Ενοικίαση σε ενοικιαστές με ποινικά μητρώα

Ενώ τελικά είναι η απόφαση ενός ιδιοκτήτη σχετικά με το ποιοι ενοικιαστές θα τοποθετήσουν στο ακίνητό τους, εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένοι κανόνες που πρέπει να ακολουθηθούν. Στο πλαίσιο της διαδικασίας διαλογής, ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει πρόσβαση στο ποινικό μητρώο του ενοικιαστή. Ένας ιδιοκτήτης πρέπει να ακολουθεί ορισμένους κανόνες όταν χρησιμοποιεί αυτό το ποινικό μητρώο για να αποδεχθεί ή να απορρίψει τους υποψήφιους ενοικιαστές. Μάθετε τι να αναζητήσετε σε ένα ποινικό μητρώο και τι να συμπεριλάβετε σε μια πολιτική εγκληματικής ιστορίας για να αποφύγετε να κατηγορήσετε για διακρίσεις.

9 Πράγματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την εξέταση του ποινικού μητρώου

1. Το άτομο καταδικάστηκε ;: Υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ της σύλληψης για ένα έγκλημα και της καταδίκης του για ένα έγκλημα. Μια σύλληψη δεν σας κάνει να ενοχλείτε τίποτα, οπότε προσέξτε αν προσπαθείτε να απορρίψετε έναν μελλοντικό ενοικιαστή με βάση μόνο τη σύλληψη.
2. Τι είναι το αδίκημα ;:Ποιο αδίκημα έκανε πραγματικά ο ένοικος; Καταλαβαίνετε τη φύση του εγκλήματος; Αν όχι, συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ή έναν αστυνομικό για διευκρίνιση.
3. Πόσο σοβαρό είναι το αδίκημα ;: Μήπως ο μελλοντικός μισθωτής πρέπει να καταβάλει πρόστιμο ή να εξυπηρετήσει τον πραγματικό χρόνο φυλάκισης για το αδίκημα που διέπραξε; Κτύπησαν ένα πουκάμισο από το εμπορικό κέντρο ή πυροβόλησαν κάποιον;

1. Πόσο πρόσφατο είναι το αδίκημα ;: Μήπως ο ενοικιαστής διαπράξει το αδίκημα πέρυσι, ή συνέβη πριν από 20 χρόνια;
2. Πόσα αδικήματα υπάρχουν ;: Μήπως ο μελλοντικός μισθωτής έχει μια εγκληματική πράξη για να εξετάσει ή να έχει ένα μεγάλο φάσμα αδικημάτων;
3. Οι παραβάσεις διαρκούν πολλαπλά έτη ή συμπλέκονται σε μια περίοδο ;: Εάν υπάρχουν πολλαπλά αδικήματα, όλα αυτά συνέβησαν περίπου την ίδια στιγμή ή τα αδικήματα γίνονται σε αρκετά διαφορετικά χρόνια;
4. Θα μπορούσε να θέσει σε κίνδυνο άλλους μισθωτές ;: Η φύση του εγκλήματος που διέπραξε ο υποψήφιος μισθωτής θέτει σε κίνδυνο άλλους μισθωτές; Μερικά παραδείγματα μπορεί να είναι η εμπορία ναρκωτικών, ο βιασμός, η κακοποίηση παιδιών ή η επίθεση και η μπαταρία. Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τη διατήρηση ενός ασφαλούς περιβάλλοντος στο οποίο μπορούν να ζήσουν οι ενοικιαστές του.

1. Θα μπορούσε η αμοιβή του ενοικιαστή να επηρεάσει την ενοικίαση; Θα επηρεάσει η εγκληματική ιστορία του ενοικιαστή την ικανότητά του να πληρώνει το μηνιαίο ενοίκιο; Εάν ο μισθωτής δεν έχει προηγούμενη ή τρέχουσα απασχόληση, έχετε το δικαίωμα να αρνηθείτε να μισθώσετε σε αυτόν τον ενοικιαστή με βάση την ανικανότητά τους να πραγματοποιήσουν την πληρωμή ενοικίου.
2. Θα μπορούσε το αδίκημα να θέσει σε κίνδυνο την ιδιοκτησία σας ;:Ένας ιδιοκτήτης έχει την ευθύνη να διατηρήσει την ενοικίαση του ακινήτου ασφαλή. Μήπως το ποινικό μητρώο του ενοικιαστή θέτει σε κίνδυνο το μίσθιο; Μερικά παραδείγματα αυτού του είδους θα μπορούσαν να είναι εμπρησμοί ή βανδαλισμούς.

Μπορείτε να αρνηθείτε τη στέγαση σε οποιονδήποτε ενοικιαστή με ιστορία ποινικού χαρακτήρα;

Όχι. Μια ευρεία πολιτική άρνησης της στέγασης σε οποιονδήποτε μελλοντικό μισθωτή με οποιοδήποτε είδος ποινικής ιστορίας θα θεωρείται ότι εισάγει διακρίσεις στο πλαίσιο του Ομοσπονδιακού νόμου περί στέγασης. Οι ιδιοκτήτες επιτρέπεται να εφαρμόζουν πολιτικές που αρνούνται τη στέγαση σε άτομα με συγκεκριμένα εγκληματικά παρελθόντα που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο την ασφάλεια άλλων μισθωτών ή του ακινήτου. Όταν εξετάζουμε την ποινική ιστορία ενός ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης πρέπει επίσης να λαμβάνει υπόψη τον τύπο του αδικήματος, τη σοβαρότητα του αδικήματος και το χρονικό διάστημα από το αδίκημα.

συνέβη.

Η δίκαιη στέγαση προστατεύει τους ενοικιαστές με ποινικά μητρώα;

Ο Ομοσπονδιακός νόμος περί στέγασης δεν προστατεύει ειδικά εκείνους που έχουν ποινικό μητρώο από διακρίσεις σε δραστηριότητες σχετικές με τη στέγαση. Αντίθετα, το γραφείο γενικών συμβούλων της HUD έχει εκδώσει κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με το πώς οι ιδιοκτήτες και οι άλλοι στις βιομηχανίες που σχετίζονται με τη στέγαση πρέπει να πλησιάσουν εκείνους με ποινικό μητρώο για να ελαχιστοποιήσουν τις πιθανότητες να κατηγορηθούν για διακρίσεις.

Οι συγκεκριμένες ομάδες που προστατεύονται κάτω από το Fair Housing περιλαμβάνουν το χρώμα, την αναπηρία, την οικογενειακή κατάσταση, την εθνική προέλευση, τη φυλή, τη θρησκεία και το φύλο. HUD πιστεύει ότι η άρνηση ενοικίασης σε άτομα με ποινικό μητρώο θα μπορούσε να οδηγήσει σε διακρίσεις εις βάρος των μειονοτήτων.

Οι Αφροαμερικανοί και οι Ισπανοί συνελήφθησαν, καταδικάστηκαν και φυλακίστηκαν με πολύ υψηλότερα ποσοστά από τον γενικό πληθυσμό. Το 2014, για παράδειγμα, το 36% του συνολικού πληθυσμού των φυλακών στις Ηνωμένες Πολιτείες ήταν αφρικανικός Αμερικανός, αλλά οι Αφροαμερικανοί ήταν μόνο το 12% του συνολικού πληθυσμού και οι Ισπανοί αποτελούσαν το 22% του πληθυσμού των φυλακών, του συνολικού πληθυσμού. Λόγω αυτού του γεγονότος, η HUD πιστεύει ότι μια πολιτική ιδιοκτητών που περιορίζει τους μισθωτές με βάση την ποινική ιστορία θα επηρέαζε δυσανάλογα αυτές τις μειονοτικές ομάδες περισσότερο από τους υποψήφιους ενοικιαστές άλλων φυλών, οπότε θα μπορούσε να θεωρηθεί ως πρακτική διακρίσεων.

Το HUD σπάει αυτή τη διάκριση σε δύο κατηγορίες, ακούσιες διακρίσεις και εσκεμμένες διακρίσεις.

Αθέλητες διακρίσεις εις βάρος των ενοικιαστών μειονοτήτων με τα ποινικά μητρώα

Το HUD χρησιμοποιεί α διαδικασία τριών βημάτων για να διαπιστώσει εάν η πολιτική του ποινικού ιστορικού ενός ιδιοκτήτη εισάγει διακρίσεις και παραβιάζει τον νόμο περί δίκαιης στέγασης.

1. Η Πολιτική Ποινικού Ιστορικού έχει Διακριτική Επίδραση ;: Ο κατηγορούμενος πρέπει να προσκομίσει αποδεικτικά στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι η πολιτική επηρεάζει αρνητικά εκείνα μιας συγκεκριμένης φυλής ή εθνικής προέλευσης περισσότερο από άλλες ομάδες ανθρώπων. Για την απόδειξη του σημείου αυτού θα πρέπει να χρησιμοποιούνται στατιστικές του κράτους ή των τοπικών στατιστικών, αλλά εάν δεν είναι διαθέσιμες, μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν εθνικές στατιστικές. Κάθε περίπτωση είναι μοναδική και ως εκ τούτου πρέπει να χρησιμοποιεί συγκεκριμένα γεγονότα, όπως αρχεία ενοικιαστών, τοπικές εγκληματικές στατιστικές και στοιχεία απογραφής, για να υποστηρίξουν την αξίωσή τους.

2. Είναι απαραίτητη η πολιτική για την επίτευξη ενός νόμιμου μη διακριτικού ενδιαφέροντος;: Τώρα εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να προσκομίσει αποδεικτικά στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι η πολιτική του για την εγκληματική ιστορία δεν είναι μια μορφή διάκρισης, αλλά μάλλον μια αναγκαία πολιτική για έναν άλλο νόμιμο λόγο. Πολλοί ιδιοκτήτες ισχυρίζονται ότι ο λόγος της πολιτικής είναι να προστατεύσουν την ασφάλεια των άλλων ενοικιαστών στην περιουσία τους. Δεδομένου ότι μία από τις κύριες ευθύνες του ιδιοκτήτη είναι η προστασία της ασφάλειας των ενοικιαστών και της περιουσίας τους, θεωρείται γενικά ένας θεμιτός λόγος να αρνηθεί να νοικιάσει έναν μισθωτή με ποινική ιστορία.

Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να παρέχει συγκεκριμένο λόγο για τον λόγο που ο συγκεκριμένος εγκληματικός ιστορικός του ενοικιαστή απειλεί την ασφάλεια του ακινήτου και των ενοικιαστών. Ένας γενικός ισχυρισμός ότι καθένας με ποινική ιστορία είναι πιο επικίνδυνος από όποιον δεν έχει ποινική ιστορία δεν θα συγκρατήσει. Ένα συγκεκριμένο παράδειγμα θα μπορούσε να είναι η άρνηση ενοικίασης σε μελλοντικό μισθωτή, ο οποίος είναι καταδικασμένος σεξουαλικός δράστης, επειδή θα μπορούσε να θέσει σε κίνδυνο τους άλλους ενοικιαστές σας.

Οι ιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να αρνηθούν τη μίσθωση σε μελλοντικούς μισθωτές που έχουν ιστορικό ποινικών καταδίκων, ωστόσο αυτή η πολιτική δεν μπορεί να είναι μια γενική πολιτική που αποκλείει οποιοδήποτε πρόσωπο που έχει ποτέ καταδικαστεί για οποιοδήποτε αδίκημα. Η πολιτική πρέπει να είναι συγκεκριμένη, δηλώνοντας ότι ο ιδιοκτήτης δεν νοικιάζει όσους έχουν ποινικές καταδίκες που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο την ασφάλεια των ενοικιαστών ή των περιουσιών. Για παράδειγμα, ένα άτομο με ιστορικό εισιτηρίων κυκλοφορίας δεν θα δημιουργήσει πιθανώς αυξημένη απειλή για άλλους μισθωτές, αλλά ένα άτομο που είναι καταδικασμένος αντιπρόσωπος ναρκωτικών θα μπορούσε.

Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αρνηθούν να νοικιάσουν σε μελλοντικούς ενοικιαστές που έχουν συλληφθεί, αλλά δεν έχουν καταδικαστεί, επειδή μια σύλληψη δεν σημαίνει ότι το πρόσωπο είναι ένοχο οποιουδήποτε εγκλήματος. Ως εκ τούτου, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποδείξει ότι αυτό το άτομο δημιουργεί αυξημένο κίνδυνο για τους άλλους ενοικιαστές στην ιδιοκτησία.

Τέλος, ο ιδιοκτήτης πρέπει να λάβει υπόψη πόσο πρόσφατα συνέβη το έγκλημα. Θα είναι πιο δύσκολο να δικαιολογηθεί η άρνηση μίσθωσης σε μελλοντικό μισθωτή εάν το έγκλημα συνέβη πριν από 20 χρόνια.

3. Υπάρχει μια λιγότερο διακριτική εναλλακτική λύση ;: Εάν ο ιδιοκτήτης είναι σε θέση να αποδείξει ότι έχει νόμιμο λόγο για τη θέσπιση της πολιτικής του ποινικού μητρώου, τότε εναπόκειται στον κατηγορούμενο να αποδείξει ότι υπάρχει ένας άλλος, λιγότερο διακριτικός τρόπος για τον ιδιοκτήτη να επιτύχει αυτόν τον στόχο. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει την εξέταση άλλων παραγόντων εκτός από την εξέταση της εγκληματικής ιστορίας του ενοικιαστή, όπως η ιστορία της μίσθωσης του ενοικιαστή, η ηλικία σε καιρό των ποινικών αδικημάτων ή οι προσπάθειες του ενοικιαστή για αποκατάσταση μετά από τα αδικήματα.

Διανοητική διάκριση κατά των μειονοτικών ενοικιαστών με ποινικά μητρώα

Ένας ιδιοκτήτης θα μπορούσε να κατηγορηθεί και να καταδικαστεί για διακρίσεις εάν χειρίζεται τους ενοίκους με παρόμοια ποινικά μητρώα διαφορετικά. Εάν δύο μελλοντικοί μισθωτές έχουν παρόμοια εγκληματικά παρελθόντα, αλλά είναι διαφορετικοί αγώνες και ο ιδιοκτήτης κάνει εξαιρέσεις για έναν μισθωτή και όχι για τον άλλο, αυτό θα μπορούσε να είναι παραβίαση της δίκαιης στέγασης.

Για παράδειγμα, αν όλοι οι άλλοι παράγοντες είναι παρόμοιοι, η μίσθωση σε έναν ασιατικό άνδρα ο οποίος καταδικάστηκε για κλοπή αυτοκινήτου, αλλά αρνείται να νοικιάσει έναν ισπανό που καταδικάστηκε για κλοπή αυτοκινήτου, θα μπορούσε να σας οδηγήσει να κατηγορηθεί και ενδεχομένως να καταδικαστεί διακρίσεις στέγασης. Ένα άλλο παράδειγμα σκόπιμης διάκρισης κατά τη διάρκεια της διαδικασίας ελέγχου του ενοικιαστή θα έλεγε σε κάποιον που ακούστηκε αφρικανικός Αμερικανός μέσω του τηλεφώνου ότι το ποινικό μητρώο θα το απέκλειε από την ενοικίαση της ιδιοκτησίας σας, αλλά επιτρέποντας σε κάποιον που ακούγεται καυκάσιος μέσω τηλεφώνου να βλέπει την ιδιοκτησία παρά το γεγονός ότι έχει παρόμοιο ποινικό μητρώο.

Εναπόκειται στον ενδεχόμενο μισθωτή να προσκομίσει αποδεικτικά στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι ο ιδιοκτήτης του εισάγει διακρίσεις εις βάρος του επειδή είναι μέλος μιας συγκεκριμένης ομάδας και αντιμετωπίζει άλλους μελλοντικούς μισθωτές με παρόμοια εγκληματική ιστορία διαφορετικά επειδή ανήκουν σε διαφορετική φυλή ή ομάδα . Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να παράσχει αποδεικτικά στοιχεία για να αποδείξει ότι υπάρχει άλλος παράγοντας, εκτός από τη φυλή, που τον προκάλεσε να νοικιάζει σε έναν μισθωτή και όχι στον άλλο. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να εξακολουθεί να χρησιμοποιεί άλλα πρότυπα, τα οποία δεν θεωρούνται διακρίσεις, προκειμένου να επιλέξει έναν μισθωτή, όπως η δυνατότητα του ενοικιαστή να πληρώσει έγκαιρα το ενοίκιο.

Η άρνηση ενός μελλοντικού ενοικιαστή για εγκλήματα που σχετίζονται με τα ναρκωτικά

Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να καταδικαστεί για ακούσια διάκριση λόγω άρνησης μίσθωσης σε ενοικιαστή ο οποίος έχει καταδικαστεί για "παράνομη παραγωγή ή διανομή ελεγχόμενης ουσίας". Δεν συμπεριλαμβάνονται οι ενοικιαστές που έχουν συλληφθεί αλλά δεν έχουν καταδικαστεί για τέτοιου είδους αδικήματα ή ενοικιαστές που έχουν καταδικαστεί ή συλληφθεί για κατοχή ναρκωτικών.

Ενώ ένας ιδιοκτήτης έχει νόμιμο δικαίωμα να αρνηθεί τη στέγαση σε άτομο που έχει καταδικαστεί για παράνομη παρασκευή ή διανομή ναρκωτικών, αν ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί μόνο αυτή την καταδίκη για να αρνηθεί τη στέγαση σε μέλη μιας συγκεκριμένης φυλής, εθνικής καταγωγής ή άλλης ομάδας, ο ιδιοκτήτης μπορεί εξακολουθούν να κατηγορούνται και να καταδικάζονται για εσκεμμένη διάκριση στέγασης. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί την καταδίκη για τα ναρκωτικά ως κάλυψη για φυλετικές διακρίσεις.