Πώς να πουλήσετε ένα ελαττωματικό σπίτι (κακή τοποθεσία, κατεστραμμένο)

Ανεξάρτητα από το πόσες φορές ακούτε ότι η ακίνητη περιουσία είναι σχετικά με την τοποθεσία, την τοποθεσία, την τοποθεσία, είναι γεγονός ότι οι πωλητές μερικές φορές παραβλέπουν. Η τοποθεσία είναι εύκολο να ξεχάσουμε πότε είναι το δικό σας σπίτι και έχετε ζήσει σε αυτό αρκετό καιρό για να απολαύσετε άλλα θετικά εκτός από την τοποθεσία.

Η τοποθεσία έχει σημασία για τους αγοραστές, ειδικά στις αγορές του αγοραστή, όταν οι επιλογές είναι άφθονες λόγω υπερβολικού αποθέματος. Οι αγοραστές θα περάσουν ένα σπίτι σε μια κακή τοποθεσία υπέρ μιας λιγότερο επιθυμητό σπίτι σε μια καλή θέση.

Παραδείγματα κακών τοποθεσιών για ένα σπίτι

Ορισμένες γειτονιές μπορούν να θεωρηθούν ως δημόσιοι οφθαλμοί ως κακές περιοχές, παρόλο που τα σπίτια σε μια "κακή γειτονιά" μπορεί να βρίσκονται απέναντι από μια λεγόμενη επιθυμητή περιοχή. Οι κακές τοποθεσίες επηρεάζουν την αξία του σπιτιού, το οποίο μπορεί να κυμαίνεται από δεκάδες χιλιάδες έως εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια. Η κατοχή ενός σπιτιού κοντά σε οποιοδήποτε από αυτά τα ακόλουθα είδη τοποθεσιών είναι συχνά επιζήμια για την αγοραία αξία σας:

• Κύριες αρτηρίες με μεγάλη κίνηση
• Σιδηροδρομικές γραμμές
• Εμπορικά ακίνητα
• Βιομηχανικές ιδιότητες
• Πολυκατοικίες
• Δομές χρησιμότητας, όπως απόβλητα, ηλεκτρικά ή πυρηνικά εργοστάσια
• Κοιμητήρια
• Θόρυβος από κοντινά αεροδρόμια ή αυτοκινητόδρομους
• Σκουπίδια, χώροι υγειονομικής ταφής και ανακύκλωση
• Σχολεία
• Κυβερνητικές κατοικίες ή κυβερνητικά κτίρια
• Αθλητικές αρένες
• Ατμοσφαιρική ρύπανση, όπως οσμές από γειτονικές εκμεταλλεύσεις ή εργοστάσια

Ξεπερνώντας τις αντιρρήσεις σε κακές τοποθεσίες

Ο καλύτερος τρόπος για να ξεπεραστεί μια αντίρρηση είναι γενικά η τιμολόγηση στο σπίτι. Για παράδειγμα, όταν ρώτησα έναν πωλητή που είχε τρεις απεργίες εναντίον της:

• Σε έναν πολυσύχναστο δρόμο
• Κοντά σε εμπορικά κτίρια
• Απέναντι από ένα νεκροταφείο

γιατί αγόρασε το σπίτι στην πρώτη θέση, είπε, "Τιμή. Ήταν το λιγότερο ακριβό σπίτι Land Park προς πώληση εκείνη τη στιγμή." Υπογράψαμε λοιπόν μια συμφωνία εισαγωγής, θέτοντας το σπίτι στην αγορά σε τιμή κάτω από το ανταγωνιστικό απόθεμα. Πώληθηκε τελικά μετά από 90 DOM.

Ένας άλλος αγοραστής Land Park αρνήθηκε να αγοράσει ένα σπίτι επειδή το σπίτι δίπλα από την πόρτα χρειάστηκε μια νέα στέγη και μια εξωτερική εργασία βαφής. Μίλησα με έναν γείτονα ο οποίος μπόρεσε να εξασφαλίσει μια δέσμευση από τον ιδιοκτήτη εφεδρικής συντήρησης να ζωγραφίσει και να εκτοπίσει.

Η προώθηση των πλεονεκτημάτων ορισμένων τοποθεσιών είναι μερικές φορές χρήσιμη. Για παράδειγμα:

• Τα νεκροταφεία είναι γενικά πολύ ήσυχα.
• Η διαβίωση κοντά σε ένα σχολείο για μια νέα οικογένεια σημαίνει ότι μπορείτε να παρακολουθείτε περισσότερο τα παιδιά σας.
• Οι διάλειμμα στο σπίτι δεν συμβαίνουν συνήθως σε δρόμους με μεγάλη κίνηση και δραστηριότητα.

Κακές διατάξεις

Αν το σπίτι σας βρίσκεται σε μια επιθυμητή περιοχή, άλλοι παράγοντες όπως η κακή διάταξη μπορεί να απενεργοποιήσουν τους αγοραστές. Όχι όλες οι κακές διατάξεις μπορούν εύκολα να αποκατασταθούν και συχνά θεωρούνται ανίατη ατέλεια. Εάν θα κοστίσει περισσότερο για να διορθώσετε από ό, τι θα λάβετε σε αντάλλαγμα για τις προσπάθειες προστιθέμενης αξίας σας, ίσως είναι καλύτερο να πωλήσετε για λιγότερα ή να προσφέρετε μια πίστωση αναδιαμόρφωσης στον αγοραστή. Ακολουθούν παραδείγματα κακής διάταξης:

• Περιορισμένες πόρτες και αίθουσες
• Εσωτερικές σκάλες που βλέπουν μια είσοδο
• Διάδρομος που βλέπει στην είσοδο
• Πρόσφατα υπνοδωμάτια
• Υπνοδωμάτια βρίσκονται σε ξεχωριστά επίπεδα
• Τραπεζαρία στο κέντρο του σπιτιού
• Υπνοδωμάτια από ζωντανά ή οικογενειακά δωμάτια
• Ξύλινο μπάνιο σε μια άσχημη τοποθεσία
• Αόρατη τοποθέτηση δωματίων χωρίς ροή
• Υπνοδωμάτια στον πάνω όροφο με σκάλες στο κέντρο

Αυτοί οι τύποι σπιτιών πωλούν για λιγότερο από τα γύρω σπίτια με πιο συμμορφούμενες διατάξεις παρόμοιου τετραγωνικού μεγέθους. Πολλά σπίτια αυτού του είδους σε επιθυμητές γειτονιές του Σακραμέντο προσγειώνονται στα χέρια των πτερυγίων, που έχουν το όραμα και την τεχνογνωσία να αλλάξουν τη διάταξη και να μεταπωλήσουν την ιδιοκτησία με υψηλό κέρδος.

Κατεστραμμένα σπίτια με καθυστερημένη συντήρηση

Οι ανάδοχοι ή οι ειδικοί χειροτεχνίας είναι όροι που χρησιμοποιώ όταν αναφέρομαι στα ανώτερα σπίτια του οίκου. Δυστυχώς, μερικές φορές η καλύτερη λύση είναι να σπάσουμε το σπίτι, να το πουλήσουμε για αξία ή να δώσουμε στον αγοραστή μια πίστωση κόστους κλεισίματος για να κάνουμε το δάκρυ κάτω μετά το κλείσιμο.

Τα σπίτια που απαιτούν πολλή δουλειά δεν θα πωλούνται για το ίδιο ποσό με συγκρίσιμα σπίτια που δεν χρειάζονται εργασία. Οι αγοραστές θα αρνηθούν να πληρώσουν την υψηλότερη χρηματιστηριακή αξία για τα σπίτια με αναβαλλόμενη συντήρηση. Επιπλέον, οι περισσότεροι αγοραστές απαιτούν πρόσθετο κίνητρο ως αποζημίωση για απρόβλεπτα προβλήματα.

Για παράδειγμα, μια κατοικία που απαιτεί 50.000 δολάρια εργασίας σε σπίτια που πωλούν για $ 300.000, δεν θα διοχετεύσει τιμή 250.000 δολαρίων. Αυτό δεν είναι το πώς λειτουργεί. Ένας εργολάβος, ας πούμε, ο οποίος σχεδιάζει να μεταπωλήσει το σπίτι σε σταθερή κατάσταση, θα αναμένει ένα λογικό κέρδος και θα επηρεάσει το κόστος της μεταπώλησης κατά την αγορά επίσης. Αυτό σημαίνει ότι το σπίτι θα πουλήσει πιθανώς για λιγότερο από $ 200.000.

Μερικές φορές ένας αγοραστής θα αγοράσει ένα σπίτι για να διορθώσει, επειδή ο αγοραστής αναμένει η ανακαίνιση να είναι ένα έργο της αγάπης. Αλλά αυτά τα σπίτια τυπικά πωλούν για λίγο περισσότερο λόγω της τοποθεσίας. Πληρώνει για να είναι λογικό στην τιμολόγηση σας, όταν το σπίτι σας έχει ελαττώματα που δεν είστε διατεθειμένοι να απευθυνθείτε.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}