Τι είναι ένα συμβατικό δάνειο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού;

Οι μεσίτες υποθηκών διαθέτουν μια μεγάλη γκάμα προϊόντων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων των κουρασμένων και βαρετών παλαιών συμβατικών δανείων. Μια τράπεζα μπορεί επίσης να κάνει ένα συμβατικό δάνειο, αλλά η σειρά προϊόντων μιας τράπεζας είναι γενικά περιορισμένη και συγκεκριμένη μόνο σε εκείνη την τράπεζα. Ένας μεσίτης υποθηκών μπορεί να δανείσει δάνεια μέσω οποιουδήποτε αριθμού τραπεζών.

Πολλοί από τους εξωτικούς τύπους δανείων εξαφανίστηκαν μετά την κατάρρευση των υποθηκών του 2007, αλλά τα συμβατικά δάνεια εξακολουθούσαν να υπάρχουν και στην πραγματικότητα ανέκτησαν εξέχουσα θέση στις αγορές ακινήτων. Συμβατικά δάνεια απολαμβάνουν τη φήμη ότι είναι ασφαλή, και υπάρχει μια ποικιλία για να διαλέξετε.

Πώς είναι διαφορετικά τα συμβατικά δάνεια;

Η κύρια διαφορά μεταξύ ενός συμβατικού δανείου και άλλων τύπων ενυπόθηκων δανείων είναι ότι ένα συμβατικό δάνειο δεν γίνεται ή δεν ασφαλίζεται από μια κρατική οντότητα. Επίσης, μερικές φορές αναφέρονται ως δάνεια που δεν ανήκουν στο GSE, και όχι ως μη κρατική χορηγία.

Συμβατικά δάνεια δεν είναι ιδιαίτερα γενναιόδωρα ή δημιουργικά όταν πρόκειται για ελαττώματα πιστωτικών φιλοξενούμενων, δείκτες δανείων προς αξία ή προκαταβολές. Σε γενικές γραμμές, δεν υπάρχει αρκετός χώρος για να γευτείτε. Είναι αυτά που είναι.

Τα κρατικά δάνεια περιλαμβάνουν δάνεια FHA και VA. Ένα δάνειο FHA είναι ασφαλισμένο από την κυβέρνηση και ένα δάνειο VA υποστηρίζεται από την κυβέρνηση. Οι απαιτήσεις για τις προκαταβολές είναι πολύ πιο φιλικές προς τον αγοραστή. Η ελάχιστη προκαταβολή για ένα δάνειο FHA είναι 3,5%. Η ελάχιστη προκαταβολή μπορεί να είναι μηδενική για τα δάνεια VA σε προκριματικούς βετεράνους.

Συμβατικά δάνεια "Χαρτοφυλακίου"

Πρόκειται για ένα υποσύνολο συμβατικών δανείων που τηρούνται απευθείας από τους ενυπόθηκους δανειστές. Δεν πωλούνται στους επενδυτές, όπως άλλα συμβατικά δάνεια. Οι δανειστές μπορούν, ως εκ τούτου, να ορίσουν τις δικές τους κατευθυντήριες γραμμές για αυτές τις υποθήκες και αυτό μερικές φορές καθιστά λίγο πιο εύκολο για τους δανειολήπτες να πληρούν τις προϋποθέσεις.

Υποτιμητικά Συμβατικά Δάνεια

Όπως και άλλες βιομηχανίες, οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων είναι γνωστό ότι προσφέρουν μια ειδική κατηγορία δανείων σε δανειολήπτες με άφθονη ή και κακή πίστωση. Η κυβέρνηση καθορίζει κατευθυντήριες γραμμές για την εμπορία αυτών των δανείων "υποπληρωμής", αλλά αυτή είναι η αρχή και το τέλος κάθε συμμετοχής της κυβέρνησης.

Αυτά είναι επίσης συμβατικά δάνεια και τα επιτόκια και τα συναφή τέλη είναι συχνά αρκετά υψηλά.

Αποσβέσιμα συμβατικά δάνεια

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να πάρουν ένα αποσβεσμένο συμβατικό δάνειο από μια τράπεζα, μια αποταμίευση και ένα δάνειο, μια πιστωτική ένωση ή ακόμα και μέσω ενός μεσίτη υποθηκών που χρηματοδοτεί τα δικά του δάνεια ή τα μεσολαβεί. Δύο σημαντικοί παράγοντες είναι ο όρος του δανείου και ο λόγος δανείου προς αξία:

• 97 τοις εκατό LTV με κοινό χρονικό διάστημα 30 ετών (ή 20, 15 ή 10)
• 95 τοις εκατό LTV με κοινό χρονικό διάστημα 30 ετών (ή 20, 15 ή 10)
• 90 τοις εκατό LTV με κοινό χρονικό διάστημα 30 ετών (ή 20, 15 ή 10)
• 85 τοις εκατό LTV με κοινό χρονικό διάστημα 30 ετών (ή 20, 15 ή 10)
• 80 τοις εκατό LTV με κοινό χρονικό διάστημα 30 ετών (ή 20, 15 ή 10)

Ο λόγος δανείου προς αξία υποδεικνύει πόσο το δάνειο αντιπροσωπεύει την αξία του ακινήτου. Μια υποθήκη ύψους 200.000 δολαρίων έναντι ενός ακινήτου που εκτιμάται για $ 250.000 έχει ως αποτέλεσμα ένα LTV 80%: η υποθήκη $ 200.000 διαιρούμενη με την αξία των 250.000 δολαρίων.

Το LTV μπορεί να είναι μικρότερο από 80 τοις εκατό, αλλά οι δανειστές απαιτούν από τους δανειολήπτες να πληρώνουν για ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών όταν το LTV είναι μεγαλύτερο από 80 τοις εκατό. Μερικά συμβατικά δάνεια επιτρέπουν στον δανειστή να πληρώσει για την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών, αλλά αυτό είναι σπάνιο.

Η διάρκεια του δανείου μπορεί να είναι μεγαλύτερη ή μικρότερη, ανάλογα με τα προσόντα του δανειολήπτη.Για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης μπορεί να τύχει 40ετούς διάρκειας, γεγονός που θα μείωνε σημαντικά τις πληρωμές. Ένα δάνειο 20 ετών θα αυξήσει τις πληρωμές.

Για παράδειγμα, αυτό το δάνειο ύψους 200.000 δολλαρίων με χρέωση 6%, που θα καταβληθεί σε διάστημα 20 ετών, θα είχε ως αποτέλεσμα πληρωμές ύψους 1.432,86 $ μηνιαίως, ενώ ένα δάνειο ύψους 200.000 δολ. Με 6% πληρωτέο σε διάστημα 30 ετών θα είχε ως αποτέλεσμα την πληρωμή ποσού 1.199,10 δολαρίων το μήνα. Ένα δάνειο ύψους 200.000 δολαρίων, το οποίο αντιστοιχεί στο 6% που θα καταβληθεί σε διάστημα 40 ετών, θα είχε ως αποτέλεσμα την πληρωμή ποσού 1.100,43 δολαρίων το μήνα.

Ένα πλήρως αποσβεσμένο συμβατικό δάνειο είναι μια υποθήκη στην οποία το ίδιο ποσό κεφαλαίου και τόκων καταβάλλεται κάθε μήνα από την αρχή του δανείου έως το τέλος. Η τελευταία πληρωμή πληρώνει πλήρως το δάνειο. Δεν υπάρχει πληρωμή με μπαλόνια.

Τα συμμορφούμενα δάνεια - εκείνα που συμμορφώνονται με τις κατευθυντήριες γραμμές GSE - περιορίζονται στα 453.100 δολ. Από το 2018. Αυτός ο αριθμός μπορεί να προσαρμοστεί ετησίως. Ένα ελάχιστο πιστωτικό αποτέλεσμα για ένα καλό επιτόκιο είναι συνήθως υψηλότερο από αυτό που απαιτείται για τα δάνεια FHA.

Τα όρια δανείων άνω των 453.100 δολαρίων θεωρούνται ως δάνεια πρακτόρευσης και μερικές φορές αναφέρονται ως μη συμμορφούμενα δάνεια. Ορισμένα είναι jumbo δάνεια και τα επιτόκια είναι συνήθως υψηλότερα εδώ, πάρα πολύ.

Ρυθμιζόμενα συμβατικά δάνεια

Οι πληρωμές με ρυθμιζόμενο ποσοστό συμβατικών δανείων μπορούν να κυμανθούν επειδή το επιτόκιο προσαρμόζεται περιοδικά για να συμβαδίζει με την οικονομία.

Ορισμένα δάνεια καθορίζονται για μια ορισμένη χρονική περίοδο, κατόπιν μετατρέπονται σε δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο. Για παράδειγμα, ένα ARM 3/1 30 ετών είναι σταθερό για τρία χρόνια, τότε αρχίζει να προσαρμόζεται για τα υπόλοιπα 27 χρόνια. Ένα 5/1 ARM έχει καθοριστεί για τα πρώτα πέντε χρόνια. Ένα ARM 7/1 είναι σταθερό για επτά χρόνια πριν αρχίσει να ρυθμίζεται.

Χαρακτηριστικά ενός ρυθμιζόμενου Συμβατικού Δανείου

Πολλοί δανειολήπτες αποφεύγουν τα προσαρμοσμένα συμβατικά δάνεια. Προτιμούν να επιμείνουν με τα παραδοσιακά αποσβεσμένα δάνεια, οπότε δεν υπάρχουν εκπλήξεις σε σχέση με τις πληρωμές υποθηκών που θα έρθουν στο δρόμο. Αλλά μια προσαρμόσιμη υποθήκη ποσοστό θα μπορούσε να είναι μόνο το εισιτήριο για να βοηθήσει με τα πρώτα χρόνια των πληρωμών για τους δανειολήπτες των οποίων τα εισοδήματα μπορεί να αναμένεται να αυξηθεί.

Το αρχικό επιτόκιο είναι συνήθως χαμηλότερο από το επιτόκιο για ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου και υπάρχει συνήθως μια μέγιστη τιμή, γνωστή ως ανώτατο όριο, για το ποσό που μπορεί να προσαρμόσει το δάνειο στη διάρκεια της ζωής του. Το επιτόκιο καθορίζεται με την προσθήκη ενός ποσοστού περιθωρίου στο δείκτη του δείκτη.

Οι περίοδοι προσαρμογής μπορούν να είναι μηνιαίες, τριμηνιαίες, κάθε έξι μήνες ή κάθε χρόνο.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.