Πώς δουλεύουν τα Real Estate Flipper Schemes;

"Αγοράζουμε ένα σπίτι που ανήκει στην τράπεζα, το οποίο λέει ότι το ακίνητό μας έχει εμπλακεί στην ανατροπή." Ο σύζυγός μου ανησυχεί ότι αυτό θα στρέψει το χέρι μας, αλλά νομίζω ότι είναι πίσω μας, δεδομένου ότι η τράπεζα κατέχει τώρα το σπίτι. τα κτηματομεσιτικά σπίτια λειτουργούν; "

Εχετε δίκιο. Εάν το σπίτι ήταν αναστρέψιμο και επέστρεψε στην τράπεζα, το πρόγραμμα flipping δεν θα σας εμπλέκει. Στην πραγματικότητα, μάλλον αγοράζετε αυτό το σπίτι που ανήκε σε τράπεζα σε πολύ καλή τιμή.

Real Estate Flipping

Για παράδειγμα, οι πελάτες αγόρασαν ένα σπίτι αποκλεισμού στην περιοχή Pocket του Σακραμέντο το περασμένο φθινόπωρο. Είχε αρχικά πωληθεί για 50.000 δολάρια περισσότερο από την τιμή καταλόγου και είχε ενοικιαστεί πριν κλείσει η τράπεζα. Μετά τον έλεγχο του ιστορικού των συναλλαγών, εμφανίστηκε ο πράκτορας - ο οποίος ήταν επίσης ο μεσίτης υποθηκών - κατά πάσα πιθανότητα έλαβε μια φουσκωμένη εκτίμηση. Πώλησε το σπίτι σε έναν συγγενή, ο οποίος στη συνέχεια μισθώνει και δεν έκανε ποτέ μία πληρωμή. Οι αγοραστές πήραν αυτό το σπίτι για σχεδόν το ήμισυ της αρχικής τιμής πώλησης και του τρόπου με την αγοραία αξία.

Για πρόσθετη προστασία, βεβαιωθείτε ότι έχετε πάρει μια πολιτική ασφάλισης τίτλου για να προστατεύσετε τα ενδιαφέροντά σας σε αυτό το σπίτι, αλλά μόλις μεταφερθεί ο τίτλος στην τράπεζα μέσω πράξης καταπιστευματοδόχου στον αποκλεισμό, όλες οι δεσμεύσεις εκκαθαρίζονται.

Υπάρχουν πολλοί τρόποι με τους οποίους μπορεί να λειτουργήσει ένα πρόγραμμα αναστροφής. Το παραπάνω παράδειγμα δείχνει έναν τρόπο να το κάνουμε, αλλά υπάρχουν και άλλες απάτες που διαπράττονται στην ακίνητη περιουσία, μία από τις οποίες αφορά αγοραστές άχυρου - αγοραστή που δεν είναι ο πραγματικός αγοραστής.

Flipper Σχέδια με αγοραστές Straw

Δεν εμπλέκονται όλα τα σπίτια φτερωτών. Για παράδειγμα, αγοράζοντας ένα σπίτι flipper από έναν επενδυτή που αγόρασε ένα fixer-upper και έκανε βελτιώσεις είναι κοινό σε ορισμένες γειτονιές, και ο επενδυτής πιθανότατα δεν έχει σπάσει νόμους. Οι Flippers έκαναν μια κακή ραπα με τα χρόνια, επειδή μερικοί μεσίτες υποθηκών και πράκτορες βρίσκονταν σε κακοβόλα με αναξιόπιστους επενδυτές. Είναι ένας από τους τρόπους με τους οποίους λειτουργούσαν τα προγράμματα αναστροφής:

• Τα εμπλεκόμενα μέρηΤο Flipping περιελάμβανε τέσσερα μέρη: τον εκτιμητή, τον επενδυτή (ή κτηματομεσίτη), έναν μεσίτη υποθηκών και έναν αγοραστή άχυρου - και οι τέσσερις γνώριζαν ο ένας τον άλλον.
• ΕπενδυτήςΟ επενδυτής θα συνάψει μια συμφωνία με έναν πωλητή για να αγοράσει το σπίτι σε τιμή ευκαιρίας-basement. Χαρακτηριστικά, ο πωλητής δεν συμμετείχε στο πρόγραμμα περιστροφής, αλλά ήταν θύμα.
• Άχυρο αγοραστήΟ επενδυτής θα πληρώσει στη συνέχεια μερικές χιλιάδες για να προσελκύσει έναν αγοραστή άχυρου για να αγοράσει το σπίτι σε τιμή πολύ υψηλότερη από την αγοραία αξία. Ο αγοραστής άχυρου είχε συνήθως μια καλή πιστοληπτική ικανότητα αλλά ένα ανεπαρκές εισόδημα.
• ΔιατιμητήςΟ εκτιμητής δόθηκε εντολή να εκτιμήσει το σπίτι με τη φουσκωμένη αξία του και να παρουσιάσει την ψευδή εκτίμηση στον μεσίτη ενυπόθηκων δανείων.
• Μεσίτης υποθηκώνΟ μεσίτης ενυπόθηκων δανείων παγίωσε το δάνειο για τον αγοραστή άχυρου, στηριζόμενη στο "δηλωμένο εισόδημα", το οποίο αναφέρθηκε αυτομάτως, δεν επαληθεύθηκε το εισόδημα και η συμφωνία έκλεισε.
• Τα κέρδηΟ αγοραστής άχυρου, ο εκτιμητής, ο μεσίτης ενυπόθηκων δανείων και ο επενδυτής έβαλαν τότε τα έσοδα μεταξύ τους, με το μεγαλύτερο μέρος του κέρδους να εισέρχεται στην τσέπη του επενδυτή ή του πράκτορα.
• Μεταπώληση ακινήτουΟ επενδυτής έθεσε το σπίτι στην αγορά και το πούλησε σε έναν πραγματικό αγοραστή, επιτρέποντας στον αγοραστή άχυρου να υπογράψει την πράξη προς τον νέο αγοραστή. Συνήθως, ο νέος αγοραστής δεν έδειξε επαρκές εισόδημα, ούτε, ο ίδιος μεσίτης ενυπόθηκων δανείων προσδιόρισε τον αγοραστή.
• ΚατάσχεσηΛίγους μήνες μετά το κλείσιμο, ο νέος αγοραστής πηγαίνει σε αδυναμία πληρωμής του δανείου. Μέχρι αυτή την περίοδο, τα αρχικά κόμματα έχουν πάει πολύ και το σπίτι πηγαίνει σε αποκλεισμό.

Λόγω της έκτασης αυτού του τύπου ανατροπής, οι ρυθμιστικές αρχές έχουν καταρρεύσει. Οι εκτιμήσεις εξετάζονται προσεκτικά και οι δανειστές έχουν ενισχύσει τις κατευθυντήριες γραμμές για τα δάνεια. Το FBI παρακολουθεί επίσης στενά την απάτη υποθηκών.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}