Πρέπει να γράψουμε μια προσφορά backup για να αγοράσουμε ένα σπίτι;

Ερώτηση: Πρέπει να γράψουμε μια προσφορά backup για να αγοράσουμε ένα σπίτι;

Ένας αναγνώστης ρωτά: "Βρήκαμε το τέλειο σπίτι, αλλά ο πράκτοράς μας λέει ότι ο πωλητής θα δεχτεί μόνο μια εφεδρική προσφορά, δεν θέλουμε να είμαστε σε εφεδρεία, θέλουμε να αγοράσουμε αυτό το σπίτι, πώς μπορούμε να κάνουμε μια εφεδρική προσφορά που θα μας δώσει αυτό το σπίτι; Η σύζυγός μου λέει ότι σπαταλάμε το χρόνο μας, τον χρόνο που θα μπορούσαμε να ξοδέψουμε κοιτάζοντας τα σπίτια για να αγοράσουμε που δεν έχουν καμία προσφορά γι 'αυτά. Θα έπρεπε να γράψουμε μια εφεδρική προσφορά για να αγοράσουμε ένα σπίτι; "

Απάντηση: Το καλό πράγμα για την κατάστασή σας είναι ότι ο πωλητής πιθανότατα δεν θα ζητήσει αντίγραφα των προσφορών εάν ο πωλητής δεν αισθανόταν ότι υπήρχε καλή πιθανότητα η προσφορά στο χέρι να ανατινάξει ή να φύγει. Γενικά, εάν είστε ο δεύτερος σε απευθείας σύνδεση, ίσως να καταλήξετε να αγοράσετε αυτό το σπίτι. Οι πιθανότητες είναι καλές. Αλλά μπορώ να καταλάβω την απροθυμία σας να κάνετε μια εφεδρική προσφορά. Κανείς δεν θέλει να παίξει δεύτερο βιολί εκτός από τον δεύτερο παίκτη βιολί, σωστά;

Τι είναι μια προσφορά αντιγράφων ασφαλείας;

Ας ξεκινήσουμε εξετάζοντας το τι κάνει την προσφορά σας μια εφεδρική προσφορά. Πρώτον, ο πωλητής έχει ήδη αποδεχθεί άλλη προσφορά. Αυτή η πρώτη προσφορά θα μπορούσε να είναι οποιουδήποτε αριθμού πράξεων, συμπεριλαμβανομένης της ύπαρξης ενδεχόμενης σύμβασης, η οποία εξαρτάται από ένα ορισμένο αριθμό γεγονότων που μπορεί ή όχι να κλείσουν. Μερικά από αυτά τα ενδεχόμενα μπορεί να είναι:

• Υποχρεωτική για τον αγοραστή που πωλεί ένα υπάρχον σπίτι
• Ενδεχόμενη επιθεώρηση, η οποία περιλαμβάνει ικανοποιητική επιθεώρηση στο σπίτι
• Το ενδεχόμενο της εκτίμησης της τιμής πώλησης στο σπίτι και η χαμηλή εκτίμηση είναι μια πιθανότητα
• Υποχρεωτικό από τον αγοραστή να αποκτήσει ευνοϊκή χρηματοδότηση και οτιδήποτε μπορεί να συμβεί στην αναδοχή

Αν κάποια από αυτές τις καταστάσεις έπληξε, η συναλλαγή μπορεί να ακυρωθεί. Εάν η συναλλαγή ακυρωθεί, τότε ο πωλητής θα χρειαστεί να επαναφέρει την κατοικία στην αγορά και να αρχίσει ξανά να εμφανίζει το σπίτι. Μια εφεδρική προσφορά αναγνωρίζει την ύπαρξη μιας υπάρχουσας προσφοράς και λέει αν ακυρώνεται ο πρώτος αγοραστής, τότε είστε αυτόματα σε σύμβαση με τον πωλητή.

Μια εφεδρική προσφορά εμποδίζει τον πωλητή να διασκεδάσει προσφορές από άλλους αγοραστές ή να βάλει το σπίτι πίσω στην αγορά. Μόλις ο πρώτος αγοραστής ακυρώσει, μπαμ, είστε σε σύμβαση. Αν οι τιμές έχουν αυξηθεί επειδή αγοράζετε μια αυξανόμενη αγορά, έχετε κλειδώσει στην αρχική τιμή στην εφεδρική σας προσφορά.

Μια εφεδρική προσφορά πρέπει να υπογραφεί από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη για να είναι αποτελεσματική. Οι πωλητές μπορούν να υπογράψουν περισσότερες από μία εφεδρικές προσφορές, εφόσον ο πωλητής γνωρίζει τη θέση κάθε μέρους. Για παράδειγμα, θα μπορούσατε να βρίσκεστε σε θέση # 3 ή # 4 εάν υπάρχουν τέσσερις προσφορές εφεδρικών αντιγράφων. Στην ιδανική περίπτωση, θέλετε να είστε στην # 1 θέση, η πρώτη προσφορά υποστήριξης.

Οι προσφορές Backup πρέπει να είναι υψηλότερες από την τιμή λίστας;

Το αν η εφεδρική σας προσφορά πρέπει να είναι υψηλότερη από την ζητούμενη τιμή εξαρτάται από τον αριθμό των προσφορών που λαμβάνει ο πωλητής. Σε μια κατάσταση πολλαπλών προσφορών, μπορείτε να είστε αρκετά βέβαιοι ότι θα υπάρξουν προσφορές για περισσότερες από την τιμή καταλόγου. Αυτός είναι ο αριθμός των πολλαπλών προσφορών:

• Πρώτη προσφορά: λιγότερο από την τιμή καταλόγου, επειδή ο αγοραστής δεν γνωρίζει ότι ενδιαφέρεται κάποιος άλλος.
• Δεύτερη προσφορά: Λίστα τιμής, επειδή συχνά το πρώτο και το δεύτερο φθάνουν κοντά.
• Τρίτη προσφορά: Λιγότερο από την τιμή καταλόγου, επειδή ο αγοραστής θέλει πραγματικά το σπίτι
• Τέταρτη προσφορά στην 10η προσφορά: Κάπου στο μεταξύ, διότι αυτοί οι αγοραστές γνωρίζουν ότι είναι ένα μακρινό πλάνο.

Ο πωλητής έχει κίνητρο να τηρήσει την προσφορά του πρώτου αγοραστή, ειδικά εάν πρόκειται για υψηλότερη προσφορά. Αλλά σώζετε τον χρόνο και το πρόβλημα του πωλητή υποβάλλοντας μια εφεδρική προσφορά, οπότε ο πωλητής μπορεί να είναι διατεθειμένος να δεχθεί λίγο λιγότερο για να σας δώσει κίνητρο να περιμένετε. Αλλά αν οι πολλαπλές προσφορές είναι ο κανόνας, είναι γενικά καλύτερα να ταιριάζει με την προσφορά στο τραπέζι. Συζητήστε με τον πράκτορά σας σχετικά με αποδεκτές στρατηγικές. Μην πηγαίνετε τυφλά στη δική σας διαίσθηση. Χρησιμοποιήστε τις γνώσεις του πράκτορά σας για την αγορά.

Εφεδρικές προσφορές και σύντομες πωλήσεις

Εάν αγοράζετε ένα σπίτι που υπόκειται σε σύντομη έγκριση πώλησης, μια εφεδρική προσφορά για μια σύντομη πώληση ίσως σας δίνει πιθανότητες μεγαλύτερες από 50/50 ότι η πρώτη προσφορά θα πάει μακριά. Πολλοί αγοραστές δεν θέλουν να περιμένουν σύντομη έγκριση πώλησης, και κάθε λίγο snafu στην πορεία μπορεί να καθυστερήσει μια σύντομη πώληση. Οι πιθανότητες είναι πολύ υψηλές, ο πρώτος αγοραστής δεν θα περιμένει.

Τοποθετώντας τον εαυτό σας σε εφεδρική θέση, δεν είστε υποχρεωμένοι να αγοράσετε το σπίτι και μπορείτε ακόμα να δούμε άλλα σπίτια στην αγορά ενώ περιμένετε. Εάν βρείτε άλλη κατοικία που σας αρέσει καλύτερα, ίσως μπορείτε να αποσύρετε την προσφορά σας από την εξέταση, αλλά η πρακτική αυτή είναι επικίνδυνη για προφανείς λόγους. Αρκετά αναιρεί τον σκοπό μιας εφεδρικής προσφοράς.

Ωστόσο, μια άλλη λεωφόρος που εξετάζει είναι ο πωλητής μικρής πώλησης και ο αγοραστής μπορεί να έχει υπογράψει μια σύντομη προσθήκη πώλησης. Εάν αυτή η σύντομη προσθήκη πώλησης επιτρέπει στον πωλητή να δεχτεί αντίγραφα των προσφορών και να στείλει αυτές τις προσφορές στην τράπεζα, ενδέχεται να είστε σε θέση να πείσετε τον πωλητή να υποβάλει την προσφορά σας στην τράπεζα. Εάν είναι καλύτερη από την πρώτη προσφορά, ποια προσφορά νομίζετε ότι η μικρή τράπεζα πώλησης θα δεχθεί; Αυτό θα ισοφάριζε αποτελεσματικά τον πρώτο αγοραστή. Συζητήστε με τον πράκτορά σας, όμως.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.