Φορολογικές εκπτώσεις για δαπάνες όταν πουλάτε σπίτι

Ο Κώδικας Εσωτερικού Εισοδήματος προσφέρει έναν αποκλεισμό από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών όταν πουλάτε την κύρια κατοικία σας - δεν φορολογείτε αυτό το μέρος οποιουδήποτε κέρδους ή κέρδους που αντιλαμβάνεστε - αλλά μόνο εάν πληρούν αρκετούς κανόνες.

Τούτου λεχθέντος, το κέρδος σας μπορεί να είναι κάτι περισσότερο από τον αποκλεισμό ή την περιουσία που ίσως δεν δικαιούστε. Αυτό μπορεί να σας αφήσει να αναρωτιέστε τι-αν οποιαδήποτε-έξοδα που συνδέονται με την πώληση είναι φορολογικά εκπίπτουν.

Βάση κόστους και φόρου κεφαλαιουχικών κερδών

Μπορείτε να συμπεριλάβετε όλα τα είδη των εξόδων πώλησης με βάση το κόστος του σπιτιού σας. Το κόστος σας είναι αυτό που αφαιρείται από την τιμή πώλησης για να καθορίσετε πόσο κέρδος - ή σε ορισμένες περιπτώσεις - ζημιά - που έχετε συνειδητοποιήσει.

Η προσθήκη δαπανών αυξάνει τη βάση κόστους σας και η βάση υψηλότερου κόστους μειώνει το κεφαλαιουχικό σας κέρδος. Εάν έχετε λιγότερα κέρδη, είναι πιθανότερο να εμπίπτουν στο όριο αποκλεισμού και εάν το κέρδος σας δεν αποκλείεται, θα πληρώσετε φόρους με λιγότερα. Είναι μια καλή υπόθεση σε όλη τη διαδρομή.

Μπορείτε να αφαιρέσετε οποιαδήποτε λογικά και συνήθη έξοδα για να πουλήσετε το σπίτι σας, συμπεριλαμβανομένων όλων των τελών που πληρώνετε κατά το κλείσιμο συν οποιεσδήποτε βελτιώσεις που παρατείνουν την ωφέλιμη ζωή του ακινήτου.

Οι περισσότερες δαπάνες που σχετίζονται με την προετοιμασία του ακινήτου για πώληση και πώληση μπορούν να θεωρηθούν ως έκπτωση. Το Τμήμα Προσαρμοσμένης Βάσης της Δημοσίευσης IRS 523 προσφέρει έναν πλήρη κατάλογο πιθανών προσαρμογών που μπορείτε να κάνετε με βάση το κόστος σας προσθέτοντας αυτές τις δαπάνες. Κρατήστε όλες τις αποδείξεις σας έτσι ώστε να μην παραβλέψετε τίποτα.

Ο αποκλεισμός των πωλήσεων στο σπίτι από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών

Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν χρειάζεται να ανησυχούν για την καταβολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών όταν πωλούν τα σπίτια τους επειδή τα παντρεμένα ζευγάρια μπορούν να αποκλείσουν έως και 500.000 δολάρια κέρδος και οι μεμονωμένοι φορολογούμενοι μπορούν να αποκλείσουν έως και 250.000 δολάρια. Φυσικά, όπως και με τα περισσότερα πράγματα που σχετίζονται με το φόρο, υπάρχουν ορισμένοι κανόνες επιλεξιμότητας.

Και οι δύο σύζυγοι -ή ένας φορολογούμενος αν δεν είναι παντρεμένος- πρέπει να έχουν ζήσει στο σπίτι για τουλάχιστον δύο από τα πέντε τελευταία έτη πριν από την πώληση. Πρέπει να είστε κύριος του ακινήτου για τουλάχιστον δύο από αυτά τα πέντε χρόνια. Οι αριθμοί IRS αυτό το καθιστά την κύρια κατοικία σας.

Αν είστε παντρεμένοι και υποβάλλετε κοινή επιστροφή, μόνο ένας από εσάς πρέπει να περάσει τη δοκιμασία ιδιοκτησίας.

Δεν χρειάζεται να είστε κύριος του σπιτιού και να ζήσετε ταυτόχρονα. Ίσως να έχετε ζήσει στο σπίτι ως ενοικιαστής για λίγο πριν το αγοράσετε. Ούτε πρέπει να ζείτε εκεί τη στιγμή που το πουλάτε. Η διετή περίοδος διαμονής σας μπορεί να γίνει ανά πάσα στιγμή, εφόσον είναι εντός αυτής της πενταετούς περιόδου.

Εάν έχετε συνιδιοκτήτη-για παράδειγμα, αγοράσατε το ακίνητο με κάποιον άλλο στον οποίο δεν είστε παντρεμένοι - ο καθένας μπορεί να πάρει τον αποκλεισμό του από $ 250.000.

Υπάρχει ένα τελευταίο αλιευμάτων: Εσείς - ή εσείς ή ο / η σύζυγός σας ή συνιδιοκτήτης - δεν θα μπορούσατε να ζητήσετε έναν αποκλεισμό για κέρδος από την πώληση ενός άλλου σπιτιού εντός των δύο ετών που προηγούνται αμέσως της πώλησης της κατοικίας.

Τι φορολογείται ως μακροπρόθεσμο κέρδος;

Οποιοδήποτε κέρδος συνειδητοποιείτε σχετικά με το ποσό αποκλεισμού θα φορολογηθεί ως μακροπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος εάν ανήκετε στο σπίτι για περισσότερο από ένα έτος. Ο συντελεστής φόρου επί των μακροπρόθεσμων κεφαλαιακών κερδών είναι είτε 0 τοις εκατό, 15 τοις εκατό, ή 20 τοις εκατό, ανάλογα με το τι φόρο εισοδήματος εσείς εμπίπτουν.

Οι περισσότεροι φορολογούμενοι πληρώνουν φόρο κεφαλαιουχικών κερδών με το συντελεστή 15%, επομένως ίσως θελήσετε να παρακρατήσετε 15% του φορολογητέου σας κέρδους για το IRS εάν δεν δικαιούστε τον αποκλεισμό εάν το κέρδος σας είναι μεγαλύτερο από τον αποκλεισμό.

Η επίδραση των κρατικών φόρων

Ελέγξτε τον συντελεστή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών και στην περίπτωσή σας. Οποιοσδήποτε κρατικός φόρος που πρέπει να πληρώσετε για την πώληση του σπιτιού δεν θα μειώσει το κεφαλαιουχικό σας κέρδος, αλλά μπορείτε τουλάχιστον να τα συμπεριλάβετε μαζί με άλλους φόρους εισοδήματος του κράτους που πληρώσατε στο Πρόγραμμα Α αν αναγράφετε τις παρακρατήσεις σας.

Ωστόσο, η έκπτωσή σας περιορίζεται στα 10.000 δολάρια, αρχίζοντας από το 2018, και αυτό το ανώτατο όριο ισχύει και για τους φόρους εισοδήματος που καταβάλλονται στο κράτος σας και τους τοπικούς φόρους. Μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο 10.000 δολάρια από το σύνολο όταν τα προσθέσετε όλα μαζί.

Εάν κατοικούσατε στην ιδιοκτησία για λιγότερο από ένα χρόνο, πρόκειται για βραχυπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος και δεν πληροί τις προϋποθέσεις για αποκλεισμό επειδή δεν πληροίτε τους κανόνες κατοίκησης ή ιδιοκτησίας. Αυτό το είδος κέρδους φορολογείται με τους συνήθεις φορολογικούς συντελεστές μαζί με τα άλλα εισοδήματα. Με άλλα λόγια, θα πληρώσετε αποτελεσματικά το ποσοστό οποιασδήποτε φορολογικής βάσης που βρίσκεστε, αφού λάβετε όλες τις διαθέσιμες πιστώσεις φόρου και παρακρατήσεις.

Τι για την ξεχωριστή ιδιοκτησία;

Τι συμβαίνει με το ψυγείο του σπιτιού σας και όλες αυτές τις άλλες συσκευές; Αυτά θεωρούνται ξεχωριστά από το σπίτι σας. Αν τα πουλάτε ξεχωριστά, είναι πολύ πιθανό να το κάνετε λιγότερο από ό, τι πληρώσατε γι 'αυτά. Δυστυχώς, αν προλάβετε - και μάλλον θα το κάνετε - αυτή η απώλεια δεν είναι φοροαπαλλακτική.

Ωστόσο, μπορείτε να ανακτήσετε κάποια χρήματα, πωλώντας τα, ωστόσο. Εάν οι συσκευές είναι αρκετά καινούργιες, θα πρέπει να είστε σε θέση να σκάψετε μια απόδειξη για τις τιμές αγοράς τους. Εάν οι συσκευές είναι παλαιότερες, μπορεί να μην έχουν μεγάλη αξία, αλλά μπορείτε να πάρετε μια ιδέα για τις δίκαιες αξίες της αγοράς περιηγώντας σε τοπικές ταξινομημένες διαφημίσεις, eBay ή craigslist για παρόμοιες συσκευές.

Φυσικά, τα έσοδα αντιπροσωπεύουν το φορολογητέο εισόδημα, επίσης, έτσι ίσως απλά θέλετε να εξοικονομήσετε κάποια επιδείνωση μόνο με την ένταξή τους στην πώληση κατοικίας.