Πώς να πουλήσετε το σπίτι σας μέσω μιας σύμβασης γης

Οι συμβάσεις γης είναι χρήσιμα μέσα για τους πωλητές που πωλούν σπίτι και σχεδιάζουν να χρηματοδοτήσουν έναν αγοραστή. Δίνει στους πωλητές ένα ενσωματωμένο εισόδημα και γενικά ένα καλύτερο επιτόκιο από τα επιτόκια που προσφέρονται στους λογαριασμούς της αγοράς χρήματος ή τα πιστοποιητικά καταθέσεων. Ωστόσο, ένας συνετός πωλητής πρέπει να λάβει μέτρα για να προστατεύσει την ισότητα και να εξασφαλίσει ότι ο αγοραστής μπορεί να εκπληρώσει τους όρους της σύμβασης γης.

Διαφορά μεταξύ μιας σύμβασης γης και μιας υποθήκης

Οι συμβάσεις γης είναι συμφωνίες ασφαλείας μεταξύ ενός πωλητή, γνωστού ως πωλητή, και ενός αγοραστή, γνωστού ως πωλητή. Ο πωλητής μεταφέρει τη χρηματοδότηση του πωλητή, η οποία μπορεί να περιέχει ή όχι υποκείμενο δάνειο. Μια κύρια διαφορά μεταξύ μιας σύμβασης γης και μιας υποθήκης είναι ότι ο αγοραστής δεν λαμβάνει πράξη ή σαφή τίτλο στο ακίνητο έως ότου εξοφληθεί η σύμβαση γης.

Ορισμένα κράτη έχουν νόμους που αντιμετωπίζουν μια σύμβαση γης παρόμοια με μια σύμβαση εμπιστοσύνης και αυτές οι συμβάσεις γης προβλέπουν έναν καταπιστευματοδόχο δίνοντας στον διαχειριστή «δύναμη πώλησης» να κινήσει διαδικασίες αποκλεισμού σε περίπτωση που το Vendee αθετήσει τη σύμβαση. Άλλα κράτη δίνουν στους αγοραστές μια μακρύτερη περίοδο εξαργύρωσης, παρόμοια με εκείνη των υποθηκών. Για τους λόγους αυτούς, είναι σημαντικό να μειώσετε τις πιθανότητες αθέτησης της υποχρέωσης από προεπιλογή του Vendee.

Προστασία του πωλητή για πώληση κατοικίας στο σπίτι

Εάν έχετε ένα υποκείμενο δάνειο, δεδομένης της επιλογής μεταξύ μιας κατ 'ευθείαν σύμβασης ή μιας σύμβασης αναδίπλωσης, προσφέρετε τη σύμβαση γης περιτυλίγματος. Θα σας δώσει μια υπερεκτίμηση του υφιστάμενου επιτοκίου της πρώτης υποθήκης. Ζητήστε νομικές συμβουλές σχετικά με μια ρήτρα αποξένωσης. Ο δανειστής θα μπορούσε να καλέσει το δάνειο σας οφειλόμενο και πληρωτέο εάν ο δανειστής ανακαλύψει ότι έχετε πουλήσει το σπίτι μέσω σύμβασης γης.

• Λάβετε μια αναφορά πίστωσης στον αγοραστή. Εάν ο αγοραστής έχει καταθέσει πτώχευση, έχει κάνει καθυστερημένες πληρωμές σε άλλους πιστωτές ή, χειρότερα, δεν έχει πίστωση, αυτά τα υποτιμητικά αρχεία είναι κόκκινη σημαία.
• Ζητήστε μια πολιτική ασφάλισης τίτλου. Οι αναζητήσεις τίτλου των δημόσιων αρχείων θα δείχνουν επίσης υποθέσεις ή αποφάσεις που κατατίθενται εναντίον αγοραστή. Η εταιρεία τίτλου θα ζητήσει πιθανώς την ικανοποίηση αυτών των βαρών πριν να ασφαλίσει τη σύμβαση γης σχετικά με μια πολιτική τίτλου. Ζητήστε να δείτε ένα αντίγραφο της προκαταρκτικής έκθεσης τίτλου (ή δέσμευση για την ασφάλιση τίτλου) για να καθορίσετε εάν μια έρευνα αποκαλύπτει κάτι για τον αγοραστή.
• Ζητήστε μια ισχυρή προκαταβολή. Οι αγοραστές είναι λιγότερο πιθανό να αποχωρήσουν από μια σύμβαση γης ή να σταματήσουν να πληρώνουν τη σύμβαση πώλησης δόσεων εάν ο αγοραστής έχει κάνει μια μεγάλη προκαταβολή. Όσο περισσότερα χρήματα επενδύονται εκ των προτέρων, τόσο λιγότερο πιθανό είναι να αγοράσει κάποιος αγοραστής.
• Μεταφέρετε τη βραχυπρόθεσμη χρηματοδότηση. Μπορείτε να αποσβέσετε τις πληρωμές για 30 χρόνια, αλλά να ζητήσετε πληρωμή με μπαλόνια μετά από πέντε ή δέκα χρόνια. Αυτό θα επιτρέψει στον αγοραστή να αναχρηματοδοτήσει ή να πουλήσει το ακίνητο για να σας πληρώσει νωρίτερα. Ελέγξτε αν αυτό το είδος χρηματοδότησης είναι σύμφωνο με τους νόμους σας. Οι πληρωμές μπαλονιών θα μπορούσαν να απαγορευτούν.
• Επαληθεύστε την απασχόληση του αγοραστή. Βεβαιωθείτε ότι ο αγοραστής είναι μισθωτός και έχει εργαστεί για τουλάχιστον δύο χρόνια, κατά προτίμηση περισσότερο. Ρωτήστε αν ο αγοραστής είναι μισθωτός από την εταιρεία ή είναι συμβόλαιο εργασίας και εάν ο όρος απασχόλησης θα μπορούσε να τεθεί σε πέρας για τερματισμό οποιαδήποτε σύντομα σύντομα.
• Ζητήστε προσωπικές αναφορές. Ελέγξτε τις αναφορές του αγοραστή, συμπεριλαμβανομένων των προηγούμενων ιδιοκτητών. Ρωτήστε για το ιστορικό πληρωμών σε προηγούμενα ενοίκια, όχι μόνο για την τρέχουσα ενοικίαση, επειδή μερικές φορές οι ιδιοκτήτες θα πουν τίποτα για να βρουν τον ενοικιαστή από το ακίνητο. Πηγαίνετε πίσω στον ιδιοκτήτη πριν από τον υφιστάμενο ιδιοκτήτη και ρωτήστε.
• Επιμείνετε στον αγοραστή να αποκτήσει μια πολιτική ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού. Δεν θέλετε να είστε υπεύθυνοι για το σπίτι μετά την υπογραφή της σύμβασης γης και συμβολαιογραφική πράξη. Βεβαιωθείτε ότι ο αγοραστής σας χαρακτηρίζει ως πρόσθετο ασφαλισμένο και να πάρετε αντίγραφο του ασφαλιστηρίου συμβολαίου του ιδιοκτήτη σπιτιού.
• Ορίστε έναν λογαριασμό εκταμίευσης. Πολλές τράπεζες και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προσφέρουν μια υπηρεσία που θα συγκεντρώνει τις πληρωμές από τον αγοραστή και θα τις στείλει σε εσάς ή θα τις καταθέσει στον τραπεζικό σας λογαριασμό. Αποτρέπει τον αγοραστή να γνωρίζει τη διεύθυνση κατοικίας σας και η ρύθμιση σας απαλλάσσει να ταξιδέψετε.
• Συλλέξτε τους φόρους από το πωλητή. Ζητήστε από τον Vendee να πληρώσει τους φόρους στην εταιρεία εκταμίευσης. Η εταιρεία μπορεί στη συνέχεια να πραγματοποιήσει τις πληρωμές φόρων στον εκτιμητή ακινήτου σας και μπορείτε να είστε βέβαιοι ότι οι φόροι θα καταβληθούν εγκαίρως.
• Συμπεριλάβετε μια χρέωση καθυστερημένης πληρωμής στη σύμβαση γης. Εάν πληρώνετε μια υποκείμενη πληρωμή δανείου, θα θελήσετε να λάβετε τις πληρωμές σας εγκαίρως για να αποφύγετε τις δικές σας καθυστερημένες χρεώσεις. Χρεώστε στον αγοραστή μια λογική χρέωση για τις πληρωμές που λήφθηκαν αργά για να προσελκύσει τον αγοραστή να πληρώσει έγκαιρα.
• Εξασφαλίστε συνεχή συντήρηση και φροντίδα. Σκεφθείτε να συμπεριλάβετε στη σύμβαση μια ρήτρα επιτάχυνσης, η οποία θα σας επιτρέψει να κάνετε την Vendee να αναχρηματοδοτήσει την ιδιοκτησία εάν η κατάσταση του ακινήτου γίνεται κίνδυνος για την οικονομική σας επένδυση.
• Αποτρέψτε τον πωλητή να εκχωρήσει τη σύμβαση. Αφού ολοκληρώσετε την εργασία σας για να εγκρίνετε αυτόν τον αγοραστή, δεν θέλετε να δώσετε στον αγοραστή το δικαίωμα να αναθέσει τη σύμβαση σε μια άγνωστη οντότητα.
• Μιλήστε με έναν δικηγόρο. Αξίζει να ξοδέψετε μερικές εκατοντάδες δολάρια για να λάβετε νομικές συμβουλές πριν από τη σύναψη σύμβασης γης. Εκτός αυτού, ένας δικηγόρος είναι πιθανό να σκεφτεί κάτι που έχω χάσει σε αυτόν τον κατάλογο σφαιρών.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.