Λάθη πωλητές κάνουν κατά τη συλλογή μιας τιμής πώλησης λίστας

Εάν οι περισσότεροι πωλητές σπιτιών ήταν ειλικρινείς με τον εαυτό τους, θα συνειδητοποιούν ότι δεν πρέπει να τους ανατεθεί να επιλέξουν μια τιμή εισαγωγής επειδή, ειλικρινά, δεν είναι στην επιχείρηση ακίνητης περιουσίας. Από την άλλη πλευρά, ποιος είναι καλύτερος από το να επιλέξει μια τιμή καταλόγου από τους πωλητές σπίτι, διότι, τελικά, κατέχουν αυτό το ακίνητο και έχουν μερίδιο στην αξία του. Ωστόσο, η κατοχή ενός σπιτιού και η συνειδητοποίηση της αξίας του στην ανοικτή αγορά είναι γενικά δύο εντελώς αντιφατικά γεγονότα.

Αυτό που περιπλέκει ακόμα περισσότερο την κατάσταση είναι ότι πολλοί πωλητές σπιτιών θα επιλέξουν έναν πράκτορα που θα βασίζεται στον πράκτορα που προτείνει την υψηλότερη τιμή καταλόγου, σαν να έχει ο πράκτορας μαγικό δικαίωμα να πουλήσει το σπίτι για περισσότερα χρήματα από τον πράκτορα που προτείνει λογική τιμή καταλόγου. Οι πωλητές συχνά δεν συνειδητοποιούν ότι η τιμή καταλόγου, όταν όλα τα άλλα είναι απογυμνωμένα, είναι αρκετά άσχετη και ασήμαντη. Η τιμή καταλόγου είναι σημαντική μόνο στο βαθμό που θα μπορούσε να αντλήσει ή να αποκρούσει έναν πιθανό αγοραστή κατοικίας.

Είναι η τιμή πώλησης και η επακόλουθη εκτιμώμενη αξία που φέρει μεγαλύτερο βάρος.

Λάθος # 1: Βασίζεται σε μια τιμή πώλησης για το πόσο ένας πωλητής θέλει ή χρειάζεται

Πριν από λίγους μήνες, ενώ συνόψαμε μια παρουσίαση του FaceTime, ένας πωλητής ρώτησε γιατί δεν μπήκα στον κόπο να μάθω πόσα θέλησαν. Είπαν ότι κάθε άλλος πράκτορας που είχαν συνέντευξη τους ρώτησε την ερώτηση και δεν το έκανα. Ήταν μπερδεμένοι. Απάντησα ειλικρινά: "Δεν έχει σημασία πόσο θέλετε". Θα μπορούσα να πω από την εμφάνιση στα μάτια τους ότι είχα χάσει κάθε πλεονέκτημα που θα μπορούσα να είχα στην απόκτηση της εισαγωγής. Τι ήταν ωραία. Δεν άκουγαν.

Αλήθεια δεν έχει σημασία πόσο ένας πωλητής σκέφτεται αυτός ή αυτή πρέπει να πάρει για το σπίτι επειδή οι τιμές πώλησης δεν βασίζονται στις ανάγκες των πωλητών ούτε τις επιθυμίες. Οι πωλητές είτε συμμορφώνονται με την αγορά είτε δεν πωλούν σπίτι. Η αγοραία αξία υπαγορεύεται από το πόσο ένας αγοραστής είναι πρόθυμος να πληρώσει και αν ο αγοραστής βασίζεται στη χρηματοδότηση για να ολοκληρώσει την πώληση, πόσο εκτιμά ο εκτιμητής ότι το σπίτι αξίζει. Αυτό που οι πράκτορες ελπίζουν ή οι πωλητές θέλουν δεν έχει καμία διαφορά στον πραγματικό κόσμο.

Λάθος # 2: Βασίζεται σε τιμή πώλησης στην τιμή του γείτονά σας

Οι άνθρωποι τείνουν να θυμούνται την τιμή πώλησης ενός σπιτιού, όταν αρχικά απαριθμούσε περισσότερο από την τιμή πώλησης κατά το κλείσιμο. Το σημάδι πηγαίνει στην αυλή, τα δάχτυλα πετούν στο πληκτρολόγιο και υπάρχει το σπίτι του γείτονά σας σε απευθείας σύνδεση σε όλη τη δόξα του, πολύ πιο πέρα ​​από οτιδήποτε ελπίζατε ποτέ να λάβετε. Ωστόσο, η τιμή στην οποία αναφέρεται το σπίτι και η τιμή που πωλεί τελικά μπορεί να είναι πολύ διαφορετική.

Σε μια αγορά ισχυρού πωλητή, το σπίτι μπορεί να πουλήσει πάνω από την τιμή καταλόγου. Σε μια αγορά αγοραστή, το σπίτι θα μπορούσε να πουλήσει κάτω από την αγοραία αξία. Υπάρχει επίσης η κατάσταση του σπιτιού να εξετάσει, αναβαθμίσεις ή την έλλειψή του, ελλείψεις που ανακαλύφθηκαν κατά τη διάρκεια ενός επιτόπιου ελέγχου - όλα τα πράγματα που μπορούν να επηρεάσουν την τελική τιμή πώλησης.

Σημείωση: Ο μόνος τύπος συγκρίσιμης πώλησης που είναι σημαντικός είναι μια πωλημένη κατοικία παρόμοιου μεγέθους, διαμόρφωσης, συνθηκών και θέσης. Και συνήθως ένας εκτιμητής θα χρησιμοποιήσει 3 συγκρίσιμες πωλήσεις στο ελάχιστο και θα προτιμήσει έξι. Ένας γείτονας μπορεί να καταγράψει ένα σπίτι για ένα δισεκατομμύριο δολάρια και, αν ναι, δεν έχει καμία σχέση με την πραγματική αξία.

Λάθος # 3: Βάση τιμής πώλησης με βάση το μέσο κόστος τετραγώνων ποδιών

Σε ορισμένες περιοχές της χώρας, τα μονοκατοικίες είναι πιο επιθυμητά από τα διώροφα σπίτια και παρόλο που τα τετραγωνικά στρώματα αυτών των σπιτιών θα μπορούσαν να είναι όμοια, ένα μονοκατοικία μπορεί να πωλείται σε ένα υψηλότερο τετράγωνο πόδι κόστος.

Περαιτέρω, ένα μικρότερο σπίτι θα είχε συνήθως υψηλότερο κόστος ανά τετραγωνικό πόδι από ένα μεγαλύτερο σπίτι. Εάν όλα τα σπίτια της γειτονιάς σας είναι διώροφα και πωλούν με μέσο κόστος ανά τετραγωνικό πόδι, ίσως να είστε σε θέση να υποθέσετε - εκτιμήστε μια τιμή με βάση το μέσο κόστος τετραγωνικών ποδιών, αλλά η πιθανότητα είναι τα σπίτια να διαφέρουν.Οι μέσοι όροι τετραγωνικού ποδιού είναι γενικά μια απλή κατευθυντήρια γραμμή.

Πώς οι πράκτορες κτηματομεσίτων εκτιμούν μια εισηγμένη τιμή για τους πωλητές

Μερικές φορές οι κτηματομεσίτες θα ρωτήσουν πόσο άλλοι πράκτορες έχουν προτείνει και τότε αυτός ο πράκτορας θα χτυπήσει την τιμή να εμφανιστεί ως μια πιο ελκυστική επιλογή για τον πωλητή. Μην επιλέξετε έναν πράκτορα με βάση την υψηλότερη τιμή πώλησης. Επιλέξτε έναν πράκτορα που βασίζεται στην ακεραιότητα, τη γνώση, την εμπειρία και την ικανότητα να πουλήσει το σπίτι σας χωρίς πολύ δράμα.

Οι πράκτορες θα μπορούσαν να σας δώσουν μια σειρά τιμών πώλησης:

1. Η τιμή που πρέπει να εισαχθεί στην αγορά στην αγορά.
2. Η τιμή πώλησης που θα προσφέρει ένας αγοραστής.
3. Η τιμή που ένας εκτιμητής θα χρησιμοποιήσει και στην οποία μια τράπεζα θα δανείσει.

Το σημαντικό είναι να καθορίσετε μια τιμή που θα προσελκύσει έναν αγοραστή να βλέπει το σπίτι σας προσωπικά, πράγμα που δεν είναι απαραίτητα η τιμή στην οποία θα πωλεί. Η επιλογή της σωστής τιμής πώλησης θα πρέπει να βασίζεται στις συγκρίσιμες πωλήσεις, στην κίνηση της αγοράς και τίποτε άλλο δεν έχει σημασία.

Εάν η αγορά δεν ανταποκρίνεται στις προσδοκίες του πωλητή, ένας πωλητής μπορεί να θέλει να περιμένει μέχρι να πέσει η αγορά στην αγορά.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.