Τι πρέπει να γνωρίζετε για τους ιδιοκτήτες σπιτιού

Η αγορά ενός condo ή townhome είναι για περισσότερους από τέσσερις τοίχους και εσωτερικό χώρο αέρα? σημαίνει επίσης την αγορά της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού. Οι έξυπνοι αγοραστές εξετάζουν όλα τα έγγραφα σύνδεσης των ιδιοκτητών σπιτιού, συμπεριλαμβανομένων των τελευταίων οικονομικών καταστάσεων, για να προσδιορίσουν εάν κάποιος αγοράζει σε λάκκο χρήματος ή χρυσωρυχείο. Εδώ είναι οι κορυφαίες ερωτήσεις που πρέπει να θέσει ένας αγοραστής:

Πώς Financial Sound είναι ο Σύνδεσμος Homeowner;

Για να το προσδιορίσετε, ζητήστε και διαβάστε (ναι, είναι μεγάλα, τουλάχιστον 50 σελίδες ή περισσότερα) αντίγραφα των ακόλουθων εγγράφων:

• Συμφωνίες, Όροι και Περιορισμοί (CC & R)
• Κανόνες και Κανονισμοί
• Πρακτικά συνεδριάσεων για το τελευταίο έτος
• Οικονομική κατάσταση HOA

Αυτά τα έγγραφα θα σας ενημερώσουν για:

• Ειδικές εκτιμήσεις σχεδιάζονται για την αντιμετώπιση της αναβαλλόμενης συντήρησης
• Προγραμματισμένες βελτιώσεις κεφαλαίου
• Ποσό αποθεματικών σε μετρητά
• Εάν ο σύλλογος υφίσταται ή έχει εναχθεί
• Η ιστορία και η πιθανότητα των τελών αυξάνεται

Μηνιαία τέλη

Τι σας αγοράζουν τα μηνιαία τέλη; Περιλαμβάνει πληρωμή για:

• Νερό
• Καλωδιακή τηλεόραση
• Συντήρηση εδάφους / κηπουροί
• Συλλογή απορριμμάτων
• Υπηρεσίες αποχέτευσης
• ΑΣΦΑΛΙΣΗ
• Τέλη επαγγελματικής διαχείρισης
• Πισίνα, spa ή γυμναστήρια
• Δρόμοι και πεζοδρόμια
• Εκχωρηθέν / υπόγειο πάρκινγκ (και αν ναι, πόσοι χώροι;)
• Πρόσβαση στην πύλη

Πώς τα τέλη συγκρίνουν τα τέλη που χρεώνονται από άλλα condos στην περιοχή; Πώλησα ένα condo σε ένα παλαιότερο συγκρότημα όπου τα τέλη ήταν $ 120. Ανακατασκευασμένα condos γύρω από τη γωνία πωλούν με τέλη των $ 190. Η κύρια διαφορά μεταξύ των δύο συγκροτημάτων ήταν οι ανακαινισμένες μονάδες που είχαν συσκευές από ανοξείδωτο χάλυβα και μετρητές κουζίνας από γρανίτη. Γι 'αυτό ζητώ από τους αγοραστές, "Αξίζει 70 δολάρια το μήνα για να διαθέσετε συσκευές από ανοξείδωτο χάλυβα;" Για ορισμένους αγοραστές, η απάντηση είναι "ναι".

Ποιος διαχειρίζεται το συγκρότημα;

Τα μεγαλύτερα συγκροτήματα απαιτούν επαγγελματική διαχείριση. Θα μπορούσε να κοστίσει περισσότερο για να προσλάβει μια επαγγελματική εταιρεία, αλλά μακροπρόθεσμα τείνει να εξοικονομεί χρήματα. Οι επαγγελματίες διαχειριστές ασκούν μεγαλύτερη διαπραγματευτική δύναμη όταν διαπραγματεύονται υπηρεσίες όπως προσφορές για κηπουρούς ή γενική συντήρηση, επειδή αντιπροσωπεύουν ένα τέτοιο μεγαλύτερο αριθμό συγκροτημάτων.

Πόσες Μονάδες μισθώνονται;

Κανείς δεν αρέσει στους ενοικιαστές. Δεν είναι ότι οι μισθωτές είναι κακοί άνθρωποι, αλλά υπάρχει κάποια αλήθεια ότι οι ενοικιαστές δεν φροντίζουν την ιδιοκτησία με τον ίδιο τρόπο που ένας ιδιοκτήτης κάτοικος θα φροντίσει για αυτό. Επιπλέον, ορισμένοι δανειστές δεν δανείζουν χρήματα σε έναν αγοραστή εάν ενοικιαστεί περισσότερο από το 25% των μονάδων του συγκροτήματος. Ορισμένοι σύλλογοι ιδιοκτητών σπιτιών αρνούνται να αφήσουν τους ιδιοκτήτες να νοικιάσουν τη μονάδα τους για περισσότερο από 30 έως 60 ημέρες, αν όχι καθόλου.

Πόσο ήσυχες είναι οι Μονάδες;

Το να ζητάς από τους γείτονες θα δώσει στους υποψήφιους αγοραστές μια ιδέα για το συντελεστή θορύβου, αλλά θα οδηγήσει την περιοχή αργά το βράδυ του Σαββάτου. Είναι καλύτερο να αγοράσετε μια γωνιακή μονάδα, επειδή λιγότερα κοινά (παρακείμενα) τοιχώματα σημαίνει λιγότερο θόρυβο. Ωστόσο, η ηχομόνωση δεν βοηθά πολύ αν ο γείτονας της επόμενης πόρτας απολαμβάνει την ανατίναξη του Pink Floyd κάθε Κυριακή στις 2 π.μ.

Ένας πελάτης που αγόρασε ένα κατάλυμα στο ισόγειο κοντά σε σκάλες που οδηγούσαν στο δεύτερο όροφο ανησυχούσε για να ακούσει τον ήχο των βημάτων στις σκάλες, γι 'αυτό πρότεινα να μιλήσει με τον επάνω επιβάτη. Αποδεικνύει ότι ο κάτοικος ήταν ο πρόεδρος του HOA και ένας ιδιοκτήτης για να κρατήσει τα πράγματα ήσυχα.

Ποιες είναι οι παροχές, ο χώρος στάθμευσης και οι περιορισμοί κατοικίδιων ζώων;

• Ανακαλύψτε τις ώρες χρήσης για πισίνες, ιαματικές πηγές και χώρους αναψυχής όπως γήπεδα τένις ή αίθουσες παιχνιδιών και ελέγξτε ότι οι ώρες αυτοί λειτουργούν με το πρόγραμμά σας.
• Πώς χειρίζεται ο χώρος στάθμευσης επισκεπτών και πόσες θέσεις στάθμευσης γίνονται με κάθε μονάδα; Είναι δυνατόν να ενοικιάσετε επιπλέον χώρο στάθμευσης εάν το χρειάζεστε;
• Πόσο θα χρεωθείτε για να αντικαταστήσετε ένα χαμένο κλειδί για την πύλη ασφαλείας ή το κλαμπ;
• Πόσα κατοικίδια ζώα μπορεί να έχετε; Υπάρχουν περιορισμοί μεγέθους; Επιτρέπεται η μεταφορά κατοικίδιων ζώων μέσω του λόμπι σε ένα λουρί;

Τέλος, μιλήστε στους ανθρώπους που ζουν εκεί. Τραβήξτε στο πάρκινγκ ή στο γκαράζ αργά το απόγευμα όταν οι ιδιοκτήτες σπιτιού επιστρέφουν από το σπίτι. Αν μισούν τον σύλλογο ιδιοκτήτη σπιτιού, θα σας πουν με αβέβαιο τρόπο τι δεν συμβαίνει. Καλύτερα να μάθετε το συναίσθημα και τους λόγους πίσω από αυτό πριν αγοράσετε από τότε. Οι HOAs έχουν τη δύναμη να ρυθμίζουν και να τιμωρούν τους χρηματιστές για παραβιάσεις όπως ποτέ άλλοτε, οπότε σιγουρευτείτε ότι καταλαβαίνετε πλήρως τι αγοράζετε πριν να υπογράψετε την κατώτατη γραμμή.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}