Έντυπο 1099-A για αποκλεισμό και την επίδρασή του στους φόρους σας

Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού λαμβάνει συνήθως έντυπο IRS 1099-Α από τον δανειστή του, αφού το σπίτι του έχει αποκλειστεί. Οι πληροφορίες σχετικά με το έντυπο είναι απαραίτητες για να αναφέρετε τον αποκλεισμό από τη φορολογική σας δήλωση … και ναι, δυστυχώς, πρέπει να το κάνετε.

Μπορεί να λάβετε πολλαπλά έντυπα 1099-A για μια μεμονωμένη ιδιοκτησία εάν είχατε περισσότερες από μία ενυπόθηκες ή ενεχυριαστικές πράξεις εναντίον της και περισσότεροι από ένας δανειστές είχαν εμπλακεί στον αποκλεισμό. Αλλά μην πανικοβληθείτε. Εδώ είναι τι πρέπει να ξέρετε.

Αποκλεισμοί και κεφαλαιακά κέρδη

Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων αντιμετωπίζει έναν αποκλεισμό ακριβώς όπως και αν πωλήσατε την ιδιοκτησία σας. Θα πρέπει να υπολογίσετε το κέρδος ή την απώλεια κεφαλαίου σας, αλλά σε αντίθεση με την κανονική πώληση, δεν υπάρχει "τιμή πώλησης" σε αυτό το σενάριο. Αυτό είναι όπου η φόρμα 1099-A μπαίνει στο παιχνίδι.

Οι πληροφορίες στη φόρμα 1099-A

Θα χρειαστείτε την ημερομηνία πώλησης και την τιμή πώλησης του αποκλεισμένου ακινήτου για να αναφέρετε σωστά την "πώληση" του στο IRS και θα βρείτε αυτές τις πληροφορίες στο έντυπο 1099-A. Για την τιμή πώλησης, θα χρησιμοποιήσετε είτε την εύλογη αγοραία αξία του ακινήτου ή το οφειλόμενο υπόλοιπο του δανείου τη στιγμή του αποκλεισμού.

Το υπολειπόμενο υπόλοιπο του δανείου βρίσκεται στο τετραγωνίδιο 2 και η εύλογη αγοραία αξία του ακινήτου βρίσκεται στο τετραγωνίδιο 4 του 1099-A. Η ημερομηνία του αποκλεισμού αναφέρεται στη θέση 1 και θα χρησιμοποιηθεί ως η ημερομηνία πώλησης της περιουσίας - δηλαδή η ημερομηνία "πώλησης"

Οι φορολογούμενοι πρέπει επίσης να γνωρίζουν εάν το δάνειο ήταν δάνειο προσφυγής ή δάνειο μη προσφυγής. Το δάνειο ήταν πιθανώς δάνειο προσφυγής αν ο δανειστής έλεγξε "ναι" στη θέση 5 ο οποίος ρωτά "Ο δανειολήπτης ήταν προσωπικά υπεύθυνος για την αποπληρωμή του χρέους;"

Έχετε κέρδος ή απώλεια;

Τα κεφαλαιακά κέρδη αναφέρονται στο Παράρτημα Δ για κατοικίες που ήταν προσωπικές κατοικίες. Το IRS δεν επιτρέπει στους φορολογούμενους να διεκδικούν ζημιές σε προσωπικές κατοικίες. Οποιοδήποτε κέρδος - και ναι, ένας αποκλεισμός μπορεί στην πραγματικότητα να οδηγήσει σε κέρδος - μπορεί συνήθως να αντισταθμιστεί από τον αποκλεισμό κεφαλαιουχικών κερδών για ένα κύριο σπίτι, επομένως είναι απίθανο ότι ένας αποκλεισμός θα έχει ως αποτέλεσμα την είσπραξη φόρου κεφαλαιουχικών κερδών.

Πρέπει να αναφέρετε τις πληροφορίες 1099-A ούτως ή άλλως, αλλά πιθανότατα δεν θα χρειαστεί να χρεώσετε ένα φόρο.

Αναφορά του αποκλεισμού

Χρησιμοποιήστε την ημερομηνία αποκλεισμού στη θέση 1 του 1099-A ως την ημερομηνία πώλησης και, στη συνέχεια, καταχωρίστε την τιμή πώλησης στο Πρόγραμμα Δ. Αυτό θα είναι είτε το ποσό στο τετραγωνίδιο 2 είτε το ποσό στο τετραγωνίδιο 4. Σε ποιο πλαίσιο η χρήση θα εξαρτηθεί από τους νόμους δανεισμού του κράτους στο οποίο βρίσκεται το ακίνητο, επομένως ελέγξτε με έναν τοπικό φοροτεχνικό για να βεβαιωθείτε ότι έχετε επιλέξει το σωστό.

Υπολογισμός του κέρδους σας

Μπορείτε να υπολογίσετε το κέρδος σας συγκρίνοντας την "τιμή πώλησης" που χρησιμοποιήσατε για την τιμή αγοράς σας, η οποία είναι η βάση κόστους σας στο ακίνητο. Αυτές οι πληροφορίες μπορούν τυπικά να βρεθούν στη δήλωση κλεισίματος HUD-1 που λάβατε κατά την αγορά της ιδιοκτησίας. Η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και του κόστους σας είναι το κέρδος σας. Πληκτρολογήστε αυτό στο Πρόγραμμα D και στη γραμμή 13 της δήλωσης φόρου σας 1040.

Επενδυτικές ιδιότητες

Χρησιμοποιήστε το έντυπο 4797 εάν το αποκλεισμένο ακίνητο ήταν μίσθωση ή επένδυση. Κατά πάσα πιθανότητα θα χρειαστείτε τη βοήθεια ενός φορολογικού επαγγελματία, διότι υπάρχουν πρόσθετοι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη, όπως η ανάκτηση των κρατήσεων απόσβεσης, οι μεταφορές ζημιών παθητικής δραστηριότητας και η αναφορά τυχόν τελικών εσόδων και εξόδων ενοικίασης.

Μορφή 1099-Α έναντι φόρμας 1099-C

Ενδέχεται να λάβετε το Έντυπο 1099-C αντί για το Έντυπο 1099-Α εάν ο δανειστής σας έχει κλείσει το ακίνητο και ακυρώσει το υπολειπόμενο υπόλοιπο υποθηκών που οφείλετε. Σε αυτή την περίπτωση, το IRS παίρνει τη θέση ότι λάβατε εισόδημα από τον αποκλεισμό - λάβατε χρήματα από τον δανειστή για να αγοράσετε το σπίτι σας και δεν πληρώσατε όλα αυτά τα χρήματα πίσω.

Αλλά αν και το χρέος που έχει αναφερθεί στο Πρόγραμμα 1099-C είναι συνήθως φορολογητέο εισόδημα, ο νόμος για την αφαίρεση του χρέους της υποθήκης απορρίπτει γενικά τις υποθήκες που ακυρώθηκαν με αποκλεισμό.

Σημαντική ενημέρωση

Αυτή η φορολογική διάταξη που σας επιτρέπει να εξαιρέσετε τα στεγαστικά δάνεια που ακυρώθηκαν με αποκλεισμό από τεχνική άποψη έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2016, αλλά ο Bipartisan Budget Act έδωσε νέα ζωή σε αυτό το Φεβρουάριο του 2018. Επιστράφηκε αναδρομικά για να καλύψει το φορολογικό έτος 2017. Μόνο ο χρόνος θα πει εάν ανανεωθεί το συνέδριο πάλι για το 2018 και τα επόμενα χρόνια.

Προς το παρόν, η διάταξη αυτή καλύπτει τις συμφωνίες αποκλεισμού που έχουν συναφθεί το 2017. Θα πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις εάν το σύνολο των χρεών σας υπερβαίνει τη συνολική αξία των στοιχείων ενεργητικού σας αμέσως πριν από τη στιγμή του αποκλεισμού. Αυτό σημαίνει ότι είστε "αφερέγγυοι" και πρέπει να αναφέρετε μόνο το ακυρωμένο χρέος της φορολογικής σας δήλωσης στο βαθμό που υπερβαίνει την αφερεγγυότητα σας - τη διαφορά μεταξύ των χρεών σας και των περιουσιακών στοιχείων σας.

Για παράδειγμα, ενδέχεται να έχετε χρέη συνολικού ύψους $ 300.000 και όλα τα υπόλοιπα στοιχεία σας να αποτιμώνται στα $ 200.000. Αυτή είναι η διαφορά των 100.000 δολαρίων. Εάν ο δανειστής σας συγχωρέσει ή ακυρώσει ένα υπόλοιπο ύψους 120.000 δολ. Για το ενυπόθηκο δάνειο σας, πρέπει μόνο να αναφέρετε εισοδήματα ύψους 20.000 δολαρίων, το ποσό που υπερβαίνει την αφερεγγυότητά σας ύψους 100.000 δολαρίων.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Οι φορολογικοί νόμοι αλλάζουν περιοδικά, επομένως πρέπει να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για τις πιο ενημερωμένες συμβουλές. Οι πληροφορίες που περιέχονται σε αυτό το άρθρο δεν προορίζονται ως φορολογικές συμβουλές και δεν υποκαθιστούν τις φορολογικές συμβουλές. ​