Η ολοκληρωμένη διαδικασία σύντομης πώλησης

Η διαδικασία σύντομης πώλησης εξακολουθεί να αποτελεί μυστήριο πολλών ανθρώπων, ακόμη και μετά από όλα αυτά τα χρόνια. Οι αμηχανείς αγοραστές ψάχνουν για κατεύθυνση, αλλά ακόμη και οι πράκτορες του αγοραστή μερικές φορές συγχέονται. Εκτός από αυτό, δεν είναι κάθε σύντομο πράκτορας κατάλογο πώλησης ξέρει πώς να κάνει μια σύντομη πώληση.

Τι είναι μια σύντομη πώληση;

Όταν ένας δανειστής εγκρίνει μια σύντομη πώληση, συμφωνεί να πουλήσει το ακίνητο για λιγότερο από το ανεξόφλητο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων σε βάρος του.

Υπάρχει κάτι σε αυτό για τον δανειστή όταν ο αποκλεισμός φαίνεται αναπόφευκτος. Δεν χρειάζεται να πάρει το ακίνητο πίσω και να περάσει από το κόστος και την ταλαιπωρία της διατήρησης του έως ότου μπορεί να πωληθεί και πάλι-και δεν υπάρχει καμία εγγύηση πόσο τελικά θα πωλούν για.

Το ποσό δολαρίου μιας σύντομης προσφοράς πώλησης είναι ακριβώς εκεί πάνω στο τραπέζι και είναι συχνά περισσότερο από ό, τι ο δανειστής είναι πιθανό να πάρει για το ακίνητο σε μια δημοπρασία αποκλεισμού. Τούτου λεχθέντος, οι τράπεζες δεν είναι στην επιχείρηση να απελευθερώσουν τις υποχρεώσεις υποθηκών σε τιμές κατώτατου ορίου, είτε.

Τα βασικά μιας σύντομης πώλησης για τον πωλητή

Οι τράπεζες χορηγούν βραχυπρόθεσμες πωλήσεις για δύο βασικούς λόγους. Ο πωλητής αντιμετωπίζει δυσκολίες και δεν υπάρχει αρκετή δικαιοσύνη στο σπίτι για την αποπληρωμή της υποθήκης μετά την καταβολή του κόστους της πώλησης.

Μερικά παραδείγματα δυσκολιών περιλαμβάνουν την ανεργία ή το μειωμένο εισόδημα, το διαζύγιο, την επείγουσα ιατρική περίθαλψη, τη μεταφορά εργασίας έξω από την πόλη, την πτώχευση ή το θάνατο.

Ο πωλητής πρέπει να προετοιμάσει ένα οικονομικό πακέτο για την υποβολή του στην μικρή τράπεζα πώλησης. Κάθε τράπεζα έχει τις δικές της κατευθυντήριες γραμμές, αλλά η βασική διαδικασία είναι παρόμοια από την τράπεζα στην τράπεζα.

Το σύντομο πακέτο πώλησης

Το σύντομο πακέτο πώλησης ενός πωλητή θα αποτελείται κατά πάσα πιθανότητα από:

• Μια εξουσιοδότηση που επιτρέπει στον πράκτορα σας να μιλήσει με την τράπεζα
• Μια προκαταρκτική δήλωση κλεισίματος
• Μια ολοκληρωμένη οικονομική δήλωση ή RMA
• Μια επισταμένη επιστολή από τον πωλητή
• Δύο χρόνια φορολογικές δηλώσεις
• Δύο χρόνια W-2s
• 30 ημέρες αμοιβές μισθοδοσίας
• Δύο μήνες τραπεζικών δηλώσεων
• Συγκριτική ανάλυση αγοράς ή κατάλογος πρόσφατων συγκρίσιμων πωλήσεων στην περιοχή

Γράφοντας μια σύντομη προσφορά πώλησης και υποβάλλοντάς την στην Τράπεζα

Ως αγοραστής, ζητήστε από τον αντιπρόσωπό σας μια λίστα συγκρίσιμων πωλήσεων πριν να γράψετε μια σύντομη προσφορά πώλησης. Η τράπεζα θα θελήσει να λάβει κάτι τουλάχιστον κοντά στην αγοραία αξία.

Λάβετε υπόψη ότι η τιμή εισαγωγής στο κατάστημα πώλησης ενδέχεται να μην αντικατοπτρίζει την αγοραία αξία. Στην πραγματικότητα, η ιδιοκτησία μπορεί να τιμολογείται κάτω από συγκρίσιμες πωλήσεις σε μια προσπάθεια να ενθαρρυνθούν πολλαπλές προσφορές. Ορισμένες μικρές πωλήσεις μπορούν να ξεκινήσουν πριν από μια προσφορά, αλλά οι τράπεζες θα ξεκινήσουν πιο συχνά τη διαδικασία όταν λάβουν μια αποδεκτή προσφορά αγοράς.

Αφού ο πωλητής δεχθεί την προσφορά, ο πράκτορας εγγραφής θα στείλει τη συμφωνία εισαγωγής, την εκτελεσθείσα προσφορά αγοράς, την επιστολή προπληρωμής του αγοραστή, ένα αντίγραφο του αξιόπιστου ελέγχου χρημάτων και την απόδειξη των κεφαλαίων στην τράπεζα. Θα υποβάλει επίσης το σύντομο πακέτο πώλησης του πωλητή.

Η σύντομη διαδικασία πώλησης θα καθυστερήσει εάν η συσκευασία είναι ελλιπής. Η τράπεζα μπορεί να σπάσει ακόμη και το πακέτο.

Η σύντομη διαδικασία πώλησης στην Τράπεζα

Οι αγοραστές μπορούν να περιμένουν πολύ χρόνο για να λάβουν μια σύντομη απάντηση από την τράπεζα. Είναι σημαντικό ότι ο πράκτορας της πρόσκλησης να καλέσει τακτικά την τράπεζα και να κρατήσει προσεκτικές σημειώσεις σχετικά με την πρόοδο.

Οι αγοραστές μπορούν να νοιώθουν τόσο κουρασμένοι να περιμένουν την έγκριση σύντομης πώλησης που απειλούν να ακυρώσουν αν δεν λάβουν απάντηση εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου, αλλά αυτό είναι αυτοκαταστροφικό. Δεν θα επιταχύνει τη διαδικασία σύντομης πώλησης. Μια σύντομη πώληση μπορεί να μην είναι η καλύτερη επιλογή για αγοραστές με λίγη υπομονή.

Ο πράκτορας ενός αγοραστή δεν επιτρέπεται να μιλήσει χωρίς την εξουσιοδότηση του δανειστή, οπότε μην ζητάτε από τον αντιπρόσωπό σας να καλέσει την τράπεζα. Δεν θα λειτουργήσει.

Η τυπική διαδικασία

Αυτή είναι η τυπική διαδικασία σύντομης πώλησης από το τέλος των πραγμάτων της τράπεζας:

• Αναγνωρίζει την παραλαβή του φακέλου. Αυτό μπορεί να διαρκέσει από 10 ημέρες έως και ένα μήνα.
• Ανατίθεται ένας διαπραγματευτής. Αυτό μπορεί να διαρκέσει δύο έως τρεις ημέρες, ή μπορεί να διαρκέσει 30 ημέρες.
• Απαιτείται μια επιλογή τιμής μεσίτη. Η τράπεζα πιθανώς θα αρνηθεί να μοιραστεί τα αποτελέσματα της BPO.
• Μπορεί να ανατεθεί ένας δεύτερος διαπραγματευτής. Αυτό μπορεί να διαρκέσει άλλες 30 ημέρες.
• Το αρχείο αποστέλλεται προς αναθεώρηση με βάση τη σύμβαση συγκέντρωσης και παροχής υπηρεσιών. Αυτό μπορεί να διαρκέσει από δύο εβδομάδες έως 30 ημέρες.
• Η τράπεζα μπορεί στη συνέχεια να ζητήσει από όλα τα μέρη να υπογράψουν μια ένορκη ένορκη βεβαίωση.
• Η τράπεζα θα εκδώσει σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης.

Μερικές φορές οι αγοραστές ακυρώνουν μετά από όλα αυτά. Γίνονται θυμωμένοι και ενοχλημένοι επειδή η σύντομη διαδικασία πώλησης είναι τόσο μακρά και νομίζουν ότι μπορούν να αποβάλουν ολόκληρο το πράγμα χωρίς να λένε σε κανέναν, ακόμα και στους αντιπροσώπους τους.

Μερικές μικρές πωλήσεις λαμβάνουν έγκριση σε δύο έως οκτώ εβδομάδες. Άλλοι χρειάζονται 90 με 120 μέρες κατά μέσο όρο. Ένας κορυφαίος πράκτορας πώλησης μπορεί να βοηθήσει στην επιτάχυνση της διαδικασίας λίγο, παραμένοντας στην κορυφή του αρχείου και κρατώντας την τράπεζα υπεύθυνη.

Έλεγχος με την τράπεζα τουλάχιστον μία ή δύο φορές την εβδομάδα είναι επιτακτική. Αναγνωρίζοντας τη συμπεριφορά ανίκανων διαπραγματευτών και ζητώντας αντικατάσταση είναι επίσης απαραίτητη. Ποτέ μην φοβάστε να κλιμακώσετε. Σταυρώστε τα δάχτυλά σας, ώστε ο διαπραγματευτής να θέλει να ολοκληρώσει το αρχείο όσο και εσείς.

Η υποβολή πλήρων πακέτων εκ των προτέρων μπορεί συχνά να βοηθήσει στην επιτάχυνση της διαδικασίας.

Μια τελική συμβουλή

Ένας πράκτορας κατάλογος συχνά θα έχει κάποια ιδέα για το πότε η έγκριση θα έρθει τελικά μετά την αποστολή του φακέλου για τελική αναθεώρηση. Σε εκείνο το σημείο, οι αγοραστές μπορεί να θέλουν να ξεκινήσουν τη διαδικασία δανεισμού, έτσι ώστε να έχουν ένα ξεκίνημα σε περίπτωση που η τράπεζα επιτρέπει μόνο δύο εβδομάδες για να κλείσει. Αυτό συμβαίνει μερικές φορές.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.