Εξαίρεση φόρου κατά την πώληση ενός σπιτιού

Χάρη στον Νόμο περί φοροαπαλλαγής του 1997, πιθανότατα δεν θα λάβετε μεγάλο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών εάν πωλήσετε την κύρια κατοικία σας. Οι φορολογούμενοι μπορούν να εξαιρέσουν έως και 250.000 δολάρια σε κεφαλαιουχικά κέρδη όταν πουλούν τα σπίτια τους και έως και 500.000 δολάρια εάν είστε παντρεμένοι και υποβάλλετε κοινή επιστροφή. Αυτή η ειδική φορολογική μεταχείριση είναι γνωστή ως εξαίρεση του Τμήματος 121.

Πώς λειτουργεί ο Αποκλεισμός του Τμήματος 121;

Ακολουθεί ένα παράδειγμα. Ο Brian στη Λουιζιάνα ανήκει και έζησε στο σπίτι του για τρία χρόνια. Σχεδιάζει να πουλήσει το σπίτι για $ 150.000 και αγόρασε το σπίτι για περίπου $ 105.000. Ο Brian ρώτησε: "Τι είδους φόροι πρέπει να πληρώσω κατά την πώληση; Ξέρω ότι πρέπει να πληρώσω τα τέλη ακινήτων, αλλά τι, αν υπάρχουν, άλλοι φόροι ισχύουν;"

Φυσικά, ενδέχεται να υπάρχουν φόροι μεταβίβασης, σφραγίδας ή ιδιοκτησίας που οφείλονται όταν πωλείτε ένα σπίτι και οι φόροι αυτοί παρατίθενται λεπτομερώς στο δελτίο διακανονισμού που κατάρτισε η εταιρεία τίτλου κατά τη διάρκεια της μεσεγγύησης. Όμως, ο Brian δεν πρέπει να πληρώνει ομοσπονδιακούς φόρους εισοδήματος για την πώληση λόγω του κέρδους του - η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς ή της φορολογικής του βάσης και των εσόδων από την πώληση - είναι 45.000 δολάρια, σημαντικά μικρότερη από τον αποκλεισμό των 250.000 δολαρίων.

Ο Brian πληροί επίσης μια άλλη δύσκολη απαίτηση. Η Υπηρεσία Εσωτερικών Φόρων λέει ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να είχε την κυριότητα και να ζήσει στο ακίνητο ως κύρια κατοικία του για δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια. Ο Brian έζησε στο σπίτι του για τρία χρόνια, οπότε το κέρδος κεφαλαίου του περίπου 45.000 δολαρίων θα ήταν εντελώς αφορολόγητο.

Και εδώ είναι μερικά ακόμα καλά νέα: Ο αποκλεισμός του Τμήματος 121 δεν είναι μια απλή υπόθεση. Μπορείτε να πουλάτε αποτελεσματικά την κατοικία σας κάθε δύο χρόνια χωρίς να χρεώνετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για τα έσοδα. Δεν χρειάζεται καν να αναφέρετε την πώληση του σπιτιού σας στη φορολογική σας δήλωση εάν τα κέρδη σας δεν υπερβαίνουν τα $ 250.000 ή $ 500.000 αν είστε παντρεμένοι.

Μερικοί Εξαιρέσεις

Οι φορολογούμενοι που πωλούν τις κύριες κατοικίες τους πριν από την εκπλήρωση του κανόνα των δύο εκτός πενταετούς περιόδου ενδέχεται να εξακολουθούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για μερικό αποκλεισμό των κερδών τους. Ο φορολογικός κώδικας επιτρέπει στους φορολογούμενους να αποκλείσουν μέρος των κεφαλαιουχικών τους κερδών εάν πρέπει να πουλήσουν για να μετεγκατασταθούν για εργασία, λόγω ζητημάτων υγείας ή λόγω άλλων απρόβλεπτων περιστάσεων.

Εάν ο εργοδότης σας μεταφέρει σε μια θέση στην άλλη ακτή αφού ζήσατε στο σπίτι σας για ένα χρόνο, η πώληση του σπιτιού σας σχετίζεται με την εργασία και όχι κάτι που εθελοντικά εκλέξατε να κάνετε. Δεν θα χρειαστεί να πάρετε ένα μεγάλο φορολογικό χτύπημα, αλλά δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ολόκληρο τον αποκλεισμό των 250.000 δολαρίων. Εάν κατοικούσατε για ένα χρόνο, κατοικούσατε στο σπίτι σας για το 50% του απαιτούμενου χρόνου. Πολλαπλασιάστε 50 τοις εκατό κατά $ 250.000, και το αποτέλεσμα είναι ότι μπορείτε να αποκλείσετε ένα κέρδος έως και $ 125.000. Θα πληρώνατε κέρδη κεφαλαίου μόνο για ποσά που υπερβαίνουν αυτό το ποσό.

Τα μέλη του στρατού απαλλάσσονται πλήρως από τον κανόνα διετούς διάρκειας έως και 10 ετών εάν υποχρεούνται να μετακινούνται λόγω υπηρεσιακών δεσμεύσεων.

Συνεχίστε λοιπόν και πωλήστε το σπίτι σας χωρίς να ανησυχείτε για τον θείο Σαμ. Αν δεν συνειδητοποιήσετε αρκετά σημαντικά κέρδη ή έχετε ζήσει μόνο εκεί για πολύ μικρό χρονικό διάστημα, μπορείτε πιθανότατα να το κάνετε χωρίς φόρους.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Οι φορολογικοί νόμοι αλλάζουν περιοδικά και θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για τις πιο ενημερωμένες συμβουλές. Οι πληροφορίες που περιέχονται σε αυτό το άρθρο δεν προορίζονται ως φορολογικές συμβουλές και δεν υποκαθιστούν τις φορολογικές συμβουλές.