Αγοράζοντας σύντομη πώληση έναντι αποκλεισμού

Η αναμονή για μια απάντηση σε μια σύντομη πώληση μπορεί να είναι απογοητευτική. Μια σύντομη πώληση συμβαίνει όταν ο δανειστής ενός πωλητή συμφωνεί να δεχτεί λιγότερο από το μη καταβληθέν υπόλοιπο στεγαστικών δανείων για να διευκολύνει την πώληση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή και οι τράπεζες χρειάζονται πολύ χρόνο για να αποφασίσουν. Μερικοί αγοραστές μικρής πώλησης περιμένουν έξι μήνες ή και περισσότερο για μια απάντηση. Πάνω από το ήμισυ του χρόνου, η απάντηση είναι "Όχι, και μην αφήνετε την πόρτα να σας χτυπήσει στην έξοδο".

Οι μικρές τιμές λίστας πώλησης δεν είναι πραγματικές

Οι αγοραστές επιδιώκουν να πραγματοποιήσουν σύντομες πωλήσεις για δύο λόγους. Η τιμή καταλόγου είναι ελκυστική και πιστεύουν ότι ο πωλητής είναι απελπισμένος. Ωστόσο, καμία από αυτές τις πεποιθήσεις δεν είναι απαραιτήτως αλήθεια. Δεδομένου ότι δεν είναι κάθε σπίτι σύντομη πώληση είναι σε αποκλεισμό, δεν είναι κάθε πωλητής απελπισμένος. Επιπλέον, οι πωλητές συχνά καθορίζουν την αναγραφόμενη τιμή εξωπραγματικά, ελπίζοντας ότι οι αγοραστές θα συρρέουν σε εκείνη την καταχώρηση, όπως οι σκώροι σε φλόγα.

Προοδευμένες μικρές πωλήσεις

Ο τρόπος με τον οποίο ένας πράκτορας ενημερώνει σχετικά με το πόσο χαμηλή είναι η τράπεζα θα είναι εάν μια προσφορά έχει ήδη γίνει αποδεκτή και ο αγοραστής αποχωρήσει. Μόνο τότε ο πράκτορας είναι ελεύθερος να εισαγάγει την εισαγωγή στο χρηματιστήριο ως αποδεκτή σύντομη πώληση, επειδή οι τράπεζες σπάνια αποκαλύπτουν μια τιμή "bottom-line" μπροστά.

Με μια προεγκεκριμένη σύντομη πώληση, η αναμονή των νέων αγοραστών μειώνεται δραματικά. Συνήθως, τη στιγμή που οι πρώτοι αγοραστές αποχωρούν, τα έγγραφα των πωλητών έχουν ήδη υποβληθεί στον δανειστή και ο δανειστής ίσως ήταν πολύ κοντά στην έκδοση της σύντομης επιστολής έγκρισης πώλησης. Τα έγγραφα που λείπουν σε αυτό το σημείο είναι η προσφορά νέων αγοραστών και τα δάνεια.

Σύντομες διαπραγματεύσεις πώλησης

Οι πωλητές μπορούν να συμφωνήσουν σε κάθε είδους προσφορά αγοράς που τους έχει υποβληθεί για υπογραφή, αλλά δεν είναι δεσμευτικές εκτός εάν η τράπεζα των πωλητών εγκρίνει την προσφορά. Δεν έχει σημασία ποια είναι τα όρια της προσφοράς, αν η τράπεζα δεν τα δεχτεί. Η πραγματική διαπραγμάτευση δεν ανήκει στον πωλητή. βρίσκεται στον διαπραγματευτή της τράπεζας.

Οι τράπεζες βασίζονται σε εκτιμήσεις υπολογιστών γραφείου και σε BPO τρίτων (γνωμοδοτήσεις για τις τιμές χρηματιστών) για τον προσδιορισμό της αξίας. Αν και οι τράπεζες δεν θέλουν να ακολουθήσουν τον αποκλεισμό, θέλουν επίσης δίκαιη αγοραία αξία. Εναπόκειται στον πράκτορα της εισαγωγής να παρέχει συγκρίσιμες πωλήσεις και να τεκμηριώνει την τιμή που υποβάλλει ο αγοραστής.

Η τιμή μετά από αποκλεισμό

Είτε ο αγοραστής πρέπει να περιμένει το ακίνητο να περάσει από αποκλεισμό και να είναι deeded στην τράπεζα εξαρτάται από το αν το σπίτι έχει πολλές προσφορές. Εάν περισσότεροι από ένας αγοραστές έχουν υποβάλει προσφορά, η υψηλότερη και πιο ειδική προσφορά πιθανότατα θα κερδίσει.

Εάν ο αγοραστής είναι ο μοναδικός προσφέρων και η τράπεζα αντιδρά αρνητικά ή, χειρότερα, καθόλου, μπορεί να είναι προς το συμφέρον του αγοραστή να περιμένει τον αποκλεισμό. Επίσης, δεν υπάρχει εγγύηση ότι μια τράπεζα δεν θα απορρίψει πολλές προσφορές, ιδιαίτερα αν δεν είναι αρκετά υψηλές.

Μερικές φορές οι τράπεζες δεν είναι λογικές και καταλήγουν να γυρίσουν τους εαυτούς τους στο πόδι. Είχα αρκετές καταχωρίσεις όπου οι τράπεζες αρνήθηκαν να δεχτούν σύντομες προσφορές πώλησης μόνο για να πάρουν τίτλο στο σπίτι μέσω αποκλεισμού, το οποίο τελικά πωλήθηκε για δεκάδες χιλιάδες λιγότερο.

Μπορείτε να πάρετε μια ένδειξη σχετικά με το τι μπορεί να κάνει η τράπεζα εξετάζοντας τις προσφορές ανοίγματος που δημοσιεύονται σε περίπτωση που ένα σπίτι είναι σε αποκλεισμό. Συχνά οι τράπεζες θα δημοσιεύσουν μια ελάχιστη προσφορά για τη δημοπρασία. Εάν αυτή η ελάχιστη προσφορά είναι το ποσό που οφείλεται στην τράπεζα, αυτό λέει σε ένα εύλογο πρόσωπο ότι η τράπεζα δεν πρόκειται να πουλήσει το σπίτι σε οποιονδήποτε στη δημοπρασία.

Επειδή ένα λογικό πρόσωπο δεν θέλει να πληρώσει το υπόλοιπο που οφείλεται στην υποθήκη ή το πρόσωπο αυτό θα πληρώσει απλά την υποθήκη και να αγοράσει το σπίτι από τον πωλητή. Μην αποθαρρύνεστε εάν η τράπεζα απορρίψει τη σύντομη προσφορά πώλησής σας. Να είσαι έξυπνος. Υποβάλετε ξανά αυτή την προσφορά και μπορεί να έχετε διαφορετικό διαπραγματευτή. Ο πράκτορας κατάθεσης ενδέχεται να είναι σε θέση να υποβάλει αναθεωρημένη τεκμηρίωση για λογαριασμό του πωλητή, η οποία θα μπορούσε να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο η τράπεζα θα εξετάσει το σύντομο αρχείο πώλησης.

Εάν κανείς άλλος δεν υποβάλει υψηλότερη προσφορά - και αν δεν το κάνετε, γιατί θα μπορούσε κάποιος άλλος; - Τελικά, η τράπεζα θα βάλει το σπίτι προς πώληση ως REO. Προσέξτε να επανεμφανιστεί στην αγορά ως τραπεζική ιδιοκτησία. Αν η τιμή είναι λογική στο σημείο αυτό, αγοράστε την από την τράπεζα. Τουλάχιστον οι αγοραστές των τραπεζικών κατοικιών είναι σχετικά σίγουροι ότι οι συναλλαγές τους θα κλείσουν εντός 30 ημερών ή και έτσι, και πιθανότατα σε πολύ χαμηλότερη τιμή.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}