Αγοράζοντας μια Τράπεζα που ανήκει έναντι του Regularly List Home

Ερώτηση: Πρέπει να αγοράσουμε ένα σπίτι στην τράπεζα ή ένα κανονικό σπίτι;

Ένας αναγνώστης ρωτά: Είμαστε υποψήφιοι για να αγοράσουμε ένα σπίτι από την τράπεζα; Η σύζυγός μου και εγώ είμαστε για πρώτη φορά αγοραστές κατοικιών. Στην πόλη μας, βλέπουμε πολλά σπίτια προς πώληση που ανήκουν σε τράπεζες. Μιλήσαμε με έναν πράκτορα σε ένα ανοιχτό σπίτι που μας είπε ότι είναι εξίσου εύκολο να αγοράσετε ένα σπίτι σε τράπεζα ως κανονικό σπίτι. Αλλά οι φίλοι μας λένε όχι, αγοράζοντας ένα σπίτι που ανήκει στην τράπεζα μπορεί να είναι ένας εφιάλτης. Είναι ο πράκτορας που μας λείπει; Τι είναι πιο εύκολο να αγοράσετε; Πρέπει να αγοράσουμε ένα σπίτι στην τράπεζα ή ένα κανονικό σπίτι;

Απάντηση: Μερικοί κτηματομεσίτες που απαριθμούν τα ακίνητα ιδιοκτησίας σπίτια, ή REO για συντομία, πιθανώς πιστεύουν ότι η αγορά ενός τραπεζικού ιδιοκτησίας είναι εξίσου εύκολη με ένα κανονικό σπίτι. Αυτό συμβαίνει επειδή, για πολλούς από αυτούς, τα σπίτια που ανήκουν στην τράπεζα είναι τα μόνα σπίτια που πωλούν. Μεγάλο και μεγάλο, προτιμώ να πουλάω ένα κανονικό σπίτι κάθε μέρα της εβδομάδας και θα σας πω γιατί.

Τραπεζικά Σπίτια και Αγορά

Κάνει τη διαφορά ως προς το αν ο αριθμός των κατοικιών στην αγορά είναι ως επί το πλείστον κατασχέσεις. Εάν ένας τακτικός πωλητής πωλεί σε μια αγορά που κυριαρχείται από τράπεζες που ανήκουν σε τράπεζα, οι τακτικοί πωλητές πρέπει να ανταγωνίζονται στην τιμή με κατασχέσεις, πράγμα που σημαίνει ότι ο πωλητής πρέπει να τιμολογεί ένα σπίτι σύμφωνα με τις τιμές των τραπεζικών κατοικιών.

Ορισμένοι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων, οι οποίοι εργάζονται σε τμήματα τραπεζικών ακινήτων που χειρίζονται κατασχέσεις, επιμένουν ότι οι πράκτορές τους εμπορεύονται το απόθεμά τους όπως ακριβώς και κάθε άλλο σπίτι. ορισμένοι προτιμούν τους πράκτορες να μην αποκαλύψουν ότι τα σπίτια είναι κατασχέσεις. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα σπίτια αποκλεισμού φέρουν ένα στίγμα. Ωστόσο, σε κάθε δικαιοσύνη στην τράπεζα, η τράπεζα προσπαθεί απλά να ανταγωνιστεί στην ανοικτή αγορά.

Ιδιοκτησίες και αποκαλύψεις ιδιοκτησίας από την τράπεζα

Συνήθως, όταν αγοράζετε ένα σπίτι, οι ιδιοκτήτες γνωρίζουν ότι μπορούν να μοιραστούν λεπτομέρειες μαζί σας για την ιστορία του. Μπορείτε να μάθετε αν ο νεροχύτης της κουζίνας υποστηρίζει ποτέ, όταν η οροφή έχει αντικατασταθεί τελευταία και αν υπάρχουν ελαττώματα τα οποία δεν μπορεί να αποκαλύψει μια επιθεώρηση στο σπίτι. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι που ανήκει στην τράπεζα, είστε μόνοι σας. Αγοράζετε έναν άγνωστο παράγοντα με ελάχιστη προσφυγή.

As-Is Condition

Οι τράπεζες σπάνια κάνουν επισκευές σε σπίτια στα χαρτοφυλάκιά τους. Γενικά δεν πληρώνουν για επιθεώρηση επιβλαβών οργανισμών ή δεν δίνουν στους αγοραστές πιστοποίηση στέγης ή επιθεώρηση αποχέτευσης. Εάν η επιθεώρηση στο σπίτι σας αποκαλύπτει ένα σημαντικό πρόβλημα και υποβάλλετε ένα αίτημα για επισκευή, η τράπεζα πιθανότατα θα την αγνοήσει. Ενώ ένας τακτικός πωλητής είναι πολύ πιο πιθανό να διαπραγματευτεί μια αίτηση επισκευής και να διορθώσει προβλήματα για εσάς.

Διαπραγμάτευση για αγορά ενός σπιτιού από την Τράπεζα

Ορισμένες τράπεζες δεν θα εξετάσουν ούτε μια προσφορά εκτός εάν ο αγοραστής υποβάλει μια επιστολή προ-έγκρισης υποθήκης από τον επιλεγμένο δανειστή της τράπεζας, πράγμα που σημαίνει ότι μπορεί να χρειαστεί ακόμη περισσότερο να υποβληθεί μια προσφορά. Λόγω του όγκου των τμημάτων διανομής των καταλόγων, μπορεί μερικές φορές να χρειαστούν έως και δύο εβδομάδες ή περισσότερο για να λάβετε μια απάντηση.

Όταν η τράπεζα δέχεται μια προσφορά, συχνά δημιουργεί μια προσθήκη τράπεζας η οποία, για κάθε πρακτική χρήση, αντικαθιστά την προσφορά που υποβάλατε. Η προσθήκη τράπεζας μπορεί να αποτελείται από 10 σελίδες ή περισσότερες. Σχεδόν κάθε σημαντικό στοιχείο που προστατεύει τον αγοραστή έχει τροποποιηθεί. Εάν αγοράζετε ένα σπίτι που ανήκει στην τράπεζα, είναι καλή ιδέα να αναθεωρήσει ο δικηγόρος σας το συμβόλαιο, επειδή η περιπλοκή είναι μερικές φορές δύσκολο να κατανοηθεί.

Οι τράπεζες χρεώνουν τέλη για τις καθυστερήσεις κλεισίματος

Στη βόρεια Καλιφόρνια, όπου δουλεύω, καταλήγουμε συχνά σε μια εταιρία μεσεγγύησης στη νότια Καλιφόρνια που χειρίζεται τη συναλλαγή. Η απόσταση καθυστερεί τη γραφική εργασία. Επιπλέον, εάν ο δανειστής του αγοραστή χρειάζεται λίγες μέρες για να απελευθερώσει το αρχείο από την αναδοχή, η τράπεζα συχνά χρεώνει τον αγοραστή με αμοιβή. Οι τακτικοί πωλητές είναι γενικά πιο επιεικοί και χαλαροί για τις επεκτάσεις.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.