Δημιουργική χρηματοδότηση ακινήτων

Η δημιουργική χρηματοδότηση στα ακίνητα ήταν ένα εξαιρετικά καυτό θέμα στη δεκαετία του '70. Είναι δύσκολο για μένα να πιστεύω ότι πολλοί από τους πρωτοπόρους θρύλους στη δημιουργική χρηματοδότηση είναι τώρα νεκροί, αλλά τι τρελό βόλτα κατά τη διάρκεια της αιχμής του.

Όταν τα επιτόκια αυξήθηκαν στο 18% στα τέλη της δεκαετίας του '70, πολλοί αγοραστές εξαναγκάστηκαν να βγουν από την αγορά ακινήτων και η δημιουργική χρηματοδότηση ξεπέρασε τη ζωή εκείνη την ανάγκη. Πολλά σπίτια προς πώληση διαφημίζονται με τα αρχικά OWC, που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα μεταφέρει (τη χρηματοδότηση του ιδιοκτήτη).

Κατά τη διάρκεια αυτής της χρονικής περιόδου, οτιδήποτε και όλα έγιναν με το πρόσχημα της δημιουργικής χρηματοδότησης. Ο ρυθμός ήταν τόσο ξέφρενος που πολλοί πράκτορες δεν σταμάτησαν να εξετάσουν εάν οι τύποι συμφωνιών που έβαζαν μαζί ήταν νομικά πολύ λιγότερο ηθικοί. Σχεδόν οποιαδήποτε διαδικασία που θα μπορούσε να σχεδιαστεί, έστω και αν δεν ήταν καλή ιδέα, χρησιμοποιήθηκε συχνά.

Είδη επιλογών δημιουργικής χρηματοδότησης

• Υπεράκτιες ξένες εταιρείες εμπιστοσύνης. Κάποιοι άνθρωποι εξακολουθούν να λειτουργούν σήμερα υπό ξένη εμπιστοσύνη εκτός των ακτών, αλλά αν το βρίσκουν οι IRS, αυτοί οι άνθρωποι μπορεί να καταλήξουν στη φυλακή. Το IRS δεν δείχνει ευγενικά σε εξωτερικές εταιρείες αμοιβαίων κεφαλαίων, ανεξάρτητα από το τι λέει ένας γρήγορος πωλητής σε ένα ακριβό ιταλικό κοστούμι. Μια ξένη εμπιστοσύνη off-shore είναι ένας τρόπος να μεταφέρετε κρυφά τα χρήματα σε μια άλλη χώρα. Οι φορολογικοί απατεώνες αφήνουν τότε το καταπίστευμα που εδρεύει σε αυτή την ξένη χώρα να αγοράσει περιουσία.
• Υπόκειται σε συναλλαγές. Πολλά δάνεια δεν έφεραν ρήτρες αλλοτρίωσης που απαιτούσαν επιτάχυνση, έτσι ώστε οι αγοραστές να μπορούν να αναλάβουν τις πληρωμές για ένα υπάρχον δάνειο, να αφήσουν το όνομα του πωλητή στο δάνειο και ήταν εντάξει. Ποιος. Οι τράπεζες δεν ήθελε να είναι κλειδωμένοι σε χαμηλότερο επιτόκιο και να χάσουν έναν δυνητικό δανειολήπτη όταν οι αγοραστές αγόραζαν σπίτια με αντικείμενο χρηματοδότησης. Οι υποκείμενες συναλλαγές είναι επικίνδυνες σήμερα, επειδή οι δανειστές μπορούν και θα καλέσουν το δάνειο που οφείλεται για πώληση. Για να μην αναφέρουμε, οι περισσότεροι πωλητές δεν θέλουν την ευθύνη που σχετίζεται με μια συναλλαγή με αντικείμενο.

• Υποτιθέμενα δάνεια. Ορισμένοι τύποι υποθηκών απηύθυναν ανοικτά το μήνυμα ότι ένας νέος αγοραστής θα μπορούσε να αναλάβει το δάνειο του υφιστάμενου κατόχου. Εάν ο αγοραστής εξουσιοδοτηθεί να αναλάβει το δάνειο, η τράπεζα αποδεσμεύει τον πωλητή από την ευθύνη. Μια υπόθεση δανείου έσωσε έναν αγοραστή σε αυτές τις ημέρες χιλιάδες δολάρια σε αμοιβές δανειστή, και πολλές πωλήσεις θα μπορούσαν να κλείσουν γρήγορα κάτω από αυτούς τους όρους. Σήμερα, υπάρχουν λίγα έως κανένα υποτιθέμενα δάνεια διαθέσιμα.
• Συμβάσεις γης. Ένα πρόβλημα με μια σύμβαση γης είναι η εξεύρεση μιας ασφαλιστικής εταιρείας τίτλου που επιθυμεί να ασφαλίσει τη συναλλαγή. Για να μην αναφέρουμε, μια σύμβαση γης, η οποία παρέχει δίκαιο τίτλο σε έναν αγοραστή, γενικά δεν περιέχει υποκείμενη υποθήκη επειδή τα περισσότερα δάνεια περιέχουν μια ρήτρα αποξένωσης. Μια σύμβαση γης χρησιμοποιείται καλύτερα όταν ένα σπίτι ανήκει ελεύθερο και καθαρό από τον πωλητή.

• Ο πωλητής μεταβίβασε υποθήκη ή σύμβαση εμπιστοσύνης. Εάν ένας πωλητής κατέχει ολοκληρωμένη περιουσία και επιθυμεί να μεταφέρει τη χρηματοδότηση του δανειολήπτη, ένα εύκολο στη χρήση μέσο είναι μια υποθήκη ή μια πράξη εμπιστοσύνης. Κάθε κράτος έχει τους δικούς του νόμους σχετικά με το κατά πόσο είναι συνηθισμένο να καταγράφεται μια υποθήκη ή μια πράξη εμπιστοσύνης. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγα, χορηγούνταν πράξεις για τη εταβίβαση τίτλων και τίτλων αξιοπιστίας για την εξασφάλιση συνηθειών.

Νόμος Dodd-Frank και Κανόνες Δημιουργικής Χρηματοδότησης για αγορά στο σπίτι

Ο Νόμος Dodd-Frank είναι ένας συντομότερος όρος για τον νόμο Dodd-Frank Wall Street για την προστασία και την προστασία των καταναλωτών που υπεγράφη τον Ιούλιο του 2010. Ο Γεώργιος Ντόντ, προκάλεσε σημαντικές αλλαγές στους οικονομικούς κανονισμούς και τροποποίησε τον νόμο περί αλήθειας με δανεισμό.Αυτή η εκτεταμένη μεταμόρφωση δημιούργησε νέους οργανισμούς και άλλαξε πολλούς νόμους. Δεν μπορείτε να ρίξετε μια νεκρή γάτα σε χρηματοδότηση χωρίς να χτυπήσετε το νόμο Dodd-Frank. Ζητώ συγνώμη από την φτωχή γάτα για αυτή την αναφορά. είναι ότι η φράση ταιριάζει τόσο καλά.

Μέρος του νόμου Dodd-Frank αφορά τη χρηματοδότηση των πωλητών. Ρυθμίζει και απαγορεύει ορισμένους τύπους χρηματοδότησης που επιτρέπονταν εύκολα στο παρελθόν. Σε αντίθεση με τις ημέρες ελεύθερης ταλάντευσης της δεκαετίας του '70, όταν κάποιος μπορούσε να κανονίσει ένα δάνειο και να πληρώσει για αυτό όσο το πρόσωπο είχε άδεια ακίνητης περιουσίας, τώρα ένα άτομο πρέπει να λάβει άδεια ως μεταφορέας ενυπόθηκου δανείου. Οι πωλητές εξαιρούνται εφόσον δεν επεκτείνουν τους όρους χρηματοδότησης ιδιοκτητών σε περισσότερα από 3 ακίνητα το χρόνο. Άλλοι κανόνες είναι οι εξής:

• Ο πωλητής μπορεί να προσφέρει χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη, εφόσον ο πωλητής δεν χτίζει το σπίτι. Αυτό εξαλείφει τους οικοδόμους του σπιτιού από την προσφορά χρηματοδότησης ιδιοκτητών.
• Δεν υπάρχει πληρωμή με μπαλόνια. Ένας αγαπημένος τρόπος για να προσφέρει δημιουργική χρηματοδότηση ήταν γενικά ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο, δηλαδή 3 ή 5 χρόνια, με ένα μπαλόνι στο τέλος, που σημαίνει ότι ολόκληρο το υπόλοιπο θα ήταν οφειλόμενο και πληρωτέο. Τα δάνεια που χρηματοδοτούνται από ιδιοκτήτες πρέπει τώρα να αποσβένονται.
• Ο πωλητής δεν μπορεί να προσφέρει χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη σε οποιονδήποτε αγοραστή που συμβαίνει μαζί. Ο πωλητής έχει την ευθύνη να καθορίσει ότι ο αγοραστής έχει τα προσόντα να αγοράσει το σπίτι και να εξοφλήσει το δάνειο. Αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι ο πωλητής θα πρέπει να εκτελέσει μια πιστωτική έκθεση για τον αγοραστή, η οποία θα εξαλείψει πιθανώς όλους τους αγοραστές σπίτι με κακή πίστωση.
• Το δάνειο πρέπει να είναι σταθερό ή να προσαρμόζεται μετά από 5 χρόνια, υπό την προϋπόθεση εύλογων ετήσιων αυξήσεων, και ενός εύλογου ανώτατου ορίου διάρκειας ζωής.
• Το δάνειο που χρηματοδοτείται από τον ιδιοκτήτη πρέπει να πληροί και άλλα κριτήρια που καθορίζονται από το Συμβούλιο της Federal Reserve. Ωστόσο, είναι η απαίτηση χωρίς μπαλόνι που θα σταματήσει πολλές δημιουργικές προσπάθειες χρηματοδότησης. Μια λύση για ορισμένους πωλητές και αγοραστές μπορεί να είναι η πώληση μίσθωσης-επιλογής.

Πριν αγοράσετε ένα σπίτι μέσω δημιουργικής χρηματοδότησης, λάβετε νομικές συμβουλές.