Προσφορά στρατηγικής κατά την αγορά ενός σπιτιού που χρειάζεται εργασία

Οι αντιλήψεις ποικίλλουν σημαντικά όταν αγοράζετε ένα σπίτι που χρειάζεται εργασία, ζητήστε απλώς από οποιονδήποτε αγοραστή σπιτιού. Καλύτερα ακόμα, ζητήστε από έναν κτηματομεσίτη, επειδή πολλοί πράκτορες πιστεύουν ότι ένα σπίτι χρειάζεται εργασία αν το σπίτι δεν ενημερώνεται. Πάρτε ένα σπίτι ενσωματωμένο, ας πούμε, της δεκαετίας του 1940, όταν οι πάγκοι κουζίνας ήταν συχνά καλυμμένοι σε πλακίδια τεσσάρων ιντσών και όχι σε μοντέρνα πέτρα ή σκυρόδεμα. Ίσως τα ντουλάπια είναι βαμμένο ξύλο, και τα δάπεδα είναι λινέλαιο. Ένας χιλιετής αγοραστής θα πει ότι ένα σπίτι σε αυτή την κατάσταση θα χρειαζόταν εργασία. Ένας καθαριστής που αγαπάει το χαρακτήρα των σπιτιών του 1940 ίσως προτιμά την αρχική του κατάσταση και διαφωνεί.

Το αν μια κατοικία χρειάζεται εργασία βασίζεται σε προσωπική άποψη. Όλοι δεν συμφωνούν για την κατάσταση ενός σπιτιού. Μερικές φορές οι πωλητές θα ρωτήσουν αν θα πρέπει να επιδιορθώσουν ένα σπίτι ή να το πουλήσουν όπως είναι, και ενώ ορισμένες επισκευές θα φέρουν περισσότερα χρήματα, κάποια είδη βελτιώσεων είναι καλύτερα να παραμείνουν ως επιλογή για τον αγοραστή. Για παράδειγμα, αν τα χαλιά τοίχου-τοίχου φοριούνται και λεκιάζονται, είναι γενικά καλή ιδέα να αντικατασταθεί το δάπεδο πριν από την πώληση. Ωστόσο, θα ήταν ανόητο να πετάξετε μια σόμπα Wedgewood στο χωματόδρομο απλώς και μόνο επειδή είναι ένα ορισμένο τρύγο.

Τύποι σπιτιών που χρειάζονται εργασία

Δεδομένου ότι η εργασία είναι συχνά στο μάτι του θεατή, ας μιλήσουμε για τους τύπους των σπιτιών που θα μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν την εργασία. Επιπλέον, πώς θα ακολουθείτε μια προσφορά αγοράς πιθανότατα θα εξαρτάται από την κατηγορία, τον τύπο του σπιτιού που αγοράζετε που χρειάζεται εργασία. Ένα πράγμα που δεν πρέπει να πέσετε θύμα είναι η τάση να υποθέσουμε εσφαλμένα ότι η τιμή εισαγωγής δεν έχει ήδη προσαρμοστεί για το γεγονός ότι αγοράζετε ένα σπίτι που χρειάζεται εργασία.

Οι περισσότεροι πωλητές έχουν ήδη συνειδητοποιήσει ότι το σπίτι χρειάζεται εργασία και έχουν λογοδοτήσει γι 'αυτό όταν τιμολογεί το σπίτι. Οι πωλητές δεν ενδιαφέρονται για το ποιος επιδοτεί τα όνειρα του αγοραστή για βελτίωση στο σπίτι. Ωστόσο, αυτό δεν εμποδίζει τους αγοραστές από το να προσπαθούν να μειώσουν μια ήδη μειωμένη τιμή.

Fixer-Upper

Τα σπίτια οροφής-οροφής γενικά τιμολογούνται για πώληση στην κατάσταση AS τους. Αυτά τα σπίτια εμφανίζουν συχνά αναβαλλόμενη συντήρηση επειδή οι πωλητές δεν μπόρεσαν ή δεν θέλησαν να φροντίσουν σωστά το σπίτι. Ίσως υπήρξε θάνατος στο σπίτι, ή πέρασε από το δόγμα στους κληρονόμους που δεν το θέλουν. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η ακριβής κατάσταση μπορεί να είναι άγνωστη.

Για να υπολογίσει μια τιμή στο ανώτερο σπίτι σταθεροποίησης, οι πωλητές θα επιλέξουν γενικά μια τιμή πώλησης με βάση τις συγκρίσιμες πωλήσεις, και στη συνέχεια θα μειώσουν περαιτέρω την τιμή από την εκτίμηση για τις επισκευές. Μπορούν να αφαιρέσουν λίγο περισσότερο από την τιμή για μια γρήγορη πώληση. Είτε πρόκειται για σπίτι flipper για έναν επενδυτή που ελπίζει να μετατρέψει ένα γρήγορο buck ή ένα σπίτι για μια πρώτη φορά σπίτι αγοραστής εξαρτάται από τα περιθώρια κέρδους και το ποσό της εργασίας που απαιτείται.

Εάν το σπίτι είναι στην αγορά για λίγο με μεγαλύτερες ημέρες στην αγορά από το μέσο χρόνο πώλησης άλλων κατοικιών, θα μπορούσε να είναι η εργασία που απαιτείται υπερβαίνει τις προσδοκίες του πωλητή ή θα μπορούσε να είναι ότι το σπίτι απευθύνεται σε μια μικρότερη πισίνα αγοραστές. Μην κάνετε το λάθος αυτόματης ανάληψης μεγαλύτερων ημερών στην αγορά σημαίνει ότι το σπίτι είναι υπερτιμημένο γιατί αυτό δεν είναι πάντα μια πραγματική παραδοχή.

Κατάσταση μέντας Vintage

Αυτός ο τύπος σπιτιού θα μπορούσε να πουλήσει με ένα ασφάλιστρο, παρόλο που δεν είναι αναγκαστικά εκσυγχρονισμένο ούτε μοντέρνο. Σκεφτείτε τους βικτοριανούς ή ιταλικούς λαϊκούς ή τα μπανγκαλόου της Βασίλισσας Άννες ή των Τεχνών. Οι ολοένα και πιο δημοφιλείς είναι τα σπίτια στα μέσα του αιώνα από την αιχμηρή ζωή της δεκαετίας του 1950 και της αρχιτεκτονικής του 1960 όπως οι Eichlers ή Strengs.

Για την τιμολόγηση αυτών των τύπων σπιτιών, ένας πωλητής πιθανότατα θα προσέθετε ένα πριμοδότηση τιμής πάνω από τις συγκρίσιμες πωλήσεις. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να λάβουν πολλές προσφορές, λόγω της ελκυστικότητας του σχεδιασμού και του καλά διατηρημένου εσωτερικού και εξωτερικού χώρου. Εάν τα φωτιστικά είναι πρωτότυπα, η τιμή πώλησης θα μπορούσε να είναι ακόμα υψηλότερη.

Εάν μια τέλεια κατάσταση vintage σπίτι είναι στην αγορά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από ό, τι άλλοι γύρω από αυτό, είναι δυνατόν το σπίτι μπορεί να είναι υπερτιμημένο. Δεν είναι κάθε πωλητής πρόθυμος να χωρίσει με ένα σπίτι αυτού του διαμετρήματος. Κάποιοι θα το τιμήσουν αρκετά υψηλό ώστε να αξίζει τον κόπο να μεταφέρει ο πωλητής. Οι πωλητές μπορούν ή δεν μπορούν να αυξήσουν την τιμή. Εάν ένας αγοραστής θέλει το σπίτι αρκετά άσχημα, οι αγοραστές θα πληρώσουν συνήθως την ζητούμενη τιμή.

Νεότερο αλλά ξεπερασμένο

Βλέπετε πολλά από αυτά τα είδη σπιτιών σε περιοχές που κάποτε άκμαζαν πριν γίνουν καταθλιπτικές. Ίσως η περιοχή ήταν υπερκατασκευασμένη και η προσφορά ξεπέρασε τη ζήτηση. Ίσως οι θέσεις εργασίας να έφυγαν από την πόλη. Ή, μια άλλη οδό των σπιτιών άνοιξε λίγα μίλια μακριά για λιγότερα χρήματα. Όποια και αν είναι η αιτία, οι ιδιοκτήτες συχνά έχουν ελάχιστο ενδιαφέρον για την αναδιαμόρφωση ενός σπιτιού, μόνο και μόνο επειδή οι τάσεις αλλάζουν. Μετά από όλα, θεωρούν ότι το σπίτι ήταν ωραία όταν το αγόρασαν και είναι καλό να το πουλήσετε τώρα.

Αυτό που δεν συνειδητοποιούν είναι ότι οι αγοραστές δεν θέλουν σπίτια χωρίς ενημερώσεις. Οι αγοραστές θέλουν τα κλειστά σπίτια, τα σπίτια που δεν απαιτούν εργασία. Εάν πρέπει να βάλουν εργασία σε ένα σπίτι αντιμετωπίζοντας ένα σπίτι βελτίωση του έργου, αναμένουν μια έκπτωση. Θυμηθείτε τη χρωματική τάση του 1990 για πράσινο κυνηγό; Το πιο φρικτό χρώμα ποτέ. Εντάξει, ίσως όχι, ίσως το πράσινο αβοκάντο της δεκαετίας του 1960 ήταν το πιο φρικτό χρώμα.

Μερικές αλλαγές όπως η αντικατάσταση των εξαρτημάτων, η επιλογή σύγχρονων χρωμάτων χρώματος και η εγκατάσταση νεότερων συσκευών είναι συχνά αρκετές για να δημιουργήσουν ενδιαφέρον για μια καλύτερη τιμή πώλησης. Σε αντίθετη περίπτωση, οι αγοραστές γενικά δεν θα συμφωνήσουν να πληρώσουν το κορυφαίο στην αγορά για ένα παλιό σπίτι, ακόμα και αν είναι νεότερο.

Κατάσχεση

Οι αγοραστές συχνά λένε ότι θέλουν να αγοράσουν έναν αποκλεισμό, ο οποίος είναι ένα σπίτι που ανήκει στην τράπεζα, αλλά αυτό είναι μόνο επειδή δεν έχουν σταθερή λαβή για το τι αυτό συνεπάγεται. Σχεδόν πάντοτε πωλούνται σε κατάσταση AS. Οι τράπεζες δεν είναι υπεύθυνες για την αποκάλυψη γεγονότων που δεν γνωρίζουν. Επίσης, αν δεν ανακαλυφθεί αργότερα ένα ελάττωμα, το οποίο αποδεικνύεται σημαντικό κόστος επισκευής, οι τράπεζες διστάζουν να προσφέρουν εκπτώσεις για εργασία.

Οι αγοραστές ενδέχεται να εντοπίζουν τα λεγόμενα σπίτια προ-αποκλεισμού σε ορισμένες δημοφιλείς ιστοσελίδες, αλλά αυτές συχνά δεν πωλούνται καθόλου και δεν μπορούν ποτέ να πωληθούν.

Μικρές εκπτώσεις

Το σπίτι σύντομης πώλησης είναι ίσως ο πιο παρεξηγημένος τύπος πώλησης, ειδικά όταν το σπίτι χρειάζεται εργασία. Εάν ένας πωλητής δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά να κάνει μια πληρωμή υποθηκών, ο πωλητής πιθανώς δεν έχει την πολυτέλεια να κάνει επισκευές ή να διορθώσει το σπίτι. Όχι μόνο αυτό, αλλά ο δανειστής του πωλητή έχει ελάχιστα κίνητρα να συνεργαστεί με μια σύντομη πώληση, εκτός αν η τιμή είναι σύμφωνη με την αγορά. Οι τράπεζες συνήθως δεν εκπτώνουν την τιμή που θα δεχθούν για ένα σπίτι σύντομης πώλησης, ακόμα κι αν το σπίτι χρειάζεται εργασία.

Οι λόγοι για το τι μπορεί να φανεί σε εσάς ως πεισματάρης ή ανίδεος στάση μεταξύ των τραπεζών διαφέρει. Η τράπεζα θα μπορούσε ενδεχομένως να καταβάλει περισσότερα για να αποκλείσει έναντι απλής πώλησης. Σε αυτή την περίπτωση, η τιμή BPO δεν θα έχει σημασία επειδή ο επενδυτής θα είναι ανένδοτος σε ένα δίχτυ για να ταιριάζει με το δίχτυ αποκλεισμού. Κανένα ποσό που "εξηγεί" στην τράπεζα το ποσό της εργασίας που απαιτείται θα κάνει τον επενδυτή να φθάσει.

Ο Πακράτης

Δεν είναι όλα τα βρώμικα σπίτια, αλλά τα σπίτια είναι τα χειρότερα. Αυτά είναι τα σπίτια όπου μπορεί να χρειαστεί να περιηγηθείτε σε σφιχτά μονοπάτια που υφαίνονται γύρω από στοίβες προσωπικών αντικειμένων σε όλο το σπίτι. Μερικές φορές τα υπνοδωμάτια είναι τόσο γεμάτα έπιπλα και κουτιά που δεν μπορείτε να πάρετε την πόρτα ανοιχτή.Οι συσκευασίες συλλέγουν και σώζουν πράγματα, και μερικές φορές προσελκύονται σε περίεργα πράγματα όπως μπάλες από χνούδι ή τεμαχισμένες εφημερίδες.

Συνδυάστε μια πατρωμένη κατοικία με χρόνια παραμέλησης και για παράδειγμα μπορείτε να βρείτε σωρούς νεκρών τρωκτικών ή να ανακαλύψετε προβλήματα υγρασίας που έχουν οδηγήσει σε εισβολή παρασίτων. Εάν είστε τυχεροί, ενοικιάστε μερικά από τα δοχεία αποβλήτων των 30 τόνων θα χρησιμεύσει για να απαλλαγείτε από τα συντρίμμια. Αλλά τα βασικά προβλήματα που αναπτύσσονται θα μπορούσαν να είναι πιο εκτεταμένα. Συχνά, οι τιμές πώλησης αυτών των κατοικιών χτυπούν δραματικά.

Υπόδειξη : Όπως συμβαίνει με κάθε προσφορά αγοράς, το καλύτερο στοίχημα ενός αγοραστή στο σπίτι είναι να βασίζεται στις συγκρίσιμες πωλήσεις και στη συνέχεια να αφαιρεί για το έργο που απαιτείται, με βάση τις πραγματικές εκτιμήσεις των αδειοδοτημένων εργολάβων. Εάν αυτή η προσαρμοσμένη τιμή κυμαίνεται με την αναγραφόμενη τιμή, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε την τιμή καταλόγου για να αγοράσετε ένα σπίτι που χρειάζεται εργασία.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.