Πρέπει να χρησιμοποιήσετε μια ρήτρα κλιμάκωσης όταν κάνετε προσφορά σε ένα σπίτι;

Ένας αγοραστής μπορεί να θέλει να χρησιμοποιήσει αυτή τη ρήτρα σε μια προσφορά αγοράς εάν φαίνεται ότι άλλοι δυνητικοί αγοραστές θα μπορούσαν να κάνουν προσφορές πάνω από την αναγραφόμενη τιμή. Το ακίνητο μπορεί να είναι $ 295.000. Διαθέτει όλα τα κουδούνια και σφυρίχτρες που ένας αγοραστής θα μπορούσε ενδεχομένως να επιθυμήσει και βρίσκεται σε μια γειτονιά υψηλής ζήτησης σε μια ήσυχη cul-de-sac.

Μερικές φορές, ένας πράκτορας κατάθεσης θα ενημερώσει τους αγοραστές ότι όλες οι προσφορές θα παρουσιαστούν σε μια συγκεκριμένη ημέρα σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Αυτό μπορεί να είναι η πρώτη σας ένδειξη ότι ο πωλητής αναμένει να λάβει περισσότερες από μία προσφορές σε αυτό το ακίνητο δαμάσκηνο.

Σε μια αγορά ζεστού πωλητή και με ένα πανέμορφο σπίτι που αναφέρεται σε $ 295.000, ένας πωλητής μπορεί να λάβει προσφορές των 290.000 δολαρίων-επειδή υπάρχει πάντα κάποιος που πιστεύει ότι κανένας άλλος δεν θα προσφερθεί - $ 295.000, $ 305.000, και $ 310.000. Αν ο τέταρτος αγοραστής υποβάλει προσφορά με ρήτρα κλιμάκωσης για επιπλέον $ 1.000, θα συμφωνούσε να πληρώσει στον πωλητή $ 311.000. Θυμηθείτε, το καπάκι του ήταν 315.000 δολάρια.

Ο αγοραστής είναι ευχαριστημένος επειδή η τιμή είναι $ 4.000 κάτω από τη μέγιστη τιμή που ήταν πραγματικά πρόθυμη να πληρώσει και ο πωλητής είναι ευχαριστημένος επειδή παίρνει την υψηλότερη προσφορά. Όλα φαίνονται καλά και καλά, αλλά είναι;

Μειονεκτήματα σε μια ρήτρα κλιμάκωσης

Μια ρήτρα κλιμάκωσης δεν είναι πάντα η καλύτερη επιλογή για τον πωλητή. Η αποδοχή μιας προσφοράς με ρήτρα κλιμάκωσης σημαίνει ότι δεν μπορεί πλέον να εκδίδει πολλαπλές αντιπαραθέσεις σε άλλα μέρη, ούτε μπορεί να συνεχίσει να διαπραγματεύεται. Ο αγοραστής έχει πάρει χρήματα από το τραπέζι. Ο αγοραστής ήταν πραγματικά πρόθυμος να πάει ακόμα υψηλότερα, οπότε ο πωλητής έχασε ότι 4.000 δολάρια.

Ένας πωλητής που αποδέχεται μια σύμβαση με μια ρήτρα κλιμάκωσης δεν θα ξέρει ποτέ τι ακριβώς υψηλότερη είναι η προσφορά του αγοραστή.

Θα μπορούσε να είναι προς το συμφέρον του πωλητή να εκδώσει αντιπρόσωπο. Ένας πωλητής μπορεί να κάνει διαφορετικό counterteroffer σε κάθε αγοραστή σε ορισμένες πολιτείες, ή μερικές φορές σε μόνο έναν ή δύο αγοραστές. Ο πωλητής γενικά έχει περισσότερες επιλογές διαθέσιμες σε μια κατάσταση πολλαπλών αντιφατικών. Κάθε αντιστρόφως θα μπορούσε ιδανικά να ζυγιστεί και να αναλυθεί χωριστά.

Για παράδειγμα, ας πούμε ότι ο πωλητής αποφασίζει ότι η ζήτηση της αγοράς είναι τόσο ισχυρή για το σπίτι της που μπορεί να επιλέξει να μην πάρει όποιος των προσφορών αγοράς ή για να αντιμετωπίσει οποιοδήποτε από αυτά. Σε αυτήν την περίπτωση, ο πωλητής θα μπορούσε να αλλάξει την τιμή πώλησης του σπιτιού σε 315.000 δολάρια και να αρχίσει ξανά τη διαδικασία υποβολής προσφορών.

Φυσικά, το μειονέκτημα σε αυτό το σενάριο είναι ότι ίσως να μην υπάρχουν άμεσοι αποδέκτες και η περιουσία μπορεί να παραμείνει για περισσότερες ημέρες στην αγορά. Αυτό είναι πάντα ένας κίνδυνος όταν ο πωλητής αυξάνει την τιμή της κατάταξής του. Εντούτοις, μπορεί να είναι μια βιώσιμη λύση και αξίζει να εξεταστεί αντί να γίνει δεκτή μια σύμβαση ρήτρας κλιμάκωσης.

Γιατί οι αγοραστές βαρύνονται προς τις ρήτρες κλιμάκωσης

Δεν είναι κάθε homebuyer απολαμβάνει την αγωνία και την ένταση που έρχονται με τις διαπραγματεύσεις για να αγοράσει ένα σπίτι. Οι αγοραστές συχνά ανησυχούν για τον ανταγωνισμό και κάποιοι αρνούνται ακόμη να υποβάλουν προσφορά σε καταστάσεις πολλαπλών προσφορών. Η εισαγωγή μιας ρήτρας κλιμάκωσης μπορεί να αυξήσει την πιθανότητα του αγοραστή να αποδεχθεί την προσφορά και θέτει συγκεκριμένες παραμέτρους που καθορίζουν τη ζώνη άνεσης του αγοραστή.

Το αν μια ρήτρα κλιμάκωσης είναι "νόμιμη" σε κάθε κράτος εξαρτάται από την ερμηνεία, αλλά αυτό δεν εμποδίζει τους πράκτορες να προτείνουν σε αυτό ή στους αγοραστές να μην το επιθυμούν. Για όλους τους πρακτικούς λόγους, ωστόσο, θα ήταν πολύ πιο εύκολο για τον αγοραστή να κάνει απλώς την υψηλότερη και καλύτερη προσφορά και να γίνει με αυτόν.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.