Αγοράζοντας μια σύντομη Πώληση σε κατάσταση AS

Ερώτηση: Τι πρέπει να ξέρουμε για την αγορά ενός όπως είναι σύντομη πώληση;

Ήμασταν περιμένουν υπομονετικά την τράπεζα να εγκρίνει τη σύντομη πώληση μας για σχεδόν δύο μήνες. Είμαστε για πρώτη φορά αγοραστές σπιτιού, και δεν μπορώ να πιστέψω το μεγάλο μέρος που παίρνουμε σε αυτό το μέρος. Το πρόβλημα είναι ότι δεν θα μπορούσαμε να κάνουμε την επιθεώρηση στο σπίτι μέχρι να πάρουμε την έγκριση και ο επιθεωρητής βρήκε ένα σωρό πράγματα που είναι λάθος - θέματα υγείας και ασφάλειας - και θέλουμε αυτά τα πράγματα να είναι σταθερά. Ο πράκτοράς μας λέει ότι η τράπεζα δεν θα το κάνει επειδή το σπίτι πωλείται ως As Is short sale. Ποιο είναι το καλό που σημαίνει As? Τι είναι μια μικρή πώληση;

Απάντηση: Πολλοί αγοραστές για πρώτη φορά στο σπίτι έχουν έναν δύσκολο χρόνο να περάσουν από την επιθεώρηση στο σπίτι, αλλά είναι ακόμα πιο σκληρές όταν αγοράζουν ένα As As short sale. Αυτό συμβαίνει επειδή θα ήταν ασυνήθιστο για έναν πωλητή να επισκευάσει τίποτα όταν μια μικρή κατοικία πώλησης πωλείται όπως είναι. Επιπλέον, σε ορισμένες περιπτώσεις, οι επισκευές που καταβάλλονται από τον πωλητή ενδεχομένως να παραβιάζουν τη συμφωνία όλου του ανταγωνισμού της τράπεζας.

Γιατί οι πωλήσεις μικρής διάρκειας πωλούνται σε κατάσταση όπως είναι

Οι τράπεζες κάνουν μπάνιο όταν επιτρέπουν μια σύντομη πώληση. Μερικές φορές, το ποσό που συγχωρείται από την τράπεζα ξεπερνά το 50% του υπολοίπου υποθηκών που δεν έχει πληρωθεί. Δεν είναι ασυνήθιστο για μια τράπεζα να συμφωνήσει σε μια πολύ μειωμένη αποζημίωση επειδή το ακίνητο αξίζει μόνο τι αξίζει τη στιγμή της πώλησης. Αν οι τιμές μειωθούν κατά 50%, τότε ο δανειστής θα πάρει ό, τι μένει μετά την καταβολή του κόστους.

Το κόστος πώλησης αφαιρείται από την τιμή πώλησης. Ας πούμε ότι ένα σπίτι αξίζει $ 100.000. Εάν οι προμήθειες, οι προμήθειες τίτλου και μεσεγγύησης, οι φόροι ιδιοκτησίας και όλο το κόστος πώλησης ανέρχονται συνολικά σε 10.000 δολάρια, για παράδειγμα, η τράπεζα θα λάβει $ 90.000.

Αν η τράπεζα εξουσιοδοτήσει τα έξοδα επισκευής, τα χρήματα για αυτά τα έξοδα επισκευής θα αφαιρεθούν από τα $ 90.000, συμψηφίζοντας την τράπεζα ακόμα λιγότερο. Εκτός αυτού, πολλές τράπεζες τιμολογούν τις μικρές πωλήσεις τους λίγο κάτω από την αγοραία αξία για να επιτρέψουν απροσδόκητες επισκευές. Έτσι, το κόστος για την επισκευή / την επιδιόρθωση ενός ελαττώματος μπορεί ήδη να υπολογιστεί στην τιμή που αναμένετε να πληρώσετε.

Ως αποτέλεσμα, οι τράπεζες συνήθως αρνούνται να πληρώσουν οτιδήποτε εκτός από το τοπικά αποδεκτό κόστος κλεισίματος. Πολλά συμβόλαια αγοράς δηλώνουν ότι ο αγοραστής αγοράζει το σπίτι στην κατάσταση του ως έχει. Θα πρέπει να διαβάσετε τη λεπτή εκτύπωση της προσφοράς αγοράς 10 έως 20 σελίδων.

Μπορεί ο πωλητής να κάνει επισκευές κατά την πώληση ενός όπως είναι σύντομη πώληση;

Μερικές φορές, για να οδηγήσω το σημείο στο σπίτι στους αγοραστές, θα μπορούσα να εισάγω μια πρόταση στις προσφορές μετρητών μου ή στις προσθήκες που εξηγούσαν τις συνθήκες πώλησης As Is. Θα πω ότι οι αγοραστές δεν καταλαβαίνουν ούτε η τράπεζα ούτε ο πωλητής θα κάνουν οποιαδήποτε επισκευή, για οποιονδήποτε λόγο, ποτέ, ποτέ σε ένα εκατομμύριο χρόνια.

Αυτό κάνει τους ανθρώπους να γελάσουν. Μπορεί επίσης να κάνει τρελοί αγοραστές επειδή θέλουν κάποιον να είναι υπεύθυνος για την κατάσταση του ακινήτου. Αλλά αυτό δεν είναι πιθανό. Αυτοί είναι άνθρωποι που δεν καταλαβαίνουν ότι το τελευταίο πράγμα που ένας σύντομος πράκτορας της λιανικής πώλησης και ο πωλητής της θέλουν να ακούσουν όταν προγραμματίζουν την ακινητοποίηση του ακινήτου είναι η ζήτηση αγοραστών για επισκευές. Μερικοί πράκτορες προτιμούν να διαπραγματευτούν με έναν νέο αγοραστή επειδή είναι ευκολότερο από την αρχή να επαναδιαπραγματευτεί μια χαμηλότερη τιμή ή να επισκευάσει τα έξοδα με έναν υπάρχοντα αγοραστή.

Όσον αφορά το αν ο πωλητής μπορεί να κάνει επισκευές, εξαρτάται. Ορισμένες συμβάσεις ορίζουν ότι ο πωλητής οφείλει να παραδώσει το ακίνητο στον αγοραστή στην ίδια κατάσταση με εκείνη που το έβλεπε για πρώτη φορά ο αγοραστής. Αν κάτι συνέβη, ας πούμε, η στέγη άρχισε να διαρρέει, δεν είναι πλέον στην ίδια κατάσταση.Για να συγκρατήσουμε τη συναλλαγή μαζί, ο πωλητής μπορεί να είναι ευχαριστημένος με τον καθορισμό της οροφής. Αλλά δεν απαιτείται σε πολλές περιπτώσεις.

Οι απαιτήσεις δανείου FHA δηλώνουν ότι δεν υπάρχει καμία αποχρωματισμός σε ένα σπίτι που χτίστηκε πριν από το 1978. Ένας αγοραστής δεν θα πάρει ένα δάνειο εάν ο εκτιμητής σημειώσει το ξεφλούδισμα του χρώματος. Θα αποφασίσει ο πωλητής να ξύσει και να ζωγραφίσει τα σημεία που σημειώνονται από τον εκτιμητή του αγοραστή; Ο πωλητής μπορεί, αν ο πωλητής θέλει να κλείσει η συναλλαγή. Πολύ εξαρτάται από το τι ζητάτε να επισκευαστεί και πόσο μεγάλο είναι το deal.

Ζητήματα Υγείας και Ασφάλειας για μια Καθώς είναι μικρή πώληση

Δεδομένου ότι χρησιμοποιήσατε ρητά τους όρους υγείας και ασφάλειας, ας μιλήσουμε γι 'αυτό. Ορισμένα θέματα υγείας και ασφάλειας είναι σοβαρά. Ορισμένα είναι ήπια. Κάποιοι ασχολούνται με παραβιάσεις κώδικα που θα μπορούσαν να γίνουν παρωχημένες.

Ένα ζήτημα υγείας και ασφάλειας είναι μια ρωγμή στο πεζοδρόμιο όταν η μία πλευρά είναι ανυψωμένη μισή ίντσα και η άλλη πλευρά είναι λίγο χαμηλότερη. Μια τέτοια ρωγμή, που μπορεί να προκληθεί από ρίζες δέντρων, θα μπορούσε να προκαλέσει τους ανθρώπους να ταξιδέψουν και να πέσουν στο πρόσωπο τους. Αλλά πρόκειται για θέμα υγείας και ασφάλειας για εσάς; Το να μην υπάρχει πυρκαγιά μεταξύ του σπιτιού και του γκαράζ είναι ένα ζήτημα υγείας και ασφάλειας. Η εξάτμιση ενός καυσαερίου στη σοφίτα είναι ζήτημα υγείας και ασφάλειας. Που σχεδιάζετε τη γραμμή;

Αυτές δεν είναι οι επισκευές που οι περισσότεροι πωλητές θα σκεφτούν ακόμη και για να αντιμετωπίσουν ένα As As Short sale. Πριν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα As As Short sale, ίσως να αναρωτηθείτε αν είστε έτοιμοι να δεχτείτε ένα σπίτι στην κατάσταση As As. Όλα τα σπίτια έχουν ελαττώματα. Δεν υπάρχει τέλειο σπίτι.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.