Τι είναι οι Υπηρεσίες πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS) στην ακίνητη περιουσία;

Μια υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS) είναι μια βάση δεδομένων μάρκετινγκ που δημιουργήθηκε από μια ομάδα συνεργαζόμενων μεσιτών ακινήτων για την παροχή ακριβών και δομημένων δεδομένων σχετικά με τα ακίνητα προς πώληση. Είναι επίσης ένας μηχανισμός για τους χρηματιστές που προσφέρουν αποζημίωση στους μεσίτες αγοραστών που φέρνουν τους αγοραστές για τις εισηγμένες περιουσίες τους.

Πώς ξεκίνησαν όλα

Οι άνθρωποι έχουν αγοράσει και πωλούν ακίνητα από τότε που η Αμερική έγινε έθνος και συνειδητοποίησαν ότι χρειάζονταν έναν τρόπο να μοιράζονται πληροφορίες μέχρι τη στιγμή που τα τέλη του 1800 περιστράφηκαν γύρω. Οι επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας θα συγκεντρωθούν με τις τοπικές τους οργανώσεις για να ανταλλάξουν πληροφορίες και να επεξεργαστούν συμφωνίες για αποζημίωση αν κάποιος έφερε άλλο έναν αγοραστή.

Αυτές οι συναντήσεις ήταν οι πρώτες γνωστές πρωτοβουλίες "MLS". Αναπτύχθηκαν με την πάροδο των χρόνων σε εκτυπώσεις και συμφωνίες πριν από την ηλεκτρονική και το Διαδίκτυο ανέλαβε και έκανε όλη τη διαδικασία απείρως ευκολότερη.

Κανόνες και διαδικασίες MLS

Οι μεσίτες σε μια περιοχή της αγοράς συμμετέχουν σε ένα MLS για να μοιραστούν τις πληροφορίες κατάθεσης σχετικά με τα σπίτια προς πώληση με άλλους μεσίτες. Είναι πολύ αποδοτικό, καθώς κάθε μεσίτης θέλει όσο το δυνατόν περισσότερους μεσίτες να γνωρίζουν τις λίστες τους και να φέρουν αγοραστές που έχουν ενδιαφέρον.

Κάθε MLS έχει τους δικούς του κανόνες και διαδικασίες, αλλά γενικά σχεδιάζονται με κανονισμούς που δημοσιεύονται από την National Association of Realtors® όταν η ιδιότητα του μέλους είναι όλες οι μεσίτες. Χρησιμοποιώντας αυστηρά κριτήρια δεδομένων και παρέχοντας κανόνες για την προσφορά αποζημίωσης σε άλλους μεσίτες, το MLS έχει γίνει το κύριο όχημα για τη συντριπτική πλειοψηφία των συναλλαγών ακινήτων με την πάροδο των ετών.

Οι κανόνες ορίζουν ότι οι μεσίτες πρέπει να αναφέρουν σε κάθε κατάλογο το ποσοστό της προμήθειας εισαγωγής που καταβάλλεται από τον πωλητή. Αυτό είναι το ποσό που θα μοιραστούν με άλλο μέλος μεσίτη που φέρνει έναν επιτυχημένο αγοραστή.

Τα μέλη που δεν τηρούν τους κανόνες δομής και περιεχομένου μπορούν να επιβληθούν πρόστιμα.

Σύνδεσμοι MLS

Οι όροι "MLS" ή "υπηρεσία πολλαπλών καταλόγων" δεν υποδηλώνουν κανένα δίκτυο, αλλά δίκτυα σε όλη τη χώρα. Οι όροι δεν είναι σήμα ή εμπορικό σήμα.

Δεν υπάρχει πραγματικά ακριβής καταμέτρηση όλων των οργανισμών MLS στη χώρα, επειδή συνεχώς συγχωνεύονται και διακόπτονται.

Ακρίβεια πληροφοριών

Οι βάσεις δεδομένων λίστας MLS θεωρούνται οι πιο ακριβείς όσον αφορά τα στοιχεία περιουσιακών στοιχείων στο Διαδίκτυο ή αλλού. Οι νέες καταχωρίσεις πρέπει να εισαχθούν εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου. Τα πρόστιμα παράγονται εάν ένα μέλος δεν εισάγει τα πλήρη στοιχεία της καταχώρισης εντός της προθεσμίας. Γενικά, αυτό είναι 24 έως 48 ώρες μετά την υπογραφή της σύμβασης.

Από το τετραγωνικό μήκος σε σχέση με τις κατευθύνσεις και τη θέση, ο σύλλογος MLS θέλει να διατηρήσει ένα υψηλό επίπεδο ακρίβειας στις πληροφορίες που εισάγονται. Η ποιότητα και ο αριθμός των φωτογραφιών που περιλαμβάνονται συχνά είναι επίσης υποχρεωμένοι, αν και τα ακριβή κριτήρια αυτής της απαίτησης μπορεί να ποικίλλουν από καιρό σε καιρό.

Γενικά, οι τοπικές πηγές πληροφοριών MLS Internet Data Exchange (IDX) και τα συστήματα αναζήτησης θεωρούνται τα πιο ακριβή και ενημερωμένα, καλύτερα από sites όπως το Zillow και άλλα.

Είναι οι πληροφορίες διαθέσιμες στο κοινό;

Το κοινό έχει πρόσβαση σε καταχωρήσεις MLS … είδος. Από τεχνική άποψη, οι πληροφορίες είναι διαθέσιμες μόνο στους συμμετέχοντες μεσίτες, αλλά οι μεσίτες είναι γενναιόδωροι για την κοινή χρήση και θα το κάνουν δωρεάν. Μετά από όλα, τα εισοδήματά τους εξαρτώνται από τη λέξη των καταχωρίσεών τους να βγουν έξω.

Ορισμένες πληροφορίες παραμένουν ωστόσο κλειδωμένες και κλειδωμένες για την ασφάλεια των πωλητών, συμπεριλαμβανομένων προσωπικών και ιδιοκτησιακών πληροφοριών και σημειώσεων σχετικά με το εάν το σπίτι είναι κενό.

Οι πωλητές της FSBO - ιδιότητες "προς πώληση από τον ιδιοκτήτη" - μπορούν να παραμείνουν στο κρύο χωρίς αυτόματη πρόσβαση στη λίστα των σπιτιών τους ως μεσίτες. Πολλοί μεσίτες και ηλεκτρονικές υπηρεσίες θα τα κατατάξουν για λογαριασμό τους, ωστόσο.

Καταγγελίες και διαφωνίες

Οι οργανισμοί MLS συνήθως αναθέτουν είτε τη διαμεσολάβηση, τη διαιτησία ή και τις δύο για διαφορές μεταξύ των μελών. Προσπαθούν επίσης να είναι ο πρώτος προορισμός των καταγγελιών των καταναλωτών, καθώς το επόμενο επίπεδο είναι το συμβούλιο αδειοδότησης του κράτους.

Κάθε τοπικό MLS έχει μια επιτροπή δεοντολογίας για να ακούει τις καταγγελίες των μελών σχετικά με άλλα μέλη. Η επιτροπή ακούει τις δύο πλευρές των διαφορών και τους κανόνες σχετικά με την κατάσταση. Πολλά από αυτά τα προβλήματα έχουν να κάνουν με τις προμήθειες.

Ζητήματα της διεκδίκησης της αιτίας

Η αιτία για τη σύσταση είναι μια έννοια που αποφασίζει ποιος κτηματομεσίτης είναι ο κύριος λόγος για τη συμμετοχή του πελάτη στη συναλλαγή. Με άλλα λόγια, ποιος πήρε αυτόν τον αγοραστή μέχρι να συμβληθεί για να αγοράσει αυτό το σπίτι;

Το διαδίκτυο έχει επιδεινώσει τη σαφήνεια αυτής της κατάστασης. Οι άνθρωποι πηγαίνουν σε ιστότοπους και αναζητούν καταχωρήσεις στο σπίτι και ενδέχεται να καλέσουν ή να στείλουν ηλεκτρονικό ταχυδρομείο στον πράκτορα με μια ερώτηση σχετικά με την ιδιοκτησία. Αργότερα, αν κάποιος άλλος πράκτορας φέρνει αυτόν τον αγοραστή επειδή εργάστηκε μαζί του για την εξεύρεση κατοικίας, ο πράκτορας εγγραφής θα μπορούσε να πει ότι η πρώτη επαφή τους έκανε την "αιτία προμήθειας".

Η επιτροπή δεοντολογίας θα εξετάσει την κατάσταση στο σύνολό της και στο πλαίσιο του ποιος έκανε τι και πότε το έκανε. Γενικά, ο πράκτορας του αγοραστή θα δικαιούται την προμήθεια αν απαντήσει σε μια ερώτηση σχετικά με το ακίνητο είναι όλα όσα συνέβησαν με τον πράκτορα εγγραφής.

Οι προσφορές αντιστάθμισης είναι "άνευ όρων"

Οι προσφορές είναι, ως επί το πλείστον, σιδερένιες και άνευ όρων, αλλά υπάρχουν μία ή δύο εξαιρέσεις. Όταν ένας διαμεσολαβητής κατάθεσης απλά δεν μπορεί να εισπράξει προμήθεια λόγω μέσων που δεν ελέγχει, είναι συνήθως μακριά από το γάντζο - αλλά, φυσικά, δεν πληρώνεται ούτε.

Και η αποζημίωση μπορεί να μειωθεί όταν ένα δικαστήριο διατάξει ότι η προμήθεια που καταβάλλεται στους μεσίτες πρέπει να είναι μικρότερη από ό, τι αρχικά συμφωνήθηκε.