Αγορά μετά από μια σύντομη πώληση ή αποκλεισμό

Εάν έχετε χάσει το σπίτι σας μέσω μιας σύντομης πώλησης, αποκλεισμού, πτώχευσης ή πράξης κατά του αποκλεισμού, δεν σημαίνει ότι ποτέ δεν θα μπορείτε να αγοράσετε ξανά. Ωστόσο, αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να υποβληθείτε πρώτα σε μια περίοδο αναμονής για να δικαιούστε ένα συμβατικό δάνειο από έναν έγκριτο δανειστή. Ένα συμβατικό δάνειο είναι ένα δάνειο που υποστηρίζεται από την Fannie Mae, τον μεγαλύτερο αγοραστή ενυπόθηκων δανείων στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. είναι ο τύπος που συνήθως προσφέρονται από τράπεζες και εταιρείες υποθηκών.

Η Fannie Mae έχει θεσπίσει μια σειρά ξεχωριστών περιόδων αναμονής για τους δανειολήπτες, ανάλογα με το είδος του "υποτιμητικού πιστωτικού γεγονότος" (όπως λένε στους κύκλους χρηματοδότησης ακινήτων) στο παρελθόν τους. Ακολουθούν οι κατευθυντήριες γραμμές που ισχύουν από το 2018.

Περίοδοι αναμονής για αγορά

• Αγορά μετά από αποκλεισμό:επτά χρόνια
• Αγορά μετά από αποκλεισμό με ελαφρυντικές περιστάσεις: τρία χρόνια
• Αγοράζοντας μετά από μια διαπραγμάτευση αποκλεισμού: τέσσερα χρόνια
• Αγοράζοντας μετά από μια πράξη κατάσχεσης αποκλεισμού με ελαφρυντικές περιστάσεις: δύο χρόνια
• Αγορά μετά από μια σύντομη πώληση: τέσσερα χρόνια
• Αγοράζοντας Μετά από ένα Κεφάλαιο 7 ή 11 Πτώχευση: τέσσερα χρόνια

Εκτός από την περίοδο αναμονής, ορισμένα δάνεια απαιτούν τουλάχιστον 10% προκαταβολή και ελάχιστο σκορ FICO. Το σπίτι που αγοράζετε πρέπει να είναι η κύρια κατοικία σας, όχι η ενοικίαση ή το σπίτι διακοπών.

Ελαφρυντικά

Όπως μπορείτε να δείτε από τα παραπάνω, οι περίοδοι αναμονής μπορούν να μειωθούν δραστικά αν υπάρχουν "ελαφρυντικές περιστάσεις" - μη επαναλαμβανόμενα γεγονότα πέρα ​​από τον έλεγχό σας, τα οποία επηρέασαν την ικανότητά σας να εκπληρώσετε τις οικονομικές υποχρεώσεις σας και να οδηγήσετε στην απώλεια του σπιτιού σας. Συνηθισμένοι περιλαμβάνουν:

• Θάνατος μισθωτού
• Καταστροφική ασθένεια / τραυματισμός
• Ακούσια απώλεια εργασίας
• Το διαζύγιο (που μειώνει άμεσα το εισόδημα των νοικοκυριών)

Η αδυναμία σας να αντέξετε οικονομικά την αύξηση του επιτοκίου στην υποθήκη σας με ρυθμιζόμενο επιτόκιο δεν θεωρείται μια κατάσταση πέρα ​​από τον έλεγχό σας.

Πρέπει να είστε σε θέση να παράσχετε τεκμηρίωση που να πιστοποιεί αυτές τις ελαφρυντικές περιστάσεις.

Άλλα προγράμματα δανείων

Τα δάνεια της FHA έχουν λιγότερο αυστηρές περιόδους αναμονής: τρία χρόνια για αγορά μετά από κατασχέσεις / ανοικτές πωλήσεις / πράξεις αντί για αποκλεισμό. ένα έως δύο έτη για πτωχεύσεις. Για ορισμένες περιπτώσεις πώλησης σε σύντομο χρονικό διάστημα, η FHA θα παραιτηθεί από την περίοδο αναμονής και θα σας επιτρέψει να δανειστείτε αμέσως - αν δεν είχατε προεπιλογή στην υποθήκη σας και είχατε ένα ετήσιο αρχείο έγκαιρων πληρωμών. Αλλά αυτά τα στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση τείνουν να είναι πιο ακριβά, με υψηλότερα επιτόκια και την απαίτηση να μεταφέρετε ασφάλιση υποθηκών.

Μερικά δάνεια που ολοκληρώθηκαν μέσω του προγράμματος HAFA, στα οποία δεν έχει κατατεθεί αθέτηση υποχρεώσεων, θα μπορούσαν να επιτρέψουν μια σύντομη πώληση να αναφερθεί ως απλή καταβολή στο σύνολό της, γεγονός που θα καθιστούσε σχετικά εύκολη την αγορά άλλης κατοικίας. Επιπλέον, ορισμένες ιδιωτικές τράπεζες θα κάνουν δάνεια χαρτοφυλακίου την ημέρα μετά την ολοκλήρωση μιας σύντομης πώλησης, παρέχοντας στους δανειολήπτες τη δυνατότητα να πληρούν τις προϋποθέσεις.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.