Τι είναι ένα Αναβαλλόμενο Φόρο 1031 Exchange;

Από την C. Grant Conness, Πρόεδρο, Ομάδα Εναλλακτικών 1031

Πολλοί επενδυτές έχουν ρωτήσει τι ακριβώς είναι ένα χρηματιστήριο 1031, ποιες είναι οι κατευθυντήριες γραμμές και οι προθεσμίες και μπορείτε νομικά να αναβάλλετε τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών; Σκέφτηκα ότι θα ήταν ευεργετικό να απαντήσω σε μερικές από τις πιο συχνές ερωτήσεις σας σε αυτό το άρθρο.

Τι είναι η ανταλλαγή §1031;

Μια συναλλαγή είναι μια συναλλαγή στην οποία ο φορολογούμενος έχει τη δυνατότητα να ανταλλάσσει ένα επενδυτικό ακίνητο με άλλο, αναβάλλοντας τη φορολογική συνέπεια μιας πώλησης. Η συναλλαγή επιτρέπεται από την §1031 του Κώδικα IRS.

Ο Κώδικας IRS έχει ως εξής: "Κανένα κέρδος ή ζημία δεν αναγνωρίζεται στην ανταλλαγή περιουσιακών στοιχείων που κατέχονται για παραγωγική χρήση σε εμπορική ή επιχειρηματική δραστηριότητα ή για επένδυση, αν το εν λόγω ακίνητο ανταλλάσσεται αποκλειστικά για ακίνητα παρόμοιου είδους τα οποία πρόκειται να χρησιμοποιηθούν είτε για παραγωγική χρήση σε ένα εμπόριο ή επιχείρηση ή για επένδυση. "

Απαιτήσεις για ένα Exchange 1031

• Χρονοδιαγράμματα για μια ανταλλαγή 1031Ο επενδυτής (ή ο ανταλλάκτης) πρέπει να ακολουθεί τις αυστηρές οδηγίες 45- / 180 ημερών για μια ανταλλαγή. Μόλις ο ανταλλάκτης πωλήσει την περιουσία του / της παραιτηθείσας περιουσίας / έχει 45 ημέρες για να προσδιορίσει τα ακίνητα της ίδιας ή μεγαλύτερης αξίας. Μόλις εντοπιστεί, ο εναλλάκτης έχει 180 ημέρες από την ημέρα που πώλησε το ακίνητό του για να αποκτήσει τα προσδιορισμένα ακίνητα (ή 135 ημέρες από το τέλος της περιόδου των 45 ημερών).
• Like-Kind ιδιοκτησίας σε μια ανταλλαγή 1031Ο επενδυτής πρέπει να αποκτήσει ακίνητη περιουσία. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να είναι και άλλες μορφές ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις. Για παράδειγμα, ο εναλλάκτης θα μπορούσε να πουλήσει ένα duplex και να αγοράσει ένα εμπορικό ακίνητο, ή θα μπορούσε να πουλήσει ένα κομμάτι γης και να αγοράσει ένα κτίριο διαμερισμάτων. Το ακίνητο χρειάζεται μόνο να είναι "σαν είδος".

• Ακίνητα ανταλλαγής για επενδύσειςΤο ακίνητο που πωλείται (αποχωρημένο ακίνητο) και το νεοαποκτηθέν ακίνητο (ακίνητο αντικατάστασης) πρέπει να διατηρούνται για επενδυτικούς ή επιχειρηματικούς σκοπούς. Ως εκ τούτου, δεν μπορείτε να πουλήσετε την πρωτεύουσα κατοικία σας και να αγοράσετε μια επένδυση σε ακίνητα, ούτε να πωλήσετε και να επενδύσετε σε ακίνητα και να αγοράσετε ένα αρχικό σπίτι.
• Ίδιο ή μεγαλύτερο χρέος και ίδια κεφάλαια σε ένα χρηματιστήριο 1031Εάν ο ανταλλάκτης πωλεί ένα ακίνητο για 1 εκατομμύριο δολάρια, στο οποίο 500 χιλ. Δολάρια ήταν ίδια κεφάλαια και 500 χιλ. Δολάρια ήταν χρέος, ο ανταλλάκτης πρέπει να αγοράσει 1 εκατομμύριο δολάρια ή περισσότερη περιουσία. Επιπλέον, ο ανταλλάκτης πρέπει να χρησιμοποιήσει το σύνολο του μετοχικού κεφαλαίου και να αντικαταστήσει το σύνολο του χρέους ώστε να αναβάλει το 100% των φόρων επί των υπεραξιών.
  • Ο εναλλάκτης μπορεί να προσθέσει πρόσθετα έσοδα στη νέα αγορά εάν το επιθυμεί και ο εναλλάκτης μπορεί να αναλάβει επιπλέον χρέος εάν είναι επιθυμητό επίσης. Εάν ο ανταλλάκτης δεν επιθυμεί να χρησιμοποιήσει όλα τα έσοδα από την πώληση, μπορεί να κάνει μερική ανταλλαγή και να καταβάλει τους σχετικούς φόρους επί της διαφοράς. Αυτό αναφέρεται ως "εκκίνηση".
• Κατασκευαστική Παραλαβή και Ενδιάμεσος Πιστοποιημένος για μια Αγορά 1031Ο ανταλλάκτης δεν μπορεί να λάβει μετρητά από την πώληση. Αυτό είναι γνωστό ως "εποικοδομητική απόδειξη" και θα προκαλούσε μια φορολογητέα εκδήλωση για τα εισπραχθέντα ποσά. Σύμφωνα με τις διατάξεις ασφαλούς λιμένα του IRS, ο εναλλάκτης πρέπει να χρησιμοποιεί έναν Ειδικευμένο Διαμεσολαβητή ή QI για να διευκολύνει τη συναλλαγή 1031.
  • Το QI είναι ανεξάρτητο τρίτο μέρος (όχι δικηγόρος, πράκτορας, μεσίτης ή CPA) που κατέχει τα έσοδα από τις πωλήσεις και αγοράζει το ακίνητο αντικατάστασης για λογαριασμό σας. Είναι εξαιρετικά σημαντικό στο σημερινό περιβάλλον να συνδέεται μόνο με αξιόπιστους, ασφαλισμένους και συνδεδεμένους ειδικευμένους διαμεσολαβητές.
• 1031 Κίνδυνος ΣυναλλαγώνΌπως συμβαίνει με οποιαδήποτε επένδυση σε ακίνητα, υπάρχουν κίνδυνοι που σχετίζονται με τα Delaware Statutory Trusts και / ή τους ενοικιαστές που ανήκουν στην κοινή ιδιοκτησία. Δεν είναι δυνατόν να αντιμετωπιστούν όλοι οι σχετικοί παράγοντες κινδύνου σε αυτό το φόρουμ. Οι παράγοντες κινδύνου περιγράφονται στο μνημόνιο ιδιωτικής τοποθέτησης για κάθε προσφορά. Οι επενδυτές θα πρέπει να κατανοούν πλήρως όλους τους παράγοντες κινδύνου και να τις συζητούν με τον οικονομικό αντιπρόσωπό τους πριν επενδύσουν σε ένα Delaware Statutory Trust ή στους ενοικιαστές στο Κοινό Χρηματιστήριο.

Ένα από τα προβλήματα που αντιμετωπίσαμε όταν εκπροσωπούσαμε τους πωλητές που έλαβαν προσφορές από έναν επενδυτή ανταλλαγής 1031 είναι ότι δεν γνωρίζουμε αν σχεδιάζουν να κλείσουν μεσεγγύηση. Μπορεί να ονομάζουν 3 διαφορετικές ιδιότητες ή να γράφουν προσφορές σε ένα σωρό διαφορετικά σπίτια μόνο για να δουν τι γίνεται αποδεκτή. Στη συνέχεια, αφού έχουν μια δέσμη αποδεκτών προσφορών, επιλέγουν εκείνο που θέλουν να αγοράσουν, πράγμα που σημαίνει την ακύρωση των άλλων. Οι δικηγόροι λένε ότι αυτό το είδος πρακτικής παραβιάζει τις συμφωνίες καλής πίστης που είναι εγγενείς στις συμβάσεις, αλλά δεν το σταματά να συμβεί.

Ρωτήστε τον πράκτορα αν αυτή είναι η μόνη προσφορά.

Αυτό το υλικό δεν είναι ούτε μια προσφορά πώλησης ούτε η πρόσκληση για την αγορά οποιασδήποτε ασφάλειας. Οι πληροφορίες είναι μόνο για συζήτηση και ενημέρωση. Δεν προορίζεται να αντικαταστήσει τις αρμόδιες νομικές, φορολογικές ή οικονομικές συμβουλές σχεδιασμού. Οι ισχύοντες φορολογικοί κώδικες ισχύουν και αφορούν μόνο τον ομοσπονδιακό νόμο. Τα μεμονωμένα κράτη μπορούν να έχουν τους δικούς τους πρόσθετους φορολογικούς κώδικες. Επικοινωνήστε με τον αρμόδιο φορολογικό και νομικό επαγγελματία στην πολιτεία σας. Αυτές οι πληροφορίες παρέχονται από πηγές που πιστεύεται ότι είναι αξιόπιστες, αλλά θα πρέπει να χρησιμοποιούνται σε συνδυασμό με επαγγελματικές συμβουλές που είναι συνεπείς με την προσωπική σας κατάσταση.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι μεσίτης-συνεργάτης στο Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.