Βρίσκοντας Short Sell Πωλήσεις σε MLS

Κάθε σύστημα MLS είναι διαφορετικό, έτσι οι σύντομες λίστες πώλησης δεν είναι πάντα εμφανείς. Φαίνεται να υπάρχει κίνηση προς τον εντοπισμό των λιανικών λιανικών πωλήσεων λόγω διαφορών από την επιτροπή. Όταν οι πράκτορες παλεύουν για τα χρήματα, συχνά τα συστήματα εγκαθίστανται άμεσα για να μην υπάρχουν διαφωνίες. Οι πράκτορες συχνά πολεμούν με άλλους πράκτορες πάνω από τα χρήματα. Είναι μια κοινή μάχη.

Τι είναι μια σύντομη πώληση

Οι σύντομες πωλήσεις τείνουν να εμφανίζονται όταν μειώνονται οι τιμές των ακινήτων ή οι διογκωμένες εκτιμήσεις γίνονται για αγορά, κάνοντας το ακίνητο να είναι μικρότερο από το ποσό της υποθήκης του. Αυτό σημαίνει ότι όταν ο πωλητής συνάψει σύμβαση αγοράς για να πουλήσει για ποσό που είναι μικρότερο από το σημερινό υποθηκοφυλακείο του οίκου, αν ο πωλητής δεν φέρνει χρήματα για να κλείσει, ο δανειστής πρέπει να εγκρίνει τη σύντομη πώληση. Αυτό συμβαίνει επειδή ο δανειστής παίρνει μια ζημία για να επιτρέψει μια πληρωμή για λιγότερο από το οφειλόμενο ποσό.

Μια σύντομη πώληση μπορεί επίσης να συμβεί αν δεν υπάρχουν απλά αρκετά χρήματα για να πληρώσουν όλα τα έξοδα της πώλησης και της υποθήκης. Είναι δυνατόν να πουλήσει ένα σπίτι για περισσότερο από την υποθήκη και η πώληση θα είναι σύντομη, επειδή δεν υπάρχουν αρκετά χρήματα από τα έσοδα για να πληρώσουν όλα τα έξοδα που ο πωλητής πρέπει να φέρει για να πουλήσει.

Γενικά, οι μικρές πωλήσεις δεν αποτελούν ευκαιρίες για έναν αγοραστή. Δεν σημαίνει πάντοτε ότι ο αγοραστής αγοράζει το ακίνητο υπό την αγορά και μπορεί να χρειαστεί πολύς χρόνος για να κλείσει, αν κλείσει καθόλου, μεταξύ πολλών άλλων λόγων. Όλοι οι δανειστές δεν θα εγκρίνουν κάθε σύντομη πώληση και πολλές βραχυπρόθεσμες τιμές πώλησης που διαφημίζονται δεν είναι πραγματική τιμή. Είναι εκπαιδευμένοι εικασίες για το τι χρειάζεται για να πουλήσει το σπίτι.

Όσο περισσότερη εμπειρία έχει ένας πράκτορας για να κάνει σύντομες πωλήσεις, τόσο πιο πιθανή είναι η τιμή λογική και αποδεκτή από έναν δανειστή. Μερικοί πράκτορες καταβάλλουν μόνο τις τιμές και στη συνέχεια απογοητεύονται όταν η σύντομη πώληση τους απορρίπτεται.

Σύντομες διαφορές από την επιτροπή πώλησης

Το πρόβλημα προκύπτει όταν ένας πράκτορας παίρνει μια λίστα σε ένα σπίτι που δεν έχει ακόμη προεπιλεγεί, πράγμα που σημαίνει ότι ο πωλητής κάνει ακόμα πληρωμές στον δανειστή. Κατά τη διάρκεια της περιόδου διαπραγμάτευσης, εάν κατατεθεί ανακοίνωση προκαταβολής, αυτό θα μπορούσε να αλλάξει τους όρους της καταχώρισης. Τώρα γίνεται μια σύντομη λίστα πώλησης, υπό την προϋπόθεση διαπραγμάτευσης προμήθειας από τον δανειστή.

Στο Sacramento MLS, οι κανόνες μας αναφέρουν ότι οι παρατηρητές των παραγόντων - εκείνοι που το κοινό δεν βλέπουν - πρέπει να περιέχουν περιπλοκές που συγκεκριμένα διευκρινίζουν ότι η πώληση εξαρτάται από την έγκριση του δανειστή και πώς θα διαχωριστεί μια διαφορά, εάν υπάρχει, στην επιτροπή. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η λίστα θα μπορούσε να καθορίσει ένα ποσό και ο δανειστής θα μπορούσε να εγκρίνει ένα διαφορετικό ποσό.

Μερικοί δανειστές εκπτώσουν την προμήθεια, πληρώνοντας λιγότερο από έναν πωλητή που θα πληρώσει. Ένας πράκτορας στο κατάλογο δεν περιείχε περιπλοκές σχετικά με μειωμένη προμήθεια. Ενώ ήταν σε μεσεγγύηση, ο πράκτορας του αγοραστή επέμεινε ότι η χρηματιστηριακή του εταιρεία είχε δικαίωμα στην αμοιβή που είχε αρχικά καταχωρηθεί στο MLS. Ο πράκτορας του καταλόγου κατέληξε να δίνει ένα μεγάλο κομμάτι της προμήθειας του στον πράκτορα του αγοραστή.

Εύρεση σύντομων λιανικών πωλήσεων

Οι περισσότερες ανοικτές πωλήσεις παρατίθενται από τους κτηματομεσίτες. Θα βρείτε αυτές τις καταχωρίσεις σε τοπικούς ιστότοπους και MLS σε διάφορες τοποθεσίες. Ορισμένοι δανειστές έχουν διαμαρτυρηθεί για τη διαφήμιση που αναγνωρίζει το σπίτι ως σύντομη πώληση επειδή οι δανειστές θεωρούν ότι τους θέτει σε μειονεκτική θέση όταν πρόκειται για τιμολόγηση στο σπίτι. Αυτοί έχουν δίκιο. Ένας αγοραστής γενικά προσφέρει λιγότερα όταν διαφημίζεται ως μικρή πώληση.

Αν έχετε πρόσβαση στους όρους αναζήτησης, πρώτα εξετάστε πού εμφανίζεται ο όρος σύντομη πώληση.Μπορεί να βρίσκεται κάτω από "τροποποιητή κατάστασης" ή ενδέχεται να περιέχεται στα σχόλια μάρκετινγκ. Επιλέξτε αυτό το πεδίο ως όρο αναζήτησης.

Διαβάστε προσεκτικά την λίστα. Μπορεί να εξετάζετε μια ενδεχόμενη σύντομη πώληση, πράγμα που σημαίνει ότι το σπίτι δεν είναι προς πώληση ή ότι μόνο μια εφεδρική προσφορά θα εξεταστεί. Εάν βλέπετε τη λέξη "ενδεχόμενη", αυτή θα ήταν η ένδειξη σας.

Επίσης, να γνωρίζετε ότι ορισμένες δημοφιλείς ιστοσελίδες ενδέχεται να περιέχουν καταχωρίσεις που έχουν αναγνωριστεί ως προ-αποκλεισμός. Αυτές δεν είναι μικρές πωλήσεις και δεν πωλούνται. Οι πράκτορες γενικά γλιστρούν με λέξεις που προσδιορίζουν την καταχώριση ως σύντομη πώληση. Αναζητήστε τους ακόλουθους όρους:

• Με την έγκριση της τράπεζας.
• Προέκθεση
• Ανακοίνωση προεπιλογής
• Δώστε στον τραπεζίτη χρόνο να απαντήσει.
• Προεγκεκριμένο από τράπεζα.
• Επικεφαλής για δημοπρασία

Πάνω απ 'όλα, να προσλάβετε έναν πράκτορα που είναι πολύ έμπειρος στο χειρισμό των πωλήσεων μικρής διάρκειας και μπορεί να σας συμβουλεύσει για τις διαδικασίες, συμπεριλαμβανομένων των τοπικών τελωνείων στην περιοχή σας. Αν έχετε νομικές ερωτήσεις, ρωτήστε έναν δικηγόρο για συμβουλές και καθοδήγηση.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.