Αρχική αγορά που υπόκειται σε υπάρχον δάνειο

Όταν αυξάνονται τα επιτόκια, η "αγοραστική υποκείμενη" ξαφνικά αρχίζει να μοιάζει με μια πολύ ελκυστική επιλογή χρηματοδότησης για τους αγοραστές κατοικιών. Όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά, οι αγοραστές κατοικιών τείνουν να αποφεύγουν τις συναλλαγές. Αλλά τα επιτόκια δεν είναι ο μοναδικός παράγοντας που χρησιμοποιείται για να καθοριστεί αν ένας αγοραστής μπορεί να κάνει μια προσφορά αγοράς με αντικείμενο χρηματοδότησης.

Τι είδους αγοράζει το θέμα

Η "αγοράζοντας θέμα" σημαίνει την αγορά ενός σπιτιού που υπόκειται στην υπάρχουσα υποθήκη. Σημαίνει ότι ο πωλητής δεν πληρώνει την υπάρχουσα υποθήκη και ο αγοραστής αναλαμβάνει τις πληρωμές. Το μη καταβληθέν υπόλοιπο της υφιστάμενης υποθήκης υπολογίζεται στη συνέχεια ως μέρος της τιμής αγοράς του αγοραστή.

Γιατί ένας αγοραστής θα αγοράσει ένα σπίτι που υπόκειται στην υποθήκη

Ο κύριος λόγος για την αγορά που υπόκειται είναι να αναλάβει το υφιστάμενο επιτόκιο του πωλητή. Εάν τα επιτόκια είναι 7% και ο πωλητής έχει σταθερό επιτόκιο 5%, η διαφορά 2% μπορεί να κάνει τεράστια διαφορά στη μηνιαία πληρωμή του αγοραστή.

• Μια υποθήκη αξίας 200.000 δολαρίων με επιτόκιο 5% αποσβένεται με πληρωμή $ 1.073,64 το μήνα.
• Μια υποθήκη ύψους 200.000 δολαρίων με επιτόκιο 7% αποσβένεται με πληρωμή ύψους $ 1.330,60 το μήνα.
• Η μηνιαία εξοικονόμηση σε έναν αγοραστή κάτω από αυτές τις συνθήκες είναι $ 256,96 ή $ 3,083.52 ανά έτος.

Ένας δεύτερος λόγος: γενικά οι αγοραστές δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για να αγοράσουν ένα σπίτι όταν χρησιμοποιούν με την επιφύλαξη της χρηματοδότησης, εκτός εάν ο πωλητής αποφασίσει να τραβήξει την πιστωτική έκθεση του αγοραστή. Αν ένας πωλητής είναι πρόθυμος, ακόμη και ένας αγοραστής με κακή πίστωση μπορεί να αγοράσει ένα σπίτι που υπόκειται.

Τρεις τύποι υποκειμένων στις επιλογές

Ένα αντικείμενο πώλησης δεν περιλαμβάνει απαραίτητα τη χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη, αλλά θα μπορούσε. Το κατά πόσο ο πωλητής μεταφέρει οποιοδήποτε είδος χρηματοδότησης εξαρτάται από το αν ο πωλητής αναδιπλώνει την υποθήκη ή / και το ποσό της προκαταβολής έναντι της τιμής αγοράς.

• Ένα ευθεία που υπόκειται σε μετρητά προς δάνειο: Ο συνηθέστερος τύπος υποκείμενου είναι όταν ο αγοραστής πληρώνει σε μετρητά τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και του υφιστάμενου υπολοίπου δανείου του πωλητή. Για παράδειγμα, αν το υπάρχον υπόλοιπο δανείου του πωλητή είναι $ 150.000 και η τιμή πώλησης είναι $ 200.000, ο αγοραστής πρέπει να δώσει στον πωλητή 50.000 δολάρια σε μετρητά.
• Ένας ευθεία που υπόκειται σε μετάδοση του πωλητή:Οι μεταβιβάσεις πωλητών, επίσης γνωστές ως χρηματοδότηση από πωλητές ή ιδιοκτήτες, βρίσκονται συνήθως με τη μορφή δεύτερης υποθήκης. Η ανανέωση του πωλητή μπορεί επίσης να είναι σύμβαση γης ή μέσο πώλησης δικαιωμάτων προαίρεσης. Για παράδειγμα, αν η τιμή πώλησης είναι $ 200.000, το υπάρχον υπόλοιπο δανείου είναι $ 150.000 και ο αγοραστής κάνει μια προκαταβολή ύψους $ 20.000, ο πωλητής θα μεταφέρει το υπόλοιπο των $ 30.000 σε ξεχωριστό επιτόκιο και όρους διαπραγματεύσιμους μεταξύ των μερών. Ο αγοραστής θα συμφωνούσε να πραγματοποιήσει μια πληρωμή στον δανειστή του πωλητή και μια ξεχωριστή πληρωμή με διαφορετικό επιτόκιο στον πωλητή.
• Περιτύλιγμα με θέμα: Ένα περιστασιακό θέμα που δίνει στον πωλητή μια υπεξαίρεση ενδιαφέροντος επειδή ο πωλητής κάνει χρήματα για το υπάρχον ισόποσο υποθηκών. Ας υποθέσουμε ότι η υπάρχουσα υποθήκη φέρει επιτόκιο 5%. Εάν η τιμή πώλησης είναι $ 200.000 και ο αγοραστής μειώσει τα $ 20.000, η ​​απόδοση του πωλητή θα είναι $ 180.000. Σε ποσοστό 6%, ο πωλητής κάνει 1% επί της υφιστάμενης υποθήκης των $ 150.000 και 6% επί του υπολοίπου των $ 30.000. Ο αγοραστής θα πληρώσει 6% από 180.000 δολάρια.

Η διαφορά μεταξύ υποκειμένου και υποθήκης δανείου

Σε ένα αντικείμενο συναλλαγής, ούτε ο πωλητής ούτε ο αγοραστής ενημερώνουν τον υφιστάμενο δανειστή ότι ο πωλητής έχει πουλήσει το ακίνητο και ο αγοραστής πραγματοποιεί τώρα τις πληρωμές. Ο αγοραστής δεν έλαβε την άδεια της τράπεζας να αναλάβει το δάνειο. Οι δανειστές δίνουν ιδιαίτερη πραξικόπημα στις υποθήκες τους και εμπιστεύονται πράξεις που δίνουν στον δανειστή το δικαίωμα να επιταχύνει το δάνειο σε περίπτωση αλλοτρίωσης.

Οι τράπεζες καλούν αυτά τα δάνεια οφειλόμενα και πληρωτέα κατά τη μεταφορά; Εξαρτάται. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ορισμένες τράπεζες είναι απλά ευτυχείς ότι κάποιος - οποιοσδήποτε - κάνει τις πληρωμές. Αλλά οι τράπεζες έχουν το δικαίωμα λόγω της ρήτρας επιτάχυνσης στην υποθήκη ή στην πράξη εμπιστοσύνης. Αυτό είναι που το κάνει μια επικίνδυνη κατάσταση για έναν αγοραστή. Εάν ο αγοραστής δεν μπορεί να εξοφλήσει το δάνειο κατόπιν αιτήματος της τράπεζας, η τράπεζα θα μπορούσε να κινήσει τον αποκλεισμό.

Εάν ένας αγοραστής κάνει μια υπόθεση δανείου, ο αγοραστής αναλαμβάνει επίσημα το δάνειο με την άδεια της τράπεζας. Αυτό σημαίνει ότι το όνομα του πωλητή έχει αφαιρεθεί από το δάνειο και ότι ο αγοραστής πληροί τις προϋποθέσεις για το δάνειο, όπως και κάθε άλλο δάνειο αγοράς. Γενικά, οι τράπεζες χρεώνουν τον αγοραστή ως τεκμήριο παραδοχής για την επεξεργασία μιας παραδοχής δανείου, αλλά το τέλος είναι πολύ μικρότερο από τα τέλη για την απόκτηση ενός συμβατικού δανείου. Τα δάνεια FHA επιτρέπουν την ανάληψη δανείου, αλλά τα περισσότερα συμβατικά δάνεια δεν το κάνουν.