Επιτόκια επιτοκίων: Πότε πρέπει να πληρώνετε πόντους έκπτωσης

Τα σημεία έκπτωσης είναι μια από τις πιο συγκεχυμένες πτυχές της διαδικασίας υποθηκών για πολλούς δανειολήπτες. Είναι αμοιβές που χρησιμοποιούνται ειδικά για να αγοράσετε το επιτόκιο σας. Μερικές φορές ονομάζονται "προμήθεια έκπτωσης" ή "εξαγορά ποσοστού ενυπόθηκων δανείων" στις καταστάσεις διακανονισμού.

Ένα σημείο έκπτωσης μεταφέρει ένα κόστος ίσο με ένα τοις εκατό του μεγέθους του δανείου σας. Τα σημεία έκπτωσης δεν είναι τα ίδια με τα "τέλη προέλευσης", τα τέλη που ο δανειστής υποθηκών χρεώνει για την ολοκλήρωση του δανείου.

Μια ματιά στους αριθμούς

Όταν ένας υπάλληλος δανείου μιλάει για ένα σημείο με δάνειο 100.000 δολάρια, αναφέρεται σε ένα τοις εκατό του δανείου που θα ισοδυναμούσε με 1.000 δολάρια. Ένα σημείο ισούται με 3.000 δολάρια που πρέπει να καταβληθούν για δάνειο 300.000 δολαρίων. Είναι πληρωτέα τη στιγμή που κλείνετε.

Έχετε 3 επιλογές

Οι δανειστές προσφέρουν διαφορετικά επιτόκια δανείων με διαφορετικά σημεία. Έχετε τρεις κύριες επιλογές για να κάνετε σχετικά με τα σημεία. Μπορείτε να αποφασίσετε ότι δεν θέλετε να τους πληρώσετε ή να λάβετε καθόλου σημεία. Αυτό ονομάζεται δάνειο μηδενικού σημείου. Ή μπορείτε να πληρώσετε πόντους κατά το κλείσιμο για να λάβετε χαμηλότερο επιτόκιο.

Η τρίτη επιλογή σας είναι να πληρώσετε πόντους σε εσάς και να τα χρησιμοποιήσετε για να καλύψετε μερικά από τα έξοδα κλεισίματος. Αυτά ονομάζονται "πιστώσεις δανειστή".

Μια υποθετική κατάσταση

Αυτό το παράδειγμα δείχνει το συμβιβασμό μεταξύ σημείων ως μέρος του κόστους κλεισίματος και των επιτοκίων σας. Θα πούμε ότι δανείζεστε 180.000 δολάρια και δικαιούστε 30ετή στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου με επιτόκιο 5% με μηδενικούς πόντους.

Οι τιμές που είναι διαθέσιμες αυτήν τη στιγμή ενδέχεται να διαφέρουν από αυτές που παρουσιάζονται σε αυτό το σενάριο. Θα έχετε τις εξής επιλογές:

Επιτόκιο	4.875%	5.0%	5.125%
Πόντοι Έκπτωσης	+0.375	0.0	-0.375
Η κατάστασή σας	Θα κρατήσετε την υποθήκη σας για μεγάλο χρονικό διάστημα και θέλετε να κρατήσετε την πληρωμή όσο το δυνατόν χαμηλότερη.	Σας αρέσει το επιτόκιο και πιθανόν να κρατάτε το σπίτι για λιγότερο από πέντε χρόνια.	Θέλετε να κρατήσετε τα μετρητά σας για να κλείσετε όσο το δυνατόν χαμηλότερα και μπορείτε να αντέξετε οικονομικά υψηλότερη πληρωμή υποθηκών.
Το αποτέλεσμα	Πληρώνετε $ 675 περισσότερο στο κλείσιμο. Κατά τη διάρκεια του δανείου, θα πληρώσετε 14 δολάρια λιγότερο κάθε μήνα.	Χωρίς προσαρμογές προς οποιαδήποτε κατεύθυνση, είναι εύκολο να καταλάβετε τι πληρώνετε και να συγκρίνετε τις τιμές.	Παίρνετε $ 675 σε πίστωση δανειστή. Κατά τη διάρκεια του δανείου, θα πληρώσετε 14 δολάρια επιπλέον κάθε μήνα.

Η αναλυτική ανάλυση

Ο χρόνος που σχεδιάζετε για την ιδιοκτησία του σπιτιού είναι ένα μεγάλο μέρος της εξίσωσης αν μια ανάλυση "break-even" είναι σημαντική για εσάς. Η ανάλυση είναι απλή. Πάρτε το κόστος των σημείων έκπτωσης και διαιρέστε αυτό με τη μηνιαία εξοικονόμηση πληρωμής ή το κόστος που θα συνειδητοποιήσετε και θα υπολογίσετε πόσους μήνες θα σας πάρει για να ισοπεδωθεί.

Τα 675 δολάρια σε κόστος / 14 δολάρια ανά μήνα θα έχουν ως αποτέλεσμα ένα σημείο ισορροπίας 48,21 μηνών.

Αν σκοπεύετε να διατηρήσετε την υποθήκη σας για περισσότερο από 4,1 έτη, ή 48,21 μήνες, τότε πληρώνετε τα σημεία έκπτωσης είναι λογικό. Οτιδήποτε λιγότερο από αυτό και ίσως έχετε κάνει μια λανθασμένη οικονομική απόφαση.

Λάβετε υπόψη ότι υπάρχουν ορισμένα φορολογικά οφέλη στην κατοχή και την καταβολή υποθήκης και υπάρχουν φορολογικές συνέπειες, καθώς και ότι θα πρέπει να εξετάσετε πότε τρέχετε τους αριθμούς. Τόσο τα επιτόκια όσο και τα σημεία έκπτωσης είναι εκπεστέα για ορισμένους δανειολήπτες. Εξαρτάται από τη φύση της κατάληψής σας, τον αριθμό των ιδιοκτησιών που έχετε, το μέγεθος του δανείου σας και κάποιους άλλους παράγοντες.

Η κατώτατη γραμμή

Είναι καλύτερο να εξετάσετε όλες τις λεπτομέρειες όταν αποφασίζετε αν θα πληρώσετε πόντους έκπτωσης. Η εφαρμογή της προσωπικής σας οικονομικής κατάστασης στις επιλογές υποθηκών σας μπορεί να οδηγήσει σε μια απόφαση που σας επηρεάζει για 30 χρόνια, οπότε το κάνετε με σύνεση.