2012 Fannie Mae Οδηγίες για τις μικρές πωλήσεις

Η κυβέρνηση των Ηνωμένων Πολιτειών, μέχρι την 1η Νοεμβρίου 2012, είχε πει οικονομικά τους ιδιοκτήτες σπιτιών να σταματήσουν να καταβάλλουν τις υποθήκες τους και να μπλοκάρουν. Αυτό μπορεί να ακούγεται σαν κάτι που είχατε διαβάσει σε ένα μυθιστόρημα επιστημονικής φαντασίας, αλλά η αλήθεια είναι γενικά ξένη από τη μυθοπλασία. Ξανά και ξανά, πριν από την 1η Νοεμβρίου, παρακολούθησα την Fannie Mae, η οποία ανήκε στο 79,9% από την κυβέρνηση, απαιτώντας παράβαση πριν εγκρίνει μια σύντομη πώληση. Αλλά αυτό άλλαξε την 1η Νοεμβρίου.

Σύντομη ιστορία του Fannie Mae

Δείτε, ο Fannie Mae, μαζί με τον Freddie Mac, είναι δύο γίγαντες υποθηκών που κατέχουν σχεδόν 3 στις 4 υποθήκες στις Ηνωμένες Πολιτείες. Από το ταπεινό ξεκίνημα του Fannie Mae το 1938 - που σχηματίστηκε από τον Πρόεδρο Franklin D. Roosevelt και το Κογκρέσο για να αγοράσει στεγαστικά δάνεια στη δευτερογενή αγορά - στην δημόσια προσφορά του το 1968, ο Fannie Mae σημείωσε άνοδο πριν από τη μεγάλη πτώση των υποθηκών του 2007. Fannie Mae τέθηκε σε κρατική συντηρητικότητα τον Σεπτέμβριο του 2008, στο πλαίσιο της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Χρηματοδότησης Στέγης.

Σύμφωνα με το Bailout Tracker του CNNMoney.com, ο Fannie Mae έχει λάβει περισσότερα από 200 δισεκατομμύρια δολάρια από το Πρόγραμμα Ανακούφισης Παροχών (TARP). Ας μην μιλήσουμε ούτε για εκατομμύρια δολάρια μπόνους που προσφέρονται στα στελέχη του, σε αντάλλαγμα για αυτό που κάποιες κριτικές Αμερικανούς φορολογούμενους.

Τι είναι μια σύντομη πώληση της Fannie Mae;

Η Fannie Mae προσθέτει ένα άλλο στρώμα στη διαδικασία σύντομης πώλησης. Γενικά, ο πωλητής θα παρουσιάσει κακουχίες και το σπίτι θα είναι ανάποδα για να δικαιούται σύντομη πώληση. Μόλις ο πωλητής λάβει μια προσφορά για την αγορά αυτής της σύντομης πώλησης, η προσφορά, μαζί με άλλα αποδεικτικά έγγραφα, αποστέλλεται στην τράπεζα του πωλητή.

Εάν η τράπεζα απλώς εξυπηρετεί το δάνειο επειδή το δάνειο έχει πωληθεί στην Fannie Mae, όχι μόνο η τράπεζα εξυπηρέτησης θα επεξεργαστεί τη σύντομη πώληση, αλλά το πακέτο θα αποσταλεί αργότερα στη Fannie Mae προς έγκριση. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα και αν η τράπεζα του πωλητή εγκρίνει τη σύντομη πώληση, ο πωλητής θα χρειαστεί ακόμα την έγκριση της Fannie Mae, εφόσον ο διαχειριστής δεν έχει εξουσιοδοτηθεί. Οι σύντομες πωλήσεις της Fannie Mae χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να κλείσουν.

Μπορεί ένας πωλητής να παραμείνει τρέχοντας και να κάνει μια Fannie Mae σύντομη πώληση;

Η απάντηση φαίνεται να είναι ναι. Πριν από την 1η Νοεμβρίου 2012, οι διαπραγματευτές της Fannie Mae μου είπαν ξανά και ξανά ότι η Fannie Mae δεν θα εκδώσει έγκριση σύντομης πώλησης εάν ο πωλητής δεν είναι σε αθέτηση. Άλλοι επενδυτές, όπως η Bank of America και η Wells Fargo, δεν υποχρεώνουν τον πωλητή σε αθέτηση υποχρεώσεων και θα παράσχουν μια σύντομη πώληση όταν ο πωλητής είναι τρέχων.

Έχω εμπειρία στο να εργάζομαι για μικρές πωλήσεις της Fannie Mae στο Σακραμέντο. Ακολουθεί μια δειγματοληπτική συναλλαγή. Η Bank of America ενέκρινε μια σύντομη πώληση στις αρχές του 2012 και έστειλε το πακέτο στον Fannie Mae για ανασκόπηση. Στη συνέχεια, η Fannie Mae απέρριψε τη σύντομη πώληση επειδή ο πωλητής πραγματοποιούσε ακόμη την πληρωμή υποθηκών. Έτσι, τον επόμενο μήνα, ο πωλητής αποφάσισε να μην κάνει πληρωμή. Εξήντα ημέρες αργότερα, ο Fannie Mae ενέκρινε τη σύντομη πώληση.

Η Fannie Mae θα αναβάλει την πώληση ενός διαχειριστή εάν εκκρεμεί μια σύντομη προσφορά πώλησης;

Δυστυχώς, η απάντηση φαίνεται να μην είναι. Μόλις κατατεθεί η καταγγελία, η Fannie Mae είπε ότι δεν θα σταματήσει τη διαδικασία αποκλεισμού ενώ σκέφτεται να πραγματοποιήσει μια σύντομη πώληση. Εάν η σύντομη πώληση δεν μπορεί να οριστικοποιηθεί πριν από την ημερομηνία της δημοπρασίας, ο Fannie Mae θα αποκλείσει - ακόμη και αν ο λόγος για τον οποίο δεν εγκριθεί η σύντομη πώληση οφείλεται σε καθυστερήσεις στην Fannie Mae.

Δεν είναι αυτή η εξευτελιστική είδηση; Από τη φωτεινή πλευρά, μετά την 1η Νοεμβρίου 2012, η ​​κυβέρνηση έχει σταματήσει να πιέζει τους πωλητές οι οποίοι διαφορετικά θα παραμείνουν επικαιροί στις πληρωμές υποθηκών τους σε αποκλεισμό. Δυστυχώς, μόλις ξεκινήσει η διαδικασία αποκλεισμού, η κυβέρνηση θα αφαιρέσει το σπίτι του δανειολήπτη εάν η σύντομη πώληση δεν μπορεί να κλείσει πριν από την ημερομηνία πώλησης.

* Για τους πωλητές που κλείνουν μια σύντομη πώληση μετά τις 30 Ιουνίου 2012, αν ο πωλητής είναι μέλος του στρατού με εντολές διαρκούς αλλαγής, ο Fannie Mae θα επιτρέψει στον πωλητή να παραμείνει σε ισχύ. Οι νέες οδηγίες που εκδόθηκαν από την FHFA, που ισχύουν την 1η Νοεμβρίου 2012, επιτρέπουν στους πωλητές με δυσκολία να παραμείνουν σε ισχύ και εξακολουθούν να κάνουν μια σύντομη πώληση της Fannie Mae.

Εάν θέλετε να μάθετε αν το δάνειο σας κρατείται από τον Fannie Mae, μεταβείτε στην τοποθεσία αναζήτησης Fannie Mae Loan.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}