Ρήτρα αλλοτρίωσης στην ακίνητη περιουσία

Μια ρήτρα αλλοτρίωσης είναι η γλώσσα σε μια υποθήκη ή πράξη εμπιστοσύνης που επιτρέπει στον δανειστή να καλέσει το δάνειο αμέσως οφειλόμενο και πληρωτέο σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης πωλεί το ακίνητο ή μεταβιβάζει τον τίτλο στο ακίνητο. Σχεδόν κάθε δάνειο περιλαμβάνει σήμερα μια ρήτρα αποξένωσης, που σημαίνει ότι ο τίτλος δεν μπορεί να μεταφερθεί και ο αγοραστής δεν μπορεί να αγοράσει με την επιφύλαξη υφιστάμενου δανείου χωρίς να ενεργοποιήσει μια ρήτρα πώλησης.

Μια ρήτρα σχετικά με την πώληση είναι το ίδιο με μια ρήτρα αποξένωσης. Ένας κοινός τύπος ρήτρας αλλοτρίωσης που βρίσκεται σε πολλές πράξεις εμπιστοσύνης έχει ως εξής, από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς των ΗΠΑ:

"Σε περίπτωση πώλησης, μεταβίβασης ή αλλοτρίωσης από την Εμπιστευματοδόχο της Ακίνητης ή οποιουδήποτε μέρους της ή οποιουδήποτε μέρους αυτής ή οποιουδήποτε ενδιαφέροντός της από τον Εμπιστευματοδόχο, είτε εθελοντικά είτε ακούσια, εκτός από τις περιπτώσεις όπου απαγορεύεται από το νόμο, όλες οι υποχρεώσεις που διασφαλίζονται με αυτό το μέσο ανεξάρτητα από τις ημερομηνίες λήξης που εκφράζονται σ ' κατά επιλογή του κατόχου αυτού και χωρίς απαίτηση ή ειδοποίηση, καθίσταται αμέσως οφειλόμενος και πληρωτέος ".

Είναι πρακτικά αδύνατο να βρεθούν σήμερα υποθήκες που δεν περιέχουν τέτοια ρήτρα. Παρόλο που δεν μπορεί να διατυπωθεί κατά λέξη, η ρήτρα αποξενώσεως απαγορεύει τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας χωρίς την εξόφληση της υφιστάμενης υποθήκης.

Ο τρόπος πίσω όταν η δημιουργική χρηματοδότηση ήταν εξαιρετικά δημοφιλής κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 1970 και στις αρχές της δεκαετίας του 1980 στις Ηνωμένες Πολιτείες, ειδικά στην Καλιφόρνια, όπου είμαι εξουσιοδοτημένος, οι κτηματομεσίτες μίλησαν συχνά για την υπόθεση του 1974, Tucker κατά Lassen Savings and Loan.

Αυτή ήταν μια υπόθεση ορόσημο που αφορούσε μια δόση σύμβαση πώλησης γης. Βασικά δήλωσε ότι ο δανειστής δεν είχε το δικαίωμα να καλέσει το οφειλόμενο και πληρωτέο δάνειο, επειδή δεν μπορούσε να αποδείξει ότι η ασφάλεια του υπέστη ζημιά κατά τη μεταβίβαση της πώλησης σε σύμβαση γης.

Πολλοί κτηματομεσίτες κατά τη διάρκεια αυτής της χρονικής περιόδου συγκέντρωσαν δημιουργικές χρηματοοικονομικές συναλλαγές στις οποίες ο αγοραστής απέκτησε ισότιμο τίτλο μέσω σύμβασης γης και κατέβαλε την υποκείμενη υποθήκη, επιπλέον των πληρωμών προς τον πωλητή για τα ίδια κεφάλαια του πωλητή. Τα υψηλά επιτόκια ώθησαν τους αγοραστές να βασίζονται στη δημιουργική χρηματοδότηση.

Γρήγορα προς τα εμπρός στη δικαστική υπόθεση του 1978, Wellenkamp v. Bank of America. Αυτή η δεύτερη απόφαση ορόσημου δικαστηρίου της Καλιφόρνιας ενίσχυσε το περιεχόμενο της ενότητας 711 του Πολιτικού Κώδικα της Καλιφόρνια ότι ένας δανειστής δεν μπορούσε να επιβάλει μια ρήτρα αποξένωσης καλώντας το οφειλόμενο και πληρωτέο δάνειο εάν η εγγύηση για το δάνειο δεν είχε υποστεί απομείωση ή κινδυνεύει να υποστεί βλάβη. Μετά από αυτό, πολλά σπίτια πωλούσαν υποκείμενα σε υποθήκη αριστερά και δεξιά, όπως δεν υπήρχε αύριο, παρεκτός του 18% των επιτοκίων που ήταν τόσο διαδεδομένα.

Ήταν πολύ συνηθισμένο να κλείνεις μια συναλλαγή τότε σε 7 ημέρες. Οι αγοραστές μείωσαν το 7% έως 10% της τιμής πώλησης, αρκετό για να πληρώσουν τις προμήθειες και το κόστος κλεισίματος, λαμβάνοντας τον τίτλο που υπόκειται σε υποθήκες και εκτελώντας χρηματοδότηση αναδόμησης στον πωλητή με τη μορφή δεύτερης ή τρίτης πράξης εμπιστοσύνης. Με κάποιους τρόπους, ήταν σαν την Άγρια Δύση. Οι πράκτορες που αντιλαμβάνονταν τη δημιουργική χρηματοδότηση κινητοποίησαν πολλά αποθέματα και γεννήθηκε η επιχείρηση Get Rich Quick seminar.

Ξαφνικά, δημιουργικά σεμινάρια χρηματοδότησης ήταν πανταχού παρόντα. Αυτό ήταν νέο έδαφος για πολλούς κτηματομεσίτες και τους πελάτες τους. Ήταν επίσης ένα ώριμο κλίμα για κακοποίηση και απάτη. Μετά το 1982, το Garn-St. Γερμανικό νόμο, πολλά από τα δημιουργικά συστήματα χρηματοδότησης αργά σταμάτησαν. Ακόμα και οι πωλήσεις δικαιωμάτων μίσθωσης, που δημιουργήθηκαν και διαρθρώθηκαν ως κενό στις ρήτρες αποξένωσης, πυροδοτήθηκαν.

Στα επόμενα χρόνια, τα επιτόκια άρχισαν να μειώνονται, καθιστώντας την απόκτηση μιας νέας υποθήκης ελκυστική επιλογή για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών. Αυτό έβαλε πίσω τα συμβατικά δάνεια και τα δάνεια FHA. Υπήρχαν ακόμη μερικά παλιά δάνεια FHA που θα μπορούσαν να αναληφθούν χωρίς επίσημη υπόθεση, αλλά καθώς τα έτη συνέχιζαν, υπήρχαν λιγότερα και λιγότερα από αυτά τα δάνεια. Σήμερα, δεν υπάρχει κανένας.

Φυσικά, μέρος αυτού είχε ως αποτέλεσμα τα 80/20 συνδυαστικά δάνεια που συνέβαλαν εν μέρει στην υποβάθμιση της αγοράς των Subprime Market το 2007. Οι αγοραστές που μπορούσαν να ομίξουν καθρέφτη, χωρίς τη δυνατότητα αποπληρωμής υποθήκης, είχαν τη δυνατότητα να λάβουν 100% χρηματοδότηση. Όλοι γνωρίζουμε τι συνέβη όταν η αγορά συνετρίβη το 2008. Οι σημερινές απαιτήσεις υποθηκών είναι πολύ αυστηρότερες και είναι πολύ πιο δύσκολο να βρεθεί μια υποθήκη τώρα.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.