Τι είναι μια υποθήκη Zombie;

Το 2008, ο πυθμένας έπεσε από την οικονομία των Ηνωμένων Πολιτειών, οδηγώντας σε ύφεση που διήρκεσε χρόνια. Μεγάλο μέρος της ύφεσης προκλήθηκε από μια υπερπληθωρισμένη αγορά ενυπόθηκων δανείων. Οι τράπεζες και οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων, υποστηριζόμενες από επενδυτές πρόθυμους να αναλάβουν υπερβολικούς κινδύνους, πήγαν να επιχορηγήσουν στεγαστικά δάνεια σε δανειολήπτες που δεν μπορούσαν να τους πληρώσουν. Πολλά από αυτά τα δάνεια θεωρήθηκαν "εξωτικά". Πέρασαν πέρα ​​από τις ρυθμιζόμενες τιμές, χωρίς καθυστερήσεις πληρωμών, παρατεταμένες προθεσμίες όπως 40 χρόνια και υψηλά μπαλόνια που θα καταβληθούν ή θα αναχρηματοδοτηθούν στο τέλος της θητείας.

Η μεγάλη ύφεση

Καθώς η Μεγάλη Ύφεση έλαβε χώρα, οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να μειώνονται. Σχεδόν μια μέρα στην άλλη, φαίνεται ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού, πολλοί από τους οποίους δεν είχαν βρεθεί στα καινούργια σπίτια τους για περισσότερο από ένα ή δύο χρόνια, βρέθηκαν κάτω από το νερό περισσότερο από ότι οι ιδιοκτησίες τους. Ήταν ένα πικρό χάπι να καταπιεί. Οι οφειλέτες αγωνιζόταν να εξυπηρετούν ακριβά δάνεια που δεν μπορούσαν ποτέ να ελπίζουν να αποπληρώσουν.

Και πολλοί από αυτούς τους δανειολήπτες βρέθηκαν απολυμένοι από θέσεις εργασίας ή υποαπασχολούμενοι, επιδεινώνοντας τις ήδη επισφαλείς θέσεις τους.

Η απάντηση του Underwater Homeowner

Έτσι, τι έπρεπε να κάνουν αυτοί οι ιδιοκτήτες σπιτιού; Πολλοί επέλεξαν να κάνουν αυτό που φάνηκε να είναι το μόνο λογικό πράγμα. Αποχώρησαν από τα ακίνητά τους και τις υποθήκες τους.

Μόνο, φαίνεται ότι αυτές οι ιδιότητες δεν έφυγαν μόνο. Οι ιδιοκτήτες τους, αναμένοντας ότι η τράπεζα ή η εταιρεία υποθηκών θα ξεκινήσουν αμέσως τη διαδικασία αποκλεισμού, έμαθαν μερικές φορές μήνες ή και χρόνια αργότερα ότι το ακίνητο δεν είχε στην πραγματικότητα αποκλειστεί και ότι ήταν ακόμα ο κάτοχος ρεκόρ.

Η απάντηση του δανειστή

Φαίνεται ότι πολλά πράγματα συνέβαιναν. Πρώτον, τόσοι πολλοί άνθρωποι επέλεξαν αυτή τη διαδρομή ή μόλις βρέθηκαν ανίκανοι να κάνουν πληρωμές, οι τράπεζες αντιμετώπισαν χιλιάδες εγκαταλελειμμένες ή μη λειτουργικές ιδιότητες. Απλά δεν μπορούσαν να φτάσουν σε όλους τους έγκαιρα.

Πολλά από τα ακίνητα είχαν θέματα τίτλου και γραφειοκρατίας λόγω κακοποιημένων πρακτικών που απασχολούνται από δικηγορικά γραφεία και εταιρείες τίτλων στο ύψος της φούσκας ενυπόθηκων δανείων. Αυτά τα ζητήματα θα απαιτούσαν χρόνο και χρήματα για να τακτοποιήσουν και να διορθώσουν.

Τέλος, πολλές τράπεζες απλώς δεν θέλησαν να επιβαρύνονται με υποτιμημένα ακίνητα και δεν επιθυμούσαν να περιμένουν μέχρι να βελτιωθεί η αγορά, να πετάξουν καλά χρήματα μετά από κακές πληρωμές φόρων, τέλη σύνδεσης των ιδιοκτητών σπιτιού, συντήρηση και άλλα έξοδα διατηρήστε κενές ιδιότητες.

Τα πονταρίσματα για τον ιδιοκτήτη σπιτιού

Έτσι, οι τράπεζες απλά δεν αποκλείουν. Αυτό άφησε τα ακίνητα στο όνομα του δανειολήπτη, ο οποίος παρέμεινε υπεύθυνος για την εν λόγω συντήρηση, τους φόρους και τα δικαιώματα ιδιοκτητών σπιτιού. Συχνά, αυτοί οι δανειολήπτες δεν έμαθαν αυτά τα αυξανόμενα χρέη μέχρι χρόνια αφού πίστευαν ότι είχαν απαλλαγεί από αυτά τα βάρη. Ως εκ τούτου το όνομα υποθήκη zombie ή αποκλεισμός ζόμπι-γιατί ποτέ δεν πεθαίνει.

Φανταστείτε να χτυπάτε με πρόστιμα από την πόλη για την αποτυχία σας να κρατήσετε το κόψιμο του γρασιδιού σε ένα σπίτι που μετακομίσατε μήνες πριν. Ή χειρότερα, δεδομένου ότι το ακίνητο είναι ακόμα στο όνομα του ιδιοκτήτη σπιτιού, ο ιδιοκτήτης σπιτιού παραμένει υπεύθυνος για την ιδιοκτησία και τυχόν ζημιά που συμβαίνει. Ο βανδαλισμός είναι αχαλίνωτος σε γειτονιές με εγκαταλελειμμένες ιδιοκτησίες. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος εάν η εγκαταλελειμμένη ιδιοκτησία προκαλεί ζημιά στα γύρω σπίτια, όπως το αποτέλεσμα πυρκαγιάς. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί επίσης να θεωρηθεί υπεύθυνος για τραυματισμό σε όποιον τραυματιστεί στο ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων καταληψιών.

Για να προστεθεί προσβολή σε τραυματισμό, εάν το ακίνητο πέσει σε τέτοια δυσπραγία ότι ο δήμος αποφασίζει να τον καταδικάσει, ο οφειλέτης θα μπορούσε να κολλήσει με το νομοσχέδιο όταν καταρρεύσει, ένα νομοσχέδιο που οι εκτιμήσεις του Forbes θα μπορούσαν να είναι μεταξύ $ 10.000 και $ 30.000.

Δέκα χρόνια αργότερα

Είναι πλέον 10 χρόνια μετά την απόρριψη του πυθμένα. Εξακολουθούμε να αγωνιζόμαστε με άδειες γειτονιές και εξωτικά υποθήκες που επιβίωσαν το πρώτο κύμα αλλά συνεχίζουν να πέφτουν. Οι τιμές κατοικίας δεν έχουν ακόμη ανακτηθεί σε ορισμένες περιοχές. Και, τώρα, τα επιτόκια αρχίζουν να αυξάνονται ακόμα και όταν η αγορά ακινήτων δροσίζει.

Τι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να κάνουν

Εάν βρεθείτε αντιμέτωποι με μια υποθήκη ζόμπι, όλα δεν χάνονται. Δεν μπορείτε να κλείσετε την τράπεζα, αλλά μπορείτε να είστε ενήμεροι για τη διαδικασία. Αν η τράπεζα δεν κινείται αρκετά γρήγορα, μάθετε γιατί. Κρατήστε στην κορυφή για να ξέρετε πού μένετε. Μπορείτε επίσης να δοκιμάσετε αυτές τις τακτικές.

Μικρές εκπτώσεις: Μπορείτε να θέσετε το ακίνητο στην αγορά, εάν είναι σαφές στην τράπεζα ότι η τράπεζα δεν θα είναι ποτέ σε θέση να πάρει αρκετό από μια πώληση για να καλύψει ό, τι οφειλόταν, μπορεί να επιτρέψει μια σύντομη πώληση. Τότε η τράπεζα σας επιτρέπει να πουλήσετε το ακίνητο και να μην πληρώσετε το δάνειο. Η τράπεζα συμφωνεί να ακυρώσει την υποθήκη έτσι ώστε να μην επιβαρύνει το ακίνητο.

Πράξη που υπονομεύει την αποκλεισμό: Μπορείτε να προσφέρετε να υπογράψετε το ακίνητο στην τράπεζα οικειοθελώς μέσω μιας πράξης αντί του αποκλεισμού. Εάν η τράπεζα συμφωνεί να δεχτεί την αντικατάσταση της πράξης, μπορεί να είναι ο πιο γρήγορος και αποτελεσματικός τρόπος για να βγείτε από κάτω. Αλλά πρέπει να μείνετε επιμελής και να βεβαιωθείτε ότι η τράπεζα αρχειοθετεί πραγματικά την πράξη στα αρχεία γης του νομού σας. Διαφορετικά, δεν θα είναι αποτελεσματική έναντι τρίτων, συμπεριλαμβανομένων των φορολογικών αρχών του νομού.

Πτώχευση: Η κατάθεση πτώχευσης έχει περιοριστεί. Σε κάθε είδους πτώχευση, αλλά σε αναδιοργάνωση του Κεφαλαίου 11, είναι δύσκολο να αναγκαστεί ο δανειστής να πάρει τίτλο στην ιδιοκτησία. Το κεφάλαιο 11 είναι συχνά υπερβολικά ακριβό για τους δανειστές της μεσαίας τάξης που συνήθως διακινούνται.

Αναζήτηση κυβερνητικών ενεργειών: Οι υποθήκες Zombie αποτέλεσαν τεράστιο πρόβλημα για ορισμένες κοινότητες. Τα ακίνητα ήταν εγκαταλειμμένα και αγρανάπαρτα, συνεχίζοντας να υποβαθμίζονται. Σε ορισμένες περιοχές, ολόκληρες γειτονιές έχουν μειωθεί σε πόλεις φάντασμα. Για να καταπολεμήσουν αυτή την τάση, ορισμένοι δήμοι και ακόμη κυβερνήσεις, όπως η Νέα Υόρκη, επέλεξαν να κάνουν τους δανειστές υπεύθυνους για τη συντήρηση των ακινήτων ακόμη και όταν τα σπίτια δεν έχουν αλλάξει επισήμως τα χέρια.

Ορισμένες πολιτείες, όπως το Οχάιο και το Μέριλαντ, εξορθολογίζουν τις κατασχέσεις για να ενθαρρύνουν τους δανειστές να επιταχύνουν τη διαδικασία για να αποτρέψουν την υποβάθμιση και να πάρουν τις ιδιότητες να κινηθούν και πάλι. Ορισμένα κράτη και δήμοι μεταφέρουν κανονισμούς που αποθαρρύνουν τις τράπεζες να επιβιβαστούν σε ακίνητα, ένα σίγουρο σημάδι μίας ματωμένης γειτονιάς. Ορισμένες πόλεις έχουν ακόμη καταφύγει σε αποκλεισμό από τις ίδιες τις περιουσίες για να αποκτήσουν τον έλεγχο των ακινήτων προτού να πέσουν σε τέτοια κακή κατάσταση, ώστε να πρέπει να διαλυθούν.

Δέκα χρόνια μετά την αποτυχία της αγοράς ενυπόθηκων δανείων, εξακολουθούμε να αντιμετωπίζουμε το φαινόμενο των ενυπόθηκων δανείων ζόμπι και θα συνεχίσουμε να το αντιμετωπίζουμε όσο θα παραμείνουν αυτά τα μακροπρόθεσμα ενυπόθηκα δάνεια, εφόσον οι αξίες των ακινήτων παραμείνουν καταπιεσμένες και όσο καιρό καθώς οι τράπεζες συνεχίζουν να αγνοούν την υποχρέωσή τους να αποτρέπουν τις υποθήκες ζόμπι από το να γίνουν μάστιγα στις κοινότητες που εξυπηρετούν.