. Αντίθετα με τους κοινούς μισθωτές, η κοινή μίσθωση συνήθως συνεπάγεται δικαίωμα επιζώντων. Στην περίπτωση αυτή, το συμφέρον που έχει κάθε μισθωτής θα περάσει στους άλλους μετά το θάνατο.

Οι τέσσερις ενότητες που είναι απαραίτητες για τη δημιουργία κοινής μίσθωσης είναι ο χρόνος, ο τίτλος, το ενδιαφέρον και η κατοχή. Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να πάρει τίτλο ταυτόχρονα με την ιδιοκτησία. Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να λάβει τίτλο με την ίδια πράξη ή έγγραφο που πιστοποιεί τον τίτλο. Κάθε ιδιοκτήτης λαμβάνει το ίδιο αναλογικό και ίσο μερίδιο ιδιοκτησίας και κάθε ιδιοκτήτης έχει το ίδιο δικαίωμα κατοχής.

Ο τίτλος συνήθως επανέρχεται σε μια κοινή μίσθωση αν αυτές οι τέσσερις ενότητες δεν πληρούνται. Εάν ένας κοινός μισθωτής πωλεί ή μεταφέρει τους τόκους που δημιουργούνται σε κοινή μίσθωση σε άλλο μέρος, η κοινή μίσθωση διακόπτεται και δημιουργείται κοινή μίσθωση. Οι μόνιμοι κάτοικοι δεν μπορούν να εμποδίσουν έναν άλλο μισθωτή να σπάσει την μίσθωση των αρθρώσεων

Διαλύοντας τους μισθωτές στα κοινά

Ένας ή περισσότεροι συν-μισθωτές μπορούν πάντα να εξαγοράσουν τους άλλους εάν επιλέξουν να διαλύσουν την κοινή μίσθωση. Το ακίνητο μπορεί να πωληθεί και τα έσοδα θα διανεμηθούν ισότιμα ​​μεταξύ των ενοικιαστών σύμφωνα με το ποσοστό ιδιοκτησίας τους.

Μια ενέργεια διαμέρισης μπορεί επίσης να κατατεθεί. Αυτό συνεπάγεται τη μετάβαση στο δικαστήριο και ζητώντας από έναν δικαστή να διατάξει την πώληση του ακινήτου, ώστε τα έσοδα να διανεμηθούν στους ιδιοκτήτες. Ενδέχεται να δείτε μια ενέργεια κατάτμησης που κατατέθηκε όταν ένας κληρονόμος θέλει να πουλήσει το ακίνητο αφού πεθάνει ένας συν-μισθωτής, αλλά οι άλλοι συν-μισθωτές δεν το κάνουν.

Άλλες χρήσεις για τους ενοίκους στα κοινά

Τα ακίνητα πωλούνται ολοένα και περισσότερο με μίσθωση σε κοινή συμφωνία αντί για περιορισμένη ή γενική εταιρική σχέση. Ένας οικοδόμος μπορεί να πουλήσει τμήματα ενός νέου έργου σε έναν αριθμό επενδυτών που όλοι θα μοιράζονται ένα αδιαίρετο ενδιαφέρον για το ακίνητο. Ζητήστε τη συμβουλή νομικού συμβούλου εάν σκέφτεστε μια επιχείρηση αυτού του είδους, έτσι είστε σίγουροι ότι κατανοείτε πλήρως τα δικαιώματά σας και τις υποχρεώσεις σας.

Ορισμένα πολυκατοικίες και εμπορικά συγκροτήματα πωλούνται σε επενδυτές που κατέχουν τίτλο κοινής μίσθωσης. Εάν πρόκειται για κοινοπραξία και δεν υπάρχει καταχώριση SEC, θα πρέπει να ζητήσετε από έναν δικηγόρο να αναθεωρήσει τις συμβάσεις και τις πράξεις.

Πάντα να ζητάτε τη συμβουλή ενός δικηγόρου ακίνητης περιουσίας όταν αγοράζετε ακίνητα. Οι συμβουλές που περιέχονται σε αυτό το άρθρο δεν προορίζονται ως νομικές συμβουλές και δεν πρέπει να βασίζονται σε αυτές.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.